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繼酒店式公寓、商鋪之後,產權式辦公樓正在成為投資者青睞的新的投資熱點。眼下,一股產權式辦公樓投資熱正在上海興起。
市場凸顯供不應求
1996年之後,受東南亞金融危機影響,很多跨國公司開始撤離,上海辦公樓市場一下進入谷底。而今,隨著中國經濟的持續向好,大量境外公司入駐上海,而國內民營企業也以每年20%到30%的速度進入上海,市場對辦公樓的需求放量上昇。
浦東陸家嘴CBD由於政策、交通、環境、硬件等方面都擁有得天獨厚的條件,吸引了150多家外資銀行的入駐。同時,上海的淮海路、南京西路以其濃厚的商業氛圍和便捷的交通條件,辦公樓租賃市場也十分搶手。目前,上海的辦公物業也從原有的一點為中心發展到多點聚集效應的新格局。從最早出現的外灘地區,發展到現在的浦東陸家嘴CBD和南京西路、淮海路、人民廣場、徐家匯等多級發展格局。城市化的進程和城市規模的擴張,尤其是CBD帶來的聚集效應和輻射效應,有力地推動和促進了上海辦公樓市場的發展。
在上海一些中心城區,以辦公樓市場為主體的一種新的經濟形態也開始出現。如在徐家匯地區的辦公樓裡,聚集著眾多IT行業的國際著名公司;陸家嘴地區成為了金融、貿易業的中心;南京西路、淮海中路寫字樓的客戶以諮詢業和服務業為主;張江地區成為高科技產業的孵化基地等。
上海荒島房產研展部提供的數字表明,1996年至1998年,上海辦公樓市場供應增量為423萬平方米,市場的吸納量為147萬平方米,市場供大於求;而1999年至2002年,供應增量為247萬平方米,市場吸納量為367萬平方米,吸納量要大於供應增量。
而據有關部門預測,到2008年,落戶上海的中外金融類公司將會從目前的120家增加到200家左右,這些企業進軍上海都將會瞄准上海的頂級寫字樓。加之,國內大型的企業也紛紛搶灘競爭,使得上海高品質辦公樓的需求十分旺盛,在上海小陸家嘴、淮海路、南京西路等區域,甲級寫字樓供不應求。
由於辦公樓市場供不應求,從而直接帶來了租金水平的整體上揚,在高檔物業尤為突出。
自2000年辦公樓市場開始復蘇後,整體的租金水平開始上調,目前除小陸家嘴以外,上海大部分商務區的辦公樓租金規模均低於1995年的水平,但從2001年開始,辦公樓租金均出現了不同程度的上漲。2002年,上海市高檔寫字樓的平均日租金為每平方米0.61美元,比2001年上漲了0.02美元;而到了2003年,平均租金又上漲了0.05美元。其中浦東小陸家嘴辦公樓的租金水平尤為突出,一舉躍為全市榜首。
投資者目光轉移過來
業內人士認為,目前從市場規模來看,上海辦公用房市場尚未達到飽和。在美國,辦公樓的市場規模為3.5億平方米,家居市場規模為11.8億平方米,辦公樓與家居規模的比例達30%;而上海辦公樓市場目前的規模為2474萬平方米,住宅市場規模為23475萬平方米,其比值為10%,遠遠低於美國水平。從投資角度來看,辦公用房的利潤較高,辦公樓宇作為不動產的重要投資品種,其穩定的收益和良好的現金流,在西方國家受到不動產投資者、尤其是中長線投資機構的青睞。
基於以上特點,一些精明的投資者開始轉戰投資上海辦公樓市場。上海福納諮詢的相關調查表明,產權式辦公樓在房產投資中所佔的比例,近年已呈節節上昇趨勢。這一數字2002年為12%,2003年為21%,今年上半年上昇到28%。
受此影響,上海辦公樓市場從原來的以租為主開始向租售並舉演變,一些『全售型』辦公樓也開始在市場上出現。例如,位於西藏中路的銀城數碼大廈、曹楊路的綠地科創大廈、小陸家嘴的京銀大廈,其銷售率都相當高。一些企業開始變租賃為購買,在滿足自用的前提下,對辦公樓做長期的投資。對開發商而言,由於住宅用地較難獲得,使不少開發商將目光投向了投資辦公樓物業。
在產權式辦公樓的投資中,投資者尤其看好上海爛尾樓市場。由於爛尾樓的本身多數為寫字樓,根據目前市場的需求,上海的爛尾樓改造,主要呈兩個方向:一為酒店式辦公樓,另一為純辦公物業。目前,上海近200棟爛尾樓已有相當部分進入辦公樓投資者的視野。『沙田大廈』是一座1996年開建的商住兩用樓,長期爛尾,但經改建成產權式辦公樓後,目前98%的面積已經售出。
未來幾年投資看好
目前,上海辦公樓每天的租金穩定在每平方米0.3美元到0.6美元左右,一些甲級寫字樓每天在1美元以上。業內人士認為,這一租金水平未來幾年仍將上漲。盡管未來幾年,上海辦公樓需求量將有大幅增加,但從目前辦公樓的新供應量以及新開工的情況來看,供應量較為適中。現每年新增3-5個大型項目,但與迅速增加的需求相比,仍有差距。因此,未來幾年上海辦公樓市場前景仍然看漲。
從資源配置來看,引領上海高檔辦公樓租金的『二區二路』的周邊配套都達到了國際先進水平。淮海中路和南京西路作為市級商業中心,沿街五星級酒店、服務式公寓無不體現著商務氛圍,並且上海高檔消費場所的定位也為區域寫字樓物業的發展創造了條件,如南京西路的恆隆廣場、淮海中路的連卡佛等。除此之外,地鐵的便利也給此區域的辦公樓保持其高貴身價提供了支持。
從寫字樓的品質來看,上海聚集著從建築設計到設備安裝直至工程配套的人纔;從技術角度來看,上海完全有能力設計建造國際一流的寫字樓;從供求關系上,也給產權式辦公樓投資提供了巨大的空間。上海荒島房產的調查表明,近年來,上海辦公樓的出租需求面積大幅上昇,從1995年的16.94萬平方米上昇到2003的196萬平方米。而辦公樓的銷售面積與1995年相比,只有近20萬平方米的增長。
何種辦公樓值得投資
什麼樣的辦公樓纔具有投資價值呢?業內專家認為,一個值得投資的好的辦公樓,首先,其規劃應突出整體性,要避免各類物業『魚目混珠』。如果將住宅與辦公樓混建在同一小區內,無論對辦公樓入駐者還是住宅業主都將造成負面影響,使得辦公和住宅的檔次都上不去。調查表明,這類規劃存在很多的缺陷,投資價值自然會大打折扣;其次,區域內有頂級物業的辦公樓市場,其投資前景看好。頂級物業將大大提昇區域內整體辦公物業的檔次。調查表明,如果一個區域內出現一個坐標性建築,如浦東小陸家嘴的金茂大廈、南京西路的恆隆廣場、人民廣場的明天廣場、外灘的金外灘中心等,會大大帶動周邊辦公樓租金的上浮。
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