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11月20日下午,由《休閑時尚》、《精品購物指南》、《北京晚報》、《北京青年報》聯合主辦的『輕松置業小戶型』專題研討會在京舉行。京城10家小戶型地產開發商和多家媒體參加了此次研討會,在談論今後小戶型項目發展方向時,有業內人士出語驚人——
小戶型發展不會一路綠燈
殷則環:北京中原市場總監
關於小戶型的發展,我可能給大家潑點冷水。
首先幾個賣得比較好的小戶型項目位置都較集中,像中關村、CBD、燕莎商圈等,距離一些白領的聚集地比較近,說白了,小戶型在空間因素上滿足了年輕人購買的需求,因此有很多的地域性限制。不是所有的地區都能夠成為小戶型的旺銷區域的,所以不能盲目做小戶型。
其二,北京整個房地產的資金鏈沒有完全循環起來,也就是北京二手房的發展還不盡如人意。在南方,很多家庭可能在短短的十年裡頭需要購買兩到三次房,第一次可能買的相對比較小的戶型,再逐步淘汰,二手房的交易量也比較大。而北京的二手房上市,喊的很響,實際操作起來並不簡單,比如貸款的渠道,房子手續的問題等等。隨著北京市二手房市場的開放,可能會影響到一批小戶型的銷售,從總價上來看,第一次置業者可能會選擇二手房。所以,我認為在未來的發展當中,小戶型項目並非是一路綠燈,有可能碰到紅燈。
小戶型不再專供白領和北漂
張衛克:炫特區總經理
一般小戶型都是精裝修,相對來說品質都比較高,隨著項目的逐漸增多,品質的進一步多元化會有所體現。因為小戶型對空間和平面的要求比較高,對每一個小的空間的利用都非常有價值有意義,因此發展商會在小戶型的建築設計上做文章。在客戶群上,小戶型的目標客戶會被進一步細分,因為從目前的小戶型項目來說,可能更多的是針對上班的白領和北漂一族,是不是有可能會針對其他層面,比如說老年人或者經濟收入比較低的一些家庭,這種小戶型的產品會不會在市場出現?我想,隨著整個小戶型市場競爭的白熱化,其必然結果就是產品的激烈競爭。隨著目標客戶的變化,整個小戶型的產品、建築風格、社區配套、環境肯定都會有一些變化。
小戶型要進一步
強化實惠和實用
季滿如:逸成東苑·A計劃銷售總監
小戶型主要是兩類人群在購買:一是投資人群,二就是年輕人,今後開發商應該針對這兩群人來考慮,應該還有很多可供挖掘的空間。
此外,無論運作什麼樣的小戶型,首先一點就更加需要強調實惠和實用性,第二點一定要強調小戶型的社區特點,適合年輕人和投資人短期居住的商業的配套,生活的便利性方面的需求。比如針對小戶型的日常生活消費特點,做配套時盡量符合三個條件,即符合日常生活的需求,符合日常生活的成本,符合日常生活的習慣,小戶型的業主追求的是『實在』、『實用』與『實惠』。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會為業主提供方便的日常需求。
小戶型關鍵在於功能而非大小
張健:北京工業大學建築系教授
注冊建築師
目前,發達國家對住宅建設都有兩個標准:一個是面積標准,還有一個是功能標准,而且是面積標准服務於功能標准的,各個國家都在一定的適當的面積下追求住宅功能的新的變化。從功能方面來說,某些國家提的要求是特別明確的,比如說像日本,因為日本地少人多的矛盾是特別地嚴重,對住宅面積嚴格控制,不建大套型的住宅,同時它十分重視住宅的功能,對住宅的功能水平做出的規定是特別詳細的,比如說單體住宅包括耐久性、防水、防熱、防聲、換氣、安全性等這些指標,並且每5年修改一次,當他們認為這個標准不適應社會發展的時候,他們不是改住宅面積的大小,只是改住宅功能來適應當前生活水平。那麼我想,我們的小戶型建設也要朝這個方向發展,就是說在追求更好的功能方面應該有更大的作為。
現在在日本的住宅市場上出現了一種小戶型,叫一室住宅,面積大約是70平方米左右,層高7.8米,把客廳臥室全都放在7.8米高的房子裡面,它用高差來分隔臥室、起居室,還有廚房和廁所,其他的隔牆基本都是沒有的。我們問過日本專家,說這樣的房子是不是私密性會很差?他說現在日本有一些人特別希望小戶型裡面的人沒有什麼距離感,特別親近,而這種戶型就適合了這種人的心理要求,這種房子現在在日本還是挺受歡迎的,滿足了一批人的購買需求。不知道能否給中國的小戶型做一點借鑒。
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