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房地產市場資金來源主要依靠銀行信貸,房地產業的風吹草動,總能引起人們對信貸安全的關注──
幾天前,新西蘭第一都市集團在京廣中心連續舉辦了好幾場客戶見面會,這家公司意在通過代客理財為優質客戶帶來較高的投資回報率,而該公司向客戶首推的項目就是北京的房地產項目,並預言北京房地產行情仍將持續上昇。而在上海,去年摩根斯坦利大舉進軍樓市。外資的進入無疑為中國的房地產熱火上澆油。在這種行情下,也有人認為房地產市場的泡沫正在積聚,房地產市場的風險越來越大,而央行行長周小川近日指出『現在是著重要防止通貨膨脹』。在這兩種截然相反的觀點中,人們不禁要問:房地產市場是否有風險?房貸風險離銀行有多遠?
2003房貸增長迅猛
2003年,在國民經濟發展良好態勢的帶動下,我國的房地產業進入了新一輪的繁榮期,尤其以北京和上海為代表,房地產市場行情『火爆』。
據人民銀行北京分行的統計數據顯示,2003年北京市個人住房貸款餘額為1335.8億元,比上年增加484.0億元,其中股份制銀行的增幅比例為46.4%。另據北京市統計局數據顯示,2003年,全市銷售各類商品房1895.8萬平方米,其中商品住宅1771.1萬平方米,分別比上年增長11%和10.4%。同時,商品住房市場銷售顯示出以個人購房為主的特點,在全部住宅銷售面積中銷售給個人的比例為97.1%。
2003年的上海房地產熱與北京相比有過之而無不及。人民銀行上海分行統計數字顯示,截至2003年12月末,上海市個人住房貸款餘額為1709億元,比去年年初增加622億元,其中,股份制商業銀行個人住房貸款增幅高達156%。此外,個人住房公積金貸款餘額為346億元,比年初增加27億元。另據人行分析,2003年上海市房地產價格上漲偏快,個人投資性購房比重上昇,商業銀行個人住房貸款面臨較大風險。
2003年上海購房市場幾大特點令人關注:一是外來購房者支橕高端市場。有統計說,全年『兩外』(市外、海外)購房者約佔總量25%,其中高價盤80%由國外以及香港、臺灣、浙江等地區客戶購買,同2002年相比上漲20%。二是購房群體年齡趨小。如果說2002年上海市場購房主力軍還是中年人的話,那麼,2003年已經讓位給26─30歲的年輕人。而且,這一波高峰將持續到2004年。另一個值得重視的特點是二次購房及投資客和炒樓族比例在增加。據統計,在已經購房的年輕人群體中,70%已經兩次買房,比2002年上昇20%。
房貸風險引起注意
我國房地產市場資金來源主要依靠銀行信貸,因此,房地產市場的火爆引發人們關注是否會給銀行的信貸資金帶來風險。有關專家提醒人們要重視房地產火爆行情中逐漸顯露的一些問題:一是部分開發商在土地開發中存在違規行為,通過土地抵押套取銀行貸款;另外,也有少數中介機構和消費者與銀行工作人員勾結,利用虛假按揭、重復抵押騙取巨額銀行貸款。
盡管有呼聲要重視房地產信貸風險控制,但銀行業的數據似乎還比較樂觀。人民銀行上海市分行介紹,截至去年年末,全市個人住房不良貸款率平均僅為萬分之三左右。2003年在北京市場相當活躍的民生銀行也表示,該行北京管理部房貸不良貸款餘額僅有幾十萬,而該行北京管理部去年通過『民生家園1+3』、『不指定樓盤按揭貸款』等新產品實現了個人按揭業務超常規發展,去年底貸款餘額達到62.3億元,按揭貸款新增接近北京市場新增總量的1/5。
但有關專家提醒,由於房地產貸款是中長期貸款,個人貸款最長可達30年,因此,房貸中的不良貸款並不一定馬上顯現出來,房地產信貸規模龐大,增長快,涉及面廣,如果不加強管理,將來可能會出現險情,如果銀行在房貸上出現大量不良貸款,將嚴重影響銀行業的安全和經濟的穩定。
在近日召開的金融工作會議上,有關領導也提出要控制部分行業投資過熱的現象,要重視防止產生新的通貨膨脹,因此,有必要嚴密監視房貸的運行狀況。北京市銀行業協會也傳出消息將於2月底以前出臺房貸『黑名單』。
為盡可能降低貸款風險,業內人士建議,購房者在申請個人按揭貸款時,應對自己的還貸能力慎重考慮,並在簽訂合同時,做好最壞的打算,提早約定違約責任的賠付問題,這樣一旦當自己的收入出現變化時,就可以根據實際情況對貸款年限進行調整。
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