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信托,是近年來伴隨著儲蓄、國債利率等不斷"觸地"而日漸興起的一種房地產投資模式。
特別是在地產領域,央行121號文出臺之後,各商業銀行開始明顯加強了對房地產開發貸款的監管,對於開發前期啟動資金需求巨大、動輒十幾個億投資規模的房地產項目來說,"過橋"資金斷流後的開發商急需找到新的募集渠道。另一方面,中國改革開放發展至今,城鄉居民儲蓄總額已超過8萬多億。"零利率時代的臨近,錢該放在哪裡"日益成為人們關注的話題,由於目前國內證券市場的低迷,眾多的投資者都開始在為手中的閑餘資金急切的尋找合適出口。投資收益率均遠高於同期銀行存款利率和國債收益的地產信托,此時無疑為尋求安全與穩定回報的游離資本提供了一條出路。前一段時間的"首都概念"、"浦東發展",5%、6%甚至更高的投資收益率,無不讓投資者強烈的感到了信托產品所暗示的財富誘惑。
然而,是投資就會有風險。"福兮,禍之所伏",信托的高收益是建築在較高風險基礎上的;況且眾多開發商所承諾的"預期收益率"也並非在若乾年後能一定絲毫不打折扣的兌現,這些都給地產信托的投資者埋下了可能的風險隱患。
近日一種由中信國安集團最新力推的房地產投資方式,卻似乎打破了這一業內既定的慣例。更加穩定的收益,更加降低的風險和更加靈活的投資方式,在中信國安的"金字招牌"之下,令眾多的投資者和業內人士都感到眼前一亮……這就是中信國安"第一城"所倡導的全新"產權投資理財"方式。
"產權投資理財"叫板地產信托
由中信國安集團斥資30億元在京東傾力打造的"老北京城"……"第一城",號稱凝聚著中國建築文化中最輝煌的城市規劃和建築藝術成就,而更加令眾多投資者心動的卻是其針對城中高爾夫公寓現房出臺的"產權投資"方式。
2003年9月開始,中信國安集團所屬大通房地產對"第一城"中的高檔高爾夫公寓現房進行公開發售,在銷售方案中創新地運用嶄新的房地產投資理念將投資門檻降低為15萬元,業主在認購之後可以用於自住,也可以委托經營公司統一出租經營,收取租金回報。而對於選擇委托出租的業主,年回報收益率將高達8.3%。由於具有中信國安"金字招牌"的擔保以及超一流規模檔次的現房實體,因此此番認購掀起了不小的高潮。"第一城"第一天的發行額就超過了6100萬元,其中個人投資所佔比例達到80%,最大一筆個人投資為600萬元,投資者的踴躍程度大大超出了中信國安的預想。
對此,有業內人士認為投資者對"第一城"的青睞,有來自對中信國安本身招牌和信譽的原因,但更重要的是"第一城"本身的投資價值和中信國安采取的"產權投資"方式吸引了投資者的興趣。不同於地產信托的是,"第一城"所推出的公寓是實實在在房地產產權投資,其本質上是可以統一經營、附帶租約的高級公寓,投資者可以象購買其他房產一樣投資置業用於自住,也可以委托管理公司統一出租管理,從出租經營收益中獲取回報。同時,對於委托出租的投資者每年還可擁有該公寓一定時間段的居住權,也就是"分時度假+房產投資"的綜合回報。
對於"地產信托",前一段時間,北京朝陽區政府也曾發起"CBD首都概念"的公眾認購,但不同的是"首都概念"是為未來的不動產聚攏建設資金,而"第一城"則已經工程完畢,開始試營業,對資金的需求上本身有和很大差異。對於地產信托而言,"第一城"代表的是一種結合不動產產權投資,統一經營管理以及分時度假等優勢特點的新型房產投資方式,但同時又具有地產信托高收益的特點。
因此新型投資理念和方式的出現,在目前地產信托漸"火"的當口,給投資者提供了必要的參照對比。在不同的投資方式之間,眾多投資者將無疑會重新更加理性地看待、思考和選擇適合的投資對象,在風險、收益、投資方式上找到真正的平衡點。
收益、風險、退出,中信國安大手筆中的細心思
高收益率無疑是地產信托產品最誘人的賣點。然而,信托與銀行存款最大的不同就是它是一種金融投資品種。既然是投資就會有風險,對於投資者來說,所能承受的風險下所取得的收益纔有意義。所以,一定程度上而言,衡量一項投資價值的前提條件,不是過高的期望收益而是所將擔負的風險程度。
在這一點上,中信國安"第一城"更顯示出自身的優勢,通過周全的保障機制,把投資者的顧慮降到了最低。降低投資者風險的措施主要來源於兩個方面:第一就是"第一城"背後中信國安集團的強大實力擔保;第二則是"第一城"本身已經落成的宏大規模(總經營面積達到30多萬平方米,而此次面向市場銷售的僅為2萬多平方米)、各種一流的軟硬件經營基礎和專業的運營實力。這是與地產信托項目的最大不同之一。俗話說"眼見為實,耳聽為虛",這用在地產信托中也有些道理。地產信托多采用為明天聚攏資金的募集方式,也就是說投資者多數情況下會只面對開發商的一紙藍圖、一番言辭而做出決策,這本身就有不可預知的風險。而"第一城"已經是活生生的庭臺樓閣,既有的軟硬件設施配合相應的發展規劃足以讓每一個投資者准確的預知未來。當然,運營本身也是有風險的,為了預防未來的盈虧隱患給投資者帶來可能的損失,中信國安的強大實力背景和品牌信譽給投資"第一城"再度加上了雙保險。
還不僅如此,"第一城"謂之"產權投資"就是投資者完全擁有置業的所有權,同時還可以在一定期限之後選擇繼續委托經營或將產權轉售以收回投資。這就使得投資者的資本有了最大的流動性和靈活性。擁有完備的收回投資的機制是與目前其它房地產投資相異的一大特色。有些地產投資特別是商鋪投資,投資者只享受收益權,還有的即便擁有產權又未必能根據需要及時收回投資。而"第一城"在此方面卻先人一步想到了投資者的前面,業主的收益和轉售機制都由集團公司進行第三方的連帶責任擔保,而在這一點上與一般信托產品中所能提供的用於擔保的公司或資產相比也不可同日而語。一言蔽之,象這樣把幾種風險防范機制同時集於一身的投資項目,在眾多地產投資中並不多見。
降低了風險,再去談收益纔更有意義。是投資就要獲利,這是資本的個性和投資者的目的。在這一方面,"第一城"的收益率之豐厚並不亞於其他任何一個同類的地產信托項目。8.3%的收益率足以排在同類項目的前列。其中每年6%的淨現金收益可以穩定的保證投資者坐地生財,一勞永逸。而2.3%的消費代金卡和終身的VIP待遇則是"第一城"為投資者特意准備的人性化安排,讓投資業主本身也能充分從投資置業本身享受到屬於自己的休閑和愉悅。
實際上,"第一城"是中信國安耗費了巨大精力和資金的一個地產項目,近30億元的持續投入,對於任何一個項目而言都將是最"奢侈"的。"第一城"今後的發展和運營必然將是中信國安的重中之重,對於項目的前景中信國安充滿了信心。而這也從另外的側面打消了投資者的顧慮。
全方位的風險防范和到位的利益回報實在考驗了投資者的抵抗力。據聞,"第一城"之所以會附加如此"實惠"的條件,就是希望借此讓更多的投資者認識、認知、認可這種全新的投資模式。"第一城產權投資"的運作也定會在一定程度上帶動和促進第一城的整體經營。
天下第一城,古色風景中的投資新象
就象"永遠爭第一"的國安球隊一樣,中信國安所推出的"第一城"似乎也天生帶著一種超人的氣勢和自信。
由中信國安投資30億的"第一城",坐落在京東香河,距離國貿僅40公裡,開車僅需30多分鍾,相比京城郊縣的一些地區反而更近。高大的城門樓和綿延數裡的高大城牆,三個故宮大小,完全仿明清北京結構和風格。一磚一瓦,一亭一榭,滿眼古都遺風,滿懷明清畫卷,足可讓你完全忽略內部所有的現代化設施。據說,央視曾先後有50多部大型系列影視劇在此拍攝外景,比如《雍正王朝》、《鐵齒銅牙紀曉嵐》、《天下糧倉》、《走向共和》等。
首推以商養住的"產權投資"概念,"第一城"引領了國內地產投資的新潮流,而12年的埋頭營造,也同樣成就了建築文化中氣勢恢宏的"大手筆"。
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