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房貸事實上的緊縮,在很大程度上提昇了業界對海外投資基金的關注度。不少與房地產金融相關的海外投資機構也將此視為商機紛紛落戶申城,探試性地尋找發展空間。如今美國著名的風險投資機構摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投資公司旗下的GIC地產基金公司、美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產投資基金都已活躍在上海市場,為其資金尋找去處。
據統計,目前在投入到上海房地產的100億美元左右的外資中(佔同期整個上海開發市場投資總額的13.7%),以海外基金形式出現的僅3億美元左右。按照摩根士丹利的研究報告,這一數字將在未來2-3年內快速增加至20億美元。
海外資本滬上尋找合作伙伴
在全球經濟疲軟的這幾年,不少海外基金開始進入亞太地區『淘金』。『中國概念』無疑為海外『熱錢』找到了一個出口。而金融監管部門對房貸的管理越來越嚴苛,又在某種程度上促成了房地產商與海外基金之間建立起伙伴關系。此前,外來資金多來自亞太及中國港臺地區,近一兩年,歐美不少大牌基金機構也開始關注內地房地產。
境外基金進入上海最看重的是其城市強勁的成長力。上海地產(集團)有限公司總裁白文華在一次房地產金融論壇上發表了他對於上海樓市長期看好的觀點。白認為,目前上海人均GDP近5000美元,估計2010年將突破10000美元,預計屆時上海常住人口將突破2000萬人;加上申博成功,未來幾年將要吸收大量境內外的投資,這無疑為上海房產市場的發展提供了強大的支持。
進入2004年,海外投資基金為申城項目『輸血』的消息接二連三。摩根士丹利房地產基金、荷蘭國際房地產分別與復地(集團)股份有限公司合作開發位於上海區域的項目。瑞安集團成立了資產總值達十億美元、專注發展以上海為首的中國大陸市場的地產旗艦公司——瑞安地產有限公司,獲得花旗亞洲企業投資公司、渣打銀行、惠理基金、新加坡美羅等多個海外機構高達三億五千萬美元的資金注入。
回報是否穩定,
決定能否獲得海外資本支持
近兩年,海外投資基金在上海的投資方向主要以高檔住宅項目、酒店和寫字樓,以及商業項目、爛尾項目改造及一些有重大影響力的項目為主。而今,不少投資公司將目光轉向一級開發,一方面市場正處於成長性最佳的時期,市場需求量大、利潤率高,另一方面不少房地產開發企業已經具有了專業開發能力和業績,為海外投資者所看好。而不斷規范的市場環境對土地、資金的獲取設定了越來越嚴格的要求,使在機會利益中壯大的開發企業感受到資金的壓力,並迫切地尋找更多的融資渠道,從而也為海外地產基金進入一級開發市場『淘金』創造了商機。
兩個月內先後與兩家海外基金合作的復地集團執行董事、總經理范偉對海外投資基金的操作方式已經深諳要義。他表示,海外基金看好中國市場,『進入』已經是不爭的事實,『如何進入』則是他們正在思考的問題。
范偉介紹說,海外資金通過兩種方式進入房地產:一是以基金的方式直接投資,二是投資股權。他們很少采用直接投資的方式,而是通過基金,或是以投資股權的方式直接買中國房地產業務的上市股票。年初在香港H股成功上市的復地集團,通過上市擴大了公司的股本規模,在與海外資本的合作上又捷足先登,使企業在資金的駕馭方面更加游刃有餘。對復地來說,2004年可謂企業真正意義的金融年。范偉表示:『與荷蘭ING的合作不僅僅是看中為項目帶來的資金,荷蘭ING具有的國際化管理經驗,有助於我們提昇公司各方面的能力。而通過合作建立溝通信任的平臺,為未來更大項目的合作奠定基礎。』
在國內房地產企業熱情而積極尋求國際資本和管理經驗的同時,海外地產基金則以審慎的態度面對中國市場,並有選擇性地探尋合作途徑。美國漢斯公司副總裁傑姆斯·莫瑞森認為國內很多企業達不到基金的審核要求,很難獲得海外基金的融資支持。而國內監管機制在規范化、法制化方面無法滿足海外機構投資人的要求。
范偉在與多家國際投資者接觸中感受到,他們對一個公司判斷標准的邏輯性非常強。首先,他們會判斷你公司的定位是否清晰,為什麼會選擇這樣的定位?在這個定位之下,公司的業務模式是怎樣的?在這一業務模式下過往的業績如何,將來會是如何?其二,他們會判斷你這個公司是否擁有一支優秀的管理團隊,管理層是否具有積極合作的開放心態和長期積累的業務經驗,你的企業文化是否對你的業績與投資增長會產生正面影響,你的公司治理是否透明?
因此,在資本市場上,公司也是一種產品,關鍵在於公司是不是一個優秀的公司,是否能符合國際資本的要求,即『穩定增長、持續回報』,當然其中更關鍵的是如何做好公司自身的業務,不言最大,只求最好,這纔是國際投資者最關心的核心工作。
海外基金進場的慣用手法:母公司募資,項目公司操盤開發
與摩根士丹利旗下地產基金進入中國樓市的方式不同,澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行與施羅得物業亞洲基金合資建立的第一中國房地產發展集團和新加坡發展商凱德置地通過其在新加坡的母公司設立的房地產投資基金,以房地產基金管理公司的名義進入中國,采用國際慣用的手法,即由母公司在境外募資,以項目公司操作內地開發的方式進行。
1994年進入上海開發的凱德置地中國控股集團可謂進入市場最早且為數不多的外資開發企業,其業務范圍從住宅房產、商用房產、物業管理、服務式公寓、酒店、房地產資金管理都有涉足,目前在內地已有20個項目,投資總額120億人民幣。其開發的上海新家坡、新家坡美樹館、菊園等住宅項目都已成為凱德置地的經典作品,目前正熱銷和規劃中的項目中有5個在上海,2個在北京。據凱德置地公關部經理李琤潔小姐介紹,凱德集團在去年七八月份設立了一個針對中國市場的私募的基金——凱德中國住宅房產基金,資金來源主要為中東范圍內,金額在1-2億美金規模。這個基金目前已經投資了兩個由凱德置地正在開發的項目,一個是位於上海徐匯區的天山花園,另一個是位於北京五環奧林匹克公園周邊的擁有2000多戶居民的小區。出於風險的把控,這個房地產投資基金的投資方向主要以凱德置地在各地的開發項目為主,今後是否參與其他企業的開發項目還要看市場的成熟度。具有強大資金支橕的凱德置地並不認為市場懵懂時期機會利益更具誘惑,李琤潔小姐表示,公司在成熟規范的市場中更具優勢。
逐步規范的上海市場越來越強烈地吸引著具有國際資金背景的開發企業。然而那些在上海尚無開發業績的外企,進入也非一帆風順。
按照國際通行的架構模式,投資結構主要分為三層:首先在中國注冊一家公司,下設針對具體項目的控股公司,旗下有項目公司。這樣的結構有利於引進其他的基金或者開發商作為投資者,他們僅在控股公司這個層面參股,而不是參股母公司。這樣可以很好的規避風險。如果母公司下屬的一個項目出現問題,只需把這一個項目賣掉套現,而不涉及到其他的項目。
但這樣的架構,在上海的土地招投標方面卻倍顯尷尬。
第一中國房地產發展集團的首席投資執行官姚蔚感觸頗深:『首先,作為國外公司,我們只能按乙級資質來進入評分。雖然我們在國外是大公司,在全球管理了八九百億美元的基金;其次,在中國拿房地產項目是需要出具銀行證明的,我們是海外基金,如果沒有項目,我們就不會把錢放在銀行,那我們的銀行證明就出不來,而一旦出不了,這項指標的評分就是零分;第三,我們如果用母公司投標中標了,按政策規定,政府不同意成立下屬的控股公司,政府認為誰中標了,就應該由誰來控項目公司的股,但我們母公司是不可能讓其他的投資者來參股,但如果用控股公司來投項目,按政府的考察控股公司又沒有業績。』
盡管如此,在姚蔚看來,『新的招投標對於開發商確實有一些金融上的限制,並且總的方向是朝透明、公正的趨勢發展。另一個值得參考的系數是,在國外,有聲譽的發展商佔據市場份額75%以上,而在中國這個比例不到25%,所以我們認為還有很大的市場空間可以挖掘。』
鏈接
外資基金的中國地產投資狀況
ING集團(荷蘭國際集團)
歐洲第四大金融機構,市值超過700億美元,淨利潤超過45億美元。早在上個世紀90年代初,ING就開始了在中國市場的拓荒,但都未實現盈利。2000年底,ING開始反思在中國的投資策略。經過反復地論證,房地產業成為幾乎唯一的投資方向,目前,ING北京基金已經將主要投資業務全部集中在地產業,並且在北京投資了三大地產項目:太平洋新城大型住宅社區,『第三置業』寫字公寓及寫字樓,另一處規劃中的大型住宅項目。
除了ING北京基金將轉型地產投資之外,ING霸菱投資也在2002年底發起成立了中國第一家外資房地產基金——中國房地產基金。該基金在百慕大注冊後,隨即自歐美和東南亞等地募集了超過2億美元的資金,投資了其在北京的第一個大型地產項目——太平洋新城,該項目包括24萬平米的住宅和10萬平米的商用樓。
另外一個表明ING對中國地產投資懷有濃厚興趣的舉措是,ING在中國全部的房地產投資將全部重組到ING房地產集團,目前該計劃正在進行中,今年年底可以完成。該集團是全球第二大房地產綜合運營商,在全球營運超過260億歐元的地產項目。
ING陸續在北京和上海投資了信荷城住宅、上海網球俱樂部等地產項目。1999年又設立了上海代表處。
新加坡嘉德置地
嘉德置地集團旗下嘉茂基金是亞洲最大上市地產公司之一,計劃出資1億至2億美元成立中國住宅發展基金。該基金將關注價位在每平方米5000至20000元的不同檔次的商品房投資,並將首先投向上海、北京和廣州等城市。目前該基金正在積極籌劃中。
摩根士丹利
2003年7月,-摩根士丹利名下房地產基金與上海永業集團建立共同投資上海房地產市場的戰略聯盟。雙方第一個項目『錦麟天地雅苑』總投資額預計9000萬美元。這是美資首次進軍上海高端住宅市場。而摩根斯丹利在中國計劃投資價值9000萬美元的房地產。
新加坡GIC
新加坡的GIC與香港東方海外在上海市中心合作開發了東方巴黎、東方劍橋、東方曼哈頓三個高檔公寓項目,估計總銷售金額在5億美元。近期,GIC地產基金公司計劃斥資4200萬美元,在浦東陸家嘴批租一塊7萬平方米的土地,准備興建寫字樓綜合物業。
麥格理銀行
澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行?在2002年初與施羅德物業亞洲基金合資成立第一中國房地產發展集團?這是一個5年制封閉運作地產基金?力爭在未來5年內投資超過4億美元的地產項目。而在過去8年內?1994年進入中國麥格理銀行已成功地募集及籌建5項獨立的中國地產基金總額超過1.2億美元?完成項目總價超過2億美元。
其他
美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產投資基金也紛紛進入上海,已與上海房產發展商達成緊密型合作意向,一些項目已經進入實質操作階段。
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