兩年來，上海二手房交易緊追一手房不放。2002年一手房交易量為1971.47萬平方米，二手房交易量達到了1790.48萬平方米，一、二手房之比為1.1?1。2003年一手房交易量為2376.4萬平方米，二手房交易量為2306.28萬平方米，一、二手房比例是1.03?1，兩者比例和上年相比又進一步縮小。

　　有資料表明，經濟發達國家和地區上市銷售的住房中，一手房與二手房的比例是1?3-5，交易對象大部分是二手房。當經濟發展和城市化水平達到一定階段後，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主，逐漸讓位於內涵式的更新、改造和保護為主。於是，一手房銷售下降，交易便集中到二手房市場。

　　而我國，目前情況來說，一手房是絕對的交易主體，一、二手房的比例是倒掛的，在全國平均為9?1。上海房地產市場化程度較高，1998年起，二手房交易突飛猛進。從1997年到2003年的六年中，二手房交易量增加14倍。最近兩年的比例是一點幾比一，基本持平，改變了比例倒掛的現象。

　　筆者認為，今年上海樓市依然呈現一、二手房『二重唱』的格局。有理由相信，二手房交易面積將會超過一手房；同時，二手房中的新房比例將會明顯超過舊房而成為主體，二手房與國際接軌為期不遠。

　　市場數據解讀

　　從1992年開始到2003年，上海二手房市場經歷了培育階段和快速發展階段。2004年，上海二手房市場開始邁向了新的發展階段。這個結論已得到業界的公認。

　　請看一組數據：上世紀九十年代初期，上海的二手房交易每年只有十多萬平方米。最近5年來，二手房交易在整個樓市交易中所佔比例逐年遞增。從上海每年的交易情況看：1999年一手房交易量為1328.7萬平方米，二手房交易量為510.84萬平方米，一、二手房之比為2.6?1；2000年一手房交易量為1558萬平方米，二手房交易量上昇為778.52萬平方米，一、二手房之比逐步縮小為2?1；2001年一手房交易量為1796.64萬平方米，二手房交易量成倍上翻，達到1422.43萬平方米，一、二手房之比再次縮小為1.26?1；2002年一、二手房之比縮小為1.1?1；2003年更縮小為1.03?1。

　　數據表明，上海一、二手房市場已經跨入齊頭並進之例，盡管目前二手房交易中住宅比例仍少於一手房交易中的住宅比例，但一手房佔主導地位的現象將一去不再復返。

　　根據以上分析，展望今年上海二手房市場，可作出如下推斷：

　　其一，歷史性機遇帶來了巨大的市場資源。由於近十年來，上海的城市化建設、市政建設和住宅建設勢頭迅猛，使得新建商品房年交易量逐年提高。同時，政策通達也是一大緣由。1996年之前，房地產交易在法律和政策環境上存在許多障礙，如實行內外銷分離、交易成本(稅費等)高和交易周期長等。隨後，連續數年的政策調整，完全改善了房地產市場的交易環境，交易過程也實行了簡化。這一切，使得一手增量房逐年大幅上昇。而每年的增量房銷售，又都轉移到可交易存量中去，使之不斷擴大。到2003年底，扣除舊工廠、倉庫、私人宅基等不可交易的房產，可交易房產存量已達到2.58億平方米。

　　仍要指出的是，由於上海與經濟發達國家相比尚有較大差距，人均住房建築面積離國際標准35平方米還有一段距離，今後一段時期新建住宅還會以較大規模發展。

　　因此可以認定，上海樓市一、二手房比例不會拉得很開，將有很長的一段相持時期。但是，從二手房交易每年增幅遠大於一手房，而且可交易存量房源越來越龐大來看，今年二手房交易量超過一手房將在預料之中。

　　其二，去年二手房的內涵、構成和可交易存量房源均出現了新的變化。二手房交易由以前的舊房、差房佔多數逐漸發展到新房、好房佔多數，不少二手房品質甚至超過新房。二手房交易量激增的部分主要集中在上世紀90年代中後期建成的房屋，這也是二手房成交量增長的主要動力。據上海二手房指數辦公室抽樣統計，去年上海的二手房交易比例中，1995年後上市的商品房即新二手房，包括住宅和商鋪等，和售後公房、裡弄住宅、老式公寓相比，佔微弱多數。在新房湧入二手房市場的同時，轉讓物業的房齡也不斷縮短。據統計，去年四季度二手房交易中，有4.2%是新建商品房竣工後一年內轉讓的；有8%是竣工後兩年內轉讓的。

　　今年，可交易存量房源由於去年2306.28萬平方米增量的進入，變得更加龐大，使得1995年以後上市的新建商品房所佔比重上昇到60%左右。同時，由於去年投資性購房佔到16.6%，加上轉按揭政策出臺實施，將加速今年的新房上市交易。

　　據此，可以認為，今年二手房交易中新房比例將繼續擴大，並成為主體。

　　行業的新課題

　　有關專家透露，上海市房地產經紀人協會組織的相關課題研究認為，2004年是二手房發展的新階段和關鍵時期。因此，從理論准備與制度准備著手，要有一個好的開始。

　　二手房新的發展階段中，面臨的主要課題有六項。一是客體的逆轉。作為客體的房屋，產生了兩個逆轉，一個是一手房、二手房交易量的逆轉，即二手房肯定將超過一手房，這個必然趨勢難以阻擋。另一個是二手房中舊房與新房逆轉，新房大量增加，超過傳統的舊房。整個交易量在擴大，新房價格大大高於舊房，孕育著許多機會。二是產業整合。經紀人行業的整合，是新階段必然面臨的問題。隨著大量中介企業的誕生，小企業多如牛毛，目前到了整合階段。整合中是否應提高行業門檻，這是頗有爭議的問題。一種觀點認為，中介行業要提高門檻限制業外進入。另一種觀點則認為，目前市場整體交易量在擴容，尚未達到飽和狀態。因此，還是歡迎業外進入，提倡競爭。在競爭過程中，劣質企業遭淘汰，優質企業得到發展，形成規模經營。三是科技強身。信息技術手段要大幅提高、廣泛應用。這一點，小企業難以做到。企業必須具有一定的規模後，纔有信息技術手段廣泛應用的條件。四是制度調整。經紀人執業資格的合理化和規范化、中介收費的合理化等問題，都需要改進和完善。五是產業自律和自治。行業素質的提高有賴於行業協會的組織、指導，行業協會應代表行業研究諸多問題，與政府、市場進行對話。同時，要加大行業協會的聲音和權限，提高權威度。六是行業承擔的社會責任。首要是誠信，真心實意地為消費者、投資者服務，同時要積極回報社會，支持公益事業。

　　目前，上海二手房市場處於新的發展階段，需要行業素質和品位不斷地提昇，在運行模式、方式和機制上有新的變革，這對行業來說，是一個新的挑戰。

　　市房地資源局有關部門人士見解可謂一針見血。他們指出，房地產經紀行業底子薄，行業的經營行為容易引起摩擦和衝突。以最低成本獲得最高收益是房地產經紀行業在起步階段的主流意識，如打政策『擦邊球』、利用信息不對稱侵犯當事人權益等行為，同時損害了經紀行業的信譽。而過去一些經紀公司發生損害當事人利益的行為，處理時給予當事人的補償往往是低於、甚至遠遠低於當事人的損失，最多是等額補償。需要指出的是，隨著《憲法》中增加保護私人財產的內容，今後發生這類事件，經紀公司不但會沒有收益，可能還要加倍賠償。

　　同時，消費者維權意識的增強，對經紀行業的信譽、企業的形象、人員的素質和能力會提出較高的要求，經紀行業的淘汰率將會提高。目前，經紀行業中傳統的經營方式是，僅以提供房源信息為契入點促成交易，相當一部分企業依賴於信息的不公開和不對稱開展業務，這種情況將隨著政府部門促成信息公開、信息網絡化發展而逐漸消失。屆時，經紀企業必將轉向專業理財結合信息服務為契入點來開展經營活動。

　　要創造良好的市場前景，經紀企業應該提高認識、改變觀念。思維創新結合專業服務應該成為經紀企業的理念，否則難以在上海經紀行業中立足和發展。同時還要建立人力資源優勢，沒有人力資源優勢就不可能有競爭力和創新力。