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上海一位銀行業人士昨天回憶起一個房貸客戶時仍心有餘悸:一位外資公司首席代表辦房貸,開出了3萬元的月收入證明,但後來公司因本國經濟低迷而撤銷代表處,這位客戶雖然找到新工作,但月收入下降到8000元。
這種客戶收入下降給銀行房貸帶來的風險,正受到從銀行基層到監管部門的重視。為此,中國銀監會專門制訂《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》,規定客戶每月房產支出不能超過月收入的50%。但來自市場的情況表明,監管部門在《指引》中表現出的良好願望,可能遭到個人收入不明的困擾而難以真正落實。
張小姐昨天按照房產中介的要求,在公司重開了一張6500元以上的月收入證明,因為她申請的房貸每月還款3000多元,低於6500元銀行不容易通過。她起初『如實』地開了一張月收入5000元的證明,但被銀行拒絕了。
一位銀行界人士分析說,這個事情說明兩個問題:一是上海的銀行已經開始控制房產支出與收入的比例;二是這種控制幾乎完全流於形式,因為開具收入證明太過隨意。
『我幾乎是「傻瓜」式地按照房產中介的指令辦,他們告訴我,最好開6000元左右,太高了銀行會索要稅務證明,太少了還款額有限制。』江小姐如此談起自己貸款買房的經歷。對此,一家國有銀行的人士頗為感慨:收入證明難以有效佐證,銀行也『僅作參考』。
一家銀行的基層負責人透露,有銀行要求客戶在出具超過8000元或10000元的月收入證明時須出具稅務證明。但大多數客戶開具的證明都在萬元以內,收入『紙面增值』的空間仍然很大。
拋開收入證明不實,《指引》規定的50%比例的依據也受到質疑。
上海明創房地產經紀的邱小姐透露,銀行除了要求借款人月收入是還款額的兩倍外,有的也采取在還款上追加2000-3000元『生活保障費』的做法。有的銀行則要求,客戶還款後須保證家庭人均月收入不低於570元的上海最低生活標准。
《指引》還要求銀行對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門等獨立的第三方進行調查,審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況,以了解其本人及家庭的資產、負債情況、信用記錄等。銀行人士表示,這些措施如果能真正實施,效果肯定很好,但目前很難靠銀行一方的努力完成。
在這種情況下,銀行沒有把收入證明當成風險控制的第一選擇,而是將房產抵押率充足與否和變現能力作為首要考慮的因素。
房產中介也普遍認為,房貸不同於車貸,抵押商品房在拍賣時一般都可以收回欠款。另外,強制的房貸履約保證保險,在某種程度上也成為房貸的『安全閥』。
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