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本期嘉賓:北京中天鴻森房地產開發有限公司董事長韓世宏
購房人劉女士來電詢問,每到節假日,風景優美的度假場所往往奇貨可缺,如果不預先訂好房間,很難訂上當天入住的房間。她對既可以自己住,平時又可以委托管理公司幫助租給游客掙錢的產權式酒店非常感興趣,但又不太清楚作為投資型買家,買這種回報率很高的物業類型時,應該怎樣規避風險?本期我們請來北京中天鴻森房地產開發有限公司的韓總,以度假式產權酒店、位於延慶的美妙時光為例,來解答劉女士的一些具體問題。
購房人劉女士問:產權式酒店是怎麼回事?有沒有發展前景?為什麼被稱為『第三居所』?
韓世宏答:一般我們將主要用於日常居住、起居的住所稱為第一居所,而將並不經常固定使用的郊外別墅類住所稱為第二居所。現在,專門依托於郊外度假村和生態旅游景點而建的產權式公寓,並不完全以普通的居住作為惟一的功能,因而也被稱為『第三居所』,主要是讓人們休閑娛樂,放松身心。此類產品一般依托於高檔星級度假村和生態環境一流的名勝,同時在產品的設計上又結合自然生態環境,迥異於普通的別墅、公寓,符合現代人性居所的條件。在國外,依托於度假村或風景名勝的產權公寓已發展得很成熟,在美國,被稱為『Home From Home』,意為『家以外的另一個非常舒適、輕松的家』。此類住宅,實際是伴隨著休閑產業的快速發展,在生產科技高度發展的前提下,社會形成既『有錢』又『休閑』階層後的必然產物。產權式假日酒店與傳統社區不同,是在度假中心的酒店,並且這個假日酒店是可以擁有產權的。產權酒店是興起於上世紀70年代歐美國家著名旅游城市和地區的投資模式,既保證酒店有較高的出租率,更擁有一定物業昇值空間。
購房人劉女士問:作為投資買家,在選擇產權式酒店這種物業時,應該怎樣挑選?
韓世宏答:產權式酒店應該具備以下兩個要素:一是自然要素,要有國家級風景區的大環境;二是產品要素,項目自身優勢獨特。具體地說,度假式產權酒店,必須位於交通便利的京郊風景名勝度假地區。例如擁有840萬旅游人氣的國家重點生態區、素有『京城夏都』之稱的延慶。地處延慶東關環島外的美妙時光,就是一家標准的產權式度假村。周邊國家級旅游景區有八達嶺長城、龍慶峽、康西草原……從該酒店到延慶各金牌景點僅需10到30分鍾。各種市政、生活、娛樂配套設施完善。附加有酒店式服務的別墅項目,正日益成為度假者的投宿首選,都有極大的出租價值。但在北京范圍內,這類酒店式別墅一般只租不售。美妙時光是惟一在售的酒店式別墅項目,確保了投資回報。同時,它還擁有TOWNHOUSE和低層板樓結構空間,從度假功用上,適合更大范圍的旅游觀光人群;而從投資角度看,更為中小投資客創造了廣泛的投資空間。在佔地49382平方米的空間內,容積率僅為0.75。60%以上的綠化率,4700平方米的溫泉特色會所,綠樹、流水交錯的社區景觀設計,每戶設有一個私家溫泉池等。雖然物業管理費每月每平方米4至15元,但只要一年之中有15到30天不住,業主就可享受免費物業管理的服務。
購房人劉女士問:購買產權式度假酒店能保證買房人的投資收益嗎?采用什麼方式讓買房人獲得收益呢?
韓世宏答:產權式酒店一定要有專業隊伍和靈活的模式來確保買房者的投資收益。產權酒店的經營模式通常是專門聘請專業團隊打理,確保資產增值。產權酒店與旅行機構長期合作,可以確保穩定客戶網絡,保證良好客源。另外,有的產權酒店還有國際酒店資源互換資格。美妙時光加入的國際酒店資源交換聯盟,旗下有幾百家產權度假酒店、星級酒店,遍及世界的龐大客戶資源。即通過『亞太環游俱樂部』,與加入酒店聯盟的酒店相互換房、換時間。包括澳大利亞、新西蘭、泰國、馬來西亞和國內海南、雲南等黃金旅游勝地的星級酒店服務和旅游時空,而且這些聯盟酒店還在擴大;此外,投資者不僅擁有時空轉換權,還可以通過分享出租收益的方式,與物業管理者分享出租收益。該項目還根據國人的實際需求,將紅利計劃制定為養老計劃。除了投資5萬元,擁有退休公館外,對於老年投資人,還可以通過收租的方式,直接解決養老問題
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