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50%比例究竟治了誰?
背景:2月29日,銀監會在其官方網站刊發《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》,文中明確要求各家商業銀行『應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)』,即借款人房貸款的月還款額加上月物業管理費之和,不能超過月均收入的50%。
銀監會同時要求,借款人包括房貸在內的『月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)』,即月還款額加上月物業管理費、其他債務月償付額之和,不能超過月均收入的55%。這意味著,有車貸等其他還貸負擔的借款人可得到的房貸額度會更小。
為了確保借款人所提供的信息真實,銀監會要求商業銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門等獨立的第三方進行調查;並要求借款人就所提供信息簽署書面聲明。
此外,各商業銀行本行內相關的個人信用資料,如信用卡『黑名單』,車貸/房貸逾期客戶名單要行內共享。一筆小小的信用卡消費,如果逾期未還,則有可能拿不到房貸。
為了防范房貸市場出現風險而波及銀行資金安全,銀監會還對商業銀行的整體房貸發放規模作出了限制,即『商業銀行房地產貸款餘額與總貸款餘額比不得超過30%,但各行可根據不同地區房地產市場發展狀況的不同而有所區別』。
2月29日,銀監會拋出了一紙有關房貸風險管理的征求意見稿,文中明確要求各家商業銀行『應將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)』,即借款人房貸款的月還款額加上月物業管理費之和,不能超過月均收入的50%。一時間,業內再次波瀾興起,因為這確是一件關乎銀行、開發商及購房者切身利益的大事。毋庸置疑,這一硬性管理辦法一旦實施,房地產行業又要經受一次不大不小的震動。
銀行:高收入人群消費將受到影響
這一規定一經出臺,首先受到影響的可能就是各商業銀行。對此,銀行方面有關人士認為,這個規定對過去那種虛開收入證明以獲得貸款的『套貸』行為會有一定程度的防范,更加嚴格的審批手續肯定會讓銀行的貸款風險降低。但是該規定中『月房產支出與收入的比例應控制在50%以下』的要求有些過於呆板,因為對於月收入過萬的家庭來說,每月支出六七千元應該不成問題,而一旦這個比例成為硬性規定,就勢必會影響到高收入人群的購房消費。該人士表示,其實從銀行角度講,放貸的關鍵還是要看抵押物值不值,個人收入只是銀行對貸款人的輔助性要求。
因此實際操作中,銀行還是會在不違反政策的前提下靈活把握的。對於該規定將會給銀行增加的工作量,該人士認為,對於那些在過去的工作中放貸一直比較嚴格的銀行,這個規定只會讓他們的工作更加嚴密,工作量的增加不會很大。而對於以前在審批手續上把握不嚴的銀行來講,今後的工作勢必會比較吃力一些。
購房者:手續繁瑣可能吃不消
對於新規的實施,購房者最擔心的還是貸款手續會不會因此而變得更加繁瑣了。已經貸款買過一套房子的常女士表示,這個規定雖然對有些頭腦發熱的購房者會起到監管作用,但是這樣的人畢竟是少數,大多數的購房者還是很理智的。既然新規的約束多了,其手續肯定也要相應變得更加復雜。本來對於工薪族來說,跑貸款就是一件讓人頭疼的事,如果在原來的基礎上再增加新的環節就太麻煩了。她認為銀行對此還是應該具體問題具體分析,不要為了控制一小部分非理性或不規矩的購房者而增加大家的負擔。
房地產商:看法不一
對於該規定給房屋銷售帶來的影響開發商的看法不一。順馳地產企劃總監付晶認為,大多數老百姓買房還是很理智的,他們一般會充分考慮自己的還貸能力,自己買的房子肯定會讓自己還得起。因此,銷售業務不會因此受到影響。而宇軒投資公司總經理張偉力則認為,該規定的實施在短時期內對房屋銷售會產生一定影響,但總的來說還是利大於弊。他說,由於購房者無力還貸而導致開發商回購貸款房的現象在其他多個城市已經出現,如果這股風不加遏制有一天終會吹到天津,因此應該說有關部門非常及時地認識到了這一點,該規定必將有效地為銀行和開發商
規避這一風險。他認為該規定實施後銀行的業務可能也會受到一些影響,但是應該認識到,以前的業務量可能是帶有泡沫的,其中有虛的成分。而今後的業務則會更加紮實穩定。投機行為得到制止,購房者的信譽越來越好,開發商的心裡就更踏實了。至於購房者所擔心的貸款手續可能會更加繁瑣的問題,他表示大家應該給予理解。因為任何事情如果想讓它更加規范,肯定都要經過由簡到繁、再由繁到簡的過程。
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銀行有國家和保險公司保護且有購房者掏錢爲銀行買保單, 開發商和銷售商有保險公司保護和購房者出錢, 那購房者的保護傘在那裏???!!!