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根據物權法原理,『產權酒店』的產權設計模式不甚規范,對於其中的法律風險,購房者和房屋管理部門應給予足夠重視。
記者在調查中發現,目前滬上『產權酒店』的操作模式大致是這樣的:開發商或原酒店所有人把單個客房獨立出售,購房者可以拿到客房的產權證。此後,購房者再將客房交給開發商或原酒店所有人指定的酒店管理公司經營,並約定年收益率。有的還設有保底年收益率,並由專門的機構為此提供擔保。『產權酒店』的開發主要有兩種狀況,一是盤活後重新定位的『半拉子』工程,二是一些經營遇到困難、需要資金的酒店賓館。
據悉,『產權酒店』屬於多業主產權模式,即整幢樓為多個而非一個業主所有,歸類於物權法原理上的區分所有權。區分所有權主要有三項內容,一是業主的專有所有權,即業主所有的房屋具有獨立使用功能;二是共用部分的所有權,如對樓道、屋頂等部位的共有權;三成員權,如業主可以對關系整幢樓的事項行使表決權。
法律專家指出,目前的『產權酒店』充其量只是『產權客房』,因為『產權酒店』很難滿足區分所有權的三項內容。首先,從功能來說,『產權客房』並無住宅或酒店的獨立使用功能。酒店是個具有綜合服務功能的經營實體,除了客房以外,還有餐飲、娛樂等配套設施,且這些設施均是酒店不可或缺的組成部分。因此,僅僅是客房的業主,並不意味著購房者已享有獨立的酒店使用功能。其次,『產權酒店』共用部位的所有權屬性不明確。客房出售後,酒店配套設施的所有權屬於誰,是購房者共有,還是單獨屬於開發商或原酒店所有人?如果配套設施不歸購房者共有,『產權酒店』根本無從談起。最後,購房者與酒店管理公司之間是什麼關系,租賃,還是委托代理?若經營失敗,購房者有什麼退出方法?住宅可以轉手賣掉,經營失敗後的『產權酒店』誰還會接盤。
專家同時指出,『產權酒店』不是不能賣,關鍵是開發商或原酒店所有人在銷售時,一定要對其中的法律風險分析清楚,多為購房者想一想,並精心擬訂相應的合同來規避風險。房屋管理部門對於樓市中的這種新『產品』,也應給予足夠的關注,並加以規范。
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