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惡意不還貸的主角多為房地產業內人士
根據目前的房貸違約資料和案例分析,買房人不按時還貸,從性質上看,可以分成四大類,一類是因偶然事件引起的逾期還款;一類是經濟預期出了問題;一類是對房屋質量、物業管理不滿意,以不還貸『給開發商或物業公司顏色看』;最後一類是惡意不還款,這類案例的主角是惡意『套貸』的開發商和熟悉房地產貸款業務、了解其中法律漏洞的房地產行業業內人士,以及置業多次,對房地產行業比較了解的『老買房人』。
偶然事件引起逾期還款各銀行處理不一樣
據建行某支行房貸中心的有關負責人說,因出差、生病或家庭偶然事件引起的逾期還貸的買房人不少。這類買房人一經提醒,便能補上還款。記者了解到,對這樣的逾期還貸者,各銀行的處理也不一樣,如民生銀行會及時通知買房人,並且不計違約的利息,而建行催繳得沒有民生銀行到位,違約幾天的利息也要算上。
錯誤預期使很多買房人遭遇還貸尷尬
一是買房人的經濟現狀與當時的預期出現偏差,這是許多購房人還款出現問題的主要原因。購買了京東一處房產項目的柯先生告訴記者,1999年,生意做得很順手,便興高采烈地在京東買了房,但沒想到的是,還款剛剛到第二年的時候,生意賠本,餘下的房款難以交納了。
二是原本打算『以租養房』的投資計劃落空,這是許多想買房投資的購房人還不起貸款的原因。張先生是亞北某項目的業主,他告訴記者,當時聽信了售樓小姐的介紹,全家湊了首付款,好不容易等到交房、裝修,租賃市場卻並不像當時售樓小姐介紹的那樣火,租是租出去了,卻遠遠低於每月要還的貸款數額。
三是沒有算好自己的還款實力,房買大了。一位嚴先生告訴記者,按他們夫婦的收入,買套90平方米的住房,每月的還貸應該不是問題,但當時頭腦一熱,覺得自己踮踮腳能夠得上130平方米的大三居,結果現在出現了還款困難的情況。
以不還貸『抗議』開發商的買房人多起來
眾所周知,很多人貸款買房買的大多是期房,期待了一年甚至兩年以後,月供也按時還了一年甚至兩年以後,到入住的時候,『期房』變『欺房』,房屋質量、物業管理、社區綠化等問題都不盡如人意,於是,很多買房人在得不到解決的情況下,以不還貸來『抗議』開發商或物業管理公司。
拿『契稅』做不還貸擋箭牌的『業內』購房人呈上昇趨勢
除個別開發商拿自己員工或員工的親友身份證明『套貸』外,目前,利用對房地產市場的了解,鑽法律的漏洞惡意不還貸的業內購房人和多次置業的『老買房人』也越來越多。
朝陽區一些違約房貸的案例中,房地產開發公司、諮詢公司、物業管理公司等行業內從業人員佔被告人中的31.2%。他們利用對貸款購房法律和政策比較熟悉、辦理貸款購房比一般人方便的優勢,在銀行貸到巨額資金用以購房,或自住或投資,有的單筆貸款額度即達355萬元,而且呈現出集體貸款購房的特點。『契稅』往往是他們惡意不還貸的擋箭牌,尤其是去年北京市地稅局出臺了契稅的繳納時間為辦理產權過戶的時間、開發商無權代收等規定之後。
過去,有關部門沒有對買房人交納契稅的時間給出一個明確的規定,而往往買房人會在買房簽約時和開發商約定,在3個月或半年拿到產權證,契稅是辦理產權證的一項重要材料。為了按約定的時間給買房人辦理完產權證,很多開發商往往在辦理入住的時候就代收了契稅。而去年下半年的調整明確了契稅交納的時間為辦理產權過戶的時間,這就意味著很多買房人將在入住的時候拒絕開發商代收契稅。而問題是目前北京賣的多是期房,而多數買房人采取的貸款買房方式是『階段性擔保+抵押』貸款。即買房人和銀行、開發商三方往往會簽訂一個協議,開發商在產權證辦完之前為買房人提供階段性擔保,開發商辦理完產權後,把產權證交給銀行,由銀行和買房人辦理抵押登記手續。以往,為了保證產權證及時辦理完並交給銀行,開發商會在入住的時候就代收契稅,以保證盡快辦理完產權證,規避風險。
建行某支行在西四環一售樓處現場辦公的楊女士說:『有關部門明確了交納契稅的時間為辦理過戶手續的時間,這個階段,買房人往往都已經入住。現在很多買房人--尤其是懂得房地產市場的一些買房人開始惡意不交契稅,不辦產權,認為有開發商做階段性擔保,銀行找不到他。』
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