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70年產權差額誰補
今年兩會上討論通過的《憲法》修正案草案,涉及『完善對私有財產的保護規定』,一些保護公民私有財產的法律概念將被強化。那麼,這些強化將體現在哪些方面呢?對此,記者采訪了金諾律師事務所李海波律師等相關法律人士。李律師告訴記者,而今《憲法》有了規定,相應的法律、行政法規、地方法規都應有具體的實施保證。比如建築物區分所有權的概念,相鄰權、用役物權等概念,這些中國百姓所不熟悉的民法基本概念將會越來越為公民掌握和運用。
目前居住用地的使用權是70年,而開發商拿到土地後不能馬上賣給購房者,需要將土地開發成商品賣到消費者手中。目前土地使用權的年限是從國家出讓土地給開發商之日起算,當購房者使用房屋時,享受的土地使用權就要少於70年的時間。
比如,開發商是2001年1月1日取得土地的,土地使用權期限到2070年12月31日。開發商在將房屋賣給買房人的同時,也將剩餘期限的土地使用權轉讓給了買房人。比如您是2003年1月1日取得的土地使用權,您就取得了68年的土地使用權。您所交納的購房款中是包含著土地使用費的。您也有權取得兩個證書,一個是《房屋所有權證書》,一個是《土地使用權證書》。到2070年12月31日,該塊土地的使用權全部到期。部分開發商將70年的土地使用費都包含在購房者所交納的購房款中,這時候就存在一個土地使用權的分攤問題。
現行法律中有關物權的規定分散在多個法律之間,而且在對物的佔有和處分等權利上存在部分空白。對於土地使用權分攤的情況,購房者在維護自己權利的時候就比較麻煩。而制定中的《物權法》將對土地等各種物的佔有、使用、收益、處分等權利加以明確牞更加全面地維護公民的正當權益。
產權到期可延期
購買房屋時產權是有時間限制的,經常有讀者為此向記者諮詢,對產權有限期70年感到不解,買了產權的房屋70年後就不是自己的了嗎?
對此,李海波律師等相關法律人士認為,房屋的所有權是永久的,並沒有期限的概念。但是,我們國家的城鎮土地所有權不是私人的,而是國家的。國家通過土地有期限出讓的方式,授予用地人40年、50年、70年的使用權。
居住用地的使用權年限是從國家出讓土地給土地使用人(包括開發商)之日起算。到期以後,如果國家收回土地,不再出讓給地上建築物的所有人,連同地上建築物一並收回,但要給地上建築物所有人以一定的補償;如果不收回,地上建築物所有人可以向國家申請繼續出讓或延期,但要重新繳納土地出讓金,還可取得一定期限的土地使用權。
只要消費者對自己的房屋擁有產權,它的有效期長短更多的是影響在產權的獲得成本方面。
李海波律師等相關法律人士告訴記者,從各國實踐中,有的國家允許私人(包括企業)擁有土地所有權,如美國;有的國家只允許私人擁有土地使用權,國家擁有所有權。但即便擁有土地所有權的國家,也不是所有權人可以在其土地上為所欲為,國家也可以依照法律程序進行征用。只不過一個是有期限的,取得的成本低一些,到期後還要續期,重新交費;一個是無期限的,一買了之,取得的成本必然要高。
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如70年土地使用期限到期了,如何延期,再交土地出讓金的話,是如何交的?