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2月15日,由中國建設銀行和德國施豪銀行合資組建的中德住房儲蓄銀行(以下簡稱中德銀行)正式在天津開始營業。該銀行注冊資本為1.5億元。建行和施豪銀行分別擁有其75.1%和24.9%的股份。其最高權力機構為董事會,董事長由中國建設銀行行長張恩照擔任。
據有關工作人員介紹,中德銀行推出的最優貸款年利率為3.3%,是國內各種個人住房貸款中利率最低的。客戶要想從這裡獲得貸款,首先要先成為該銀行的儲戶。具體操作辦法為:客戶與中德銀行簽訂一份住房儲蓄合同,客戶按月向銀行存款,在存款總額達到合同金額的40%-50%時,儲戶就可向銀行申請合同全額的購房貸款。
這是我國第一家按照國際通行運作模式建立的住房儲蓄銀行,不但將結束中國沒有專業銀行的歷史,而且其給國人提供的低息房貸,也為我國未納入公積金管理的職工提供了新的房貸選擇。同時,由於中德銀行的房貸業務提供了比商業按揭和住房公積金更低的貸款年利率,會不會對目前的房貸市場產生衝擊?會不會解決存在於公積金中的技術『硬傷』?而作為主角的建設銀行,會不會像人們預測的那樣,成為最大贏家?
攪局目前房貸市場?
眾所周知,目前中國居民購置商品房時有商業按揭和公積金貸款兩種方式。由於商業按揭貸款純屬商業貸款,貸款人付出的利息成本很高。因此其利率水平根本不具與中德銀行的可比性。然而,目前公積金個人住房委托貸款利率根據貸款期限不同而有所區別:5年內的貸款為3.6%,低於商業銀行同檔次貸款利率1.17個百分點;5年以上的貸款為4.05%,低於商業銀行同檔次貸款利率0.99個百分點。
由於和商業按揭的利率差別不大,公積金真正給購房人的實惠其實並不大。以30年期的貸款為例,年利率為4.59%,只比商業按揭低1個百分點。如果個人取得15年期10萬元的公積金貸款的話,每戶每月的利息負擔只比商業按揭少約80元。由於公積金貸款每年還要調整一次利率,購房人付出的利息也是始終在浮動的。在中國利率已經連續7年走低的情況下,經濟界人士不排除今後利率上調的可能。如果利率上昇,勢必影響到購房人的利息支出。
據此業界預測,由於中德銀行可以提供最優貸款利率,不但讓商業按揭的利率感到『高處不勝寒』,而且比公積金貸款的利率也要低。因此,包括商業按揭和現有公積金在內的住房按揭貸款體系將遭受不小的挑戰。
據悉,中德銀行推出的最優貸款年利率為3.3%,是國內各種個人住房貸款中利率最低的,且長期保持不變。與一般商業銀行住房貸款不同,中德銀行的資金是封閉運作的,它只向住房儲蓄客戶吸存,也只向自己的住房儲戶放貸。它運用一整套嚴格的借款人資格評定體系,除了最低存款額限制外,銀行還以存款額與存款時間相乘所得的『評估值』決定配貸順序,使儲戶得到貸款的機會最大限度趨於公平。
避免『窮幫富』現象?
建設部與中國社科院經濟研究所聯合展開的一項針對住房公積金個人貸款的調查顯示:在北京,使用公積金貸款的居民中,高收人者(人均年收入24000元以上)佔40%,中等偏上收入者(人均年收入12000元)佔34%,中等偏下和低收入者(人均年收入6000元至8000元)佔26%。
主持調查的中國社科院經濟研究所研究員汪利娜認為,大部分公積金存款者可能在相當長的時期中都不會向公積金要求貸款,這些人『低存』損失的資金收益,通過『低貸』轉移給了那些使用了超過自己存款額的貸款者。即那些沒有能力取得公積金貸款的人,許多是中低收入居民;相反,那些盡可能地將公積金低息貸款用足的人,卻常常是中、高收入者。也就是說,『窮幫富』現象的存在,使得公積金社會保障的作用沒有得到很好的發揮。汪利娜指出,從市場經濟國家的住房金融發展實踐來看,大多采取的是居民自主抉擇、政府給予獎勵、貼息或稅收減免的方式,從而避免了儲蓄者與借貸者之間資金收益的橫向轉移和無償佔有他人積累的可能性。而公積金管理中心既不是獨立的金融企業,也不是政府機構,這種不明不白的定位,使其既難以保障公積金所有者的權益,又不具備承擔金融風險的能力。
既然如此,中德銀行的出現,是不是就可以避免甚至矯正住房公積金『窮幫富』的弊端?未必。汪利娜指出:『由於德國施威比豪爾住房儲蓄銀行是依據特定法律設立的專門從事個人住房抵押信貸服務的金融機構,盡管它要承擔為政府政策目標服務的責任,卻並未改變它作為獨立的金融企業的法人地位。』首都經濟貿易大學城市經濟系房地產開發教研室主任邢亞平則表示:『如果低收入者與住房儲蓄銀行簽訂合同後,其儲蓄額一直無法達到合同額的40%,那麼他就不是在為自己存款,而是在為那些貸到款的人服務。』
專家認為,無論是公積金還是住房儲蓄銀行,都難以避免『窮幫富』現象。解決這個問題,只有依靠政府保障政策的引導。
建行成為最大贏家?
由於我國公積金的覆蓋率還很低,不啻為中德銀行的發展預留了極大的空間。按照國家統計局公布的在崗職工人數計算,2000年住房公積金的覆蓋率為55%,還有近4700萬職工未建立住房公積金,有13個省的公積金覆蓋率不到50%,河南省甚至還不到30%。相當多地區的公積金仍然局限於國有單位之內,而佔職工總數更大份額的非國有職工沒有機會進入這一制度。既然如此,中德銀行提供的比公積金更具優勢的低息房貸沒有理由不吸引潛在的購房人。
同時據了解,2002年之前,建設銀行在個人住房貸款領域一直位居四大國有商業銀行之首,但這一地位2002年被工商銀行所取代。中德銀行會幫助建行奪回龍頭地位嗎?
建行人士稱,由於建行在中德銀行既是股東,又是其合作伙伴,所以中德銀行可以與建行一起為客戶提供『一站式』的組合貸款:建行可以在為其客戶辦理住房抵押貸款或住房公積金貸款的同時,向其推銷住房儲蓄合同;中德銀行的外圍推銷員在向客戶推銷住房儲蓄合同的同時,也可以推銷建行的其他商業性貸款。據了解,在德國與『施豪』簽署住房儲蓄合同的客戶中,就有86.8%的客戶又申請了商業銀行抵押貸款。
這樣,購房者無論在建行各營業網點,還是在中德銀行本部,都可以根據自身需求,在建行以貸款組合方式一次性獲得自己的全部貸款服務。更重要的是,中德銀行很可能借助建行廣布全國的營業網點和已有的住房貸款客戶資源,而非自建網點;同時,中德銀行為控制風險,可能會對貸款額度設定上限,不足部分由合作商業銀行設計提供配套貸款。而那時,建行無疑將『近水樓臺先得月』。現在中德銀行已經開張,建行會不會成為最大贏家,他日自見分曉。
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中德銀行營銷特點
據德國經驗,住房儲蓄銀行大多不單獨設立分支機構,通過與其合作的商業銀行營業網點和建立外圍推銷員體系兩種形式進行分銷。外圍推銷員均是自由職業者,專門推銷住房儲蓄合同,收入及辦公場所不固定,按簽署合同標的額抽取傭金。住房儲蓄銀行向每個客戶收取合同額1%的服務費,其中約0.8%用於外圍推銷員相關費用。據悉,施豪銀行每年新簽合同中約50%是通過外圍推銷員簽署的。中德住房儲蓄銀行通過建行營業網點和外圍推銷員共同推銷合同、發展客戶,並委托建行的營業網點辦理存款、還款和結算業務。這種獨一無二的經營模式不僅降低了住房儲蓄銀行的成本,還可以拓展建行的中介業務。
住房儲蓄不但在數量上而且在服務范圍上彌補了公積金市場的不足,並且突破了住房公積金只能享受一次貸款的界限。所以,住房公積金業務、住房儲蓄業務將在未來一個相當長的時期內並存。
我國住房儲蓄銀行發展歷程
上世紀90年代中期,我國曾在煙臺和蚌埠成立『住房儲蓄銀行』。其中,煙臺住房儲蓄銀行是經中國人民銀行總行批准成立的一家辦理本、外幣存款、貸款、結算、住房金融服務的綜合性股份制銀行,總部設在煙臺,下設79個分支機構。但它們僅僅是公積金的『出納』,經營空間較窄。
2001年,煙臺住房儲蓄銀行增資擴股,改頭換面成為綜合性的股份制商業銀行。蚌埠住房儲蓄銀行也搖身一變,加入城市商業銀行的隊伍。
中德銀行的出現豐富了購房者的房貸選擇,但無論是公積金、商業按揭還是住房儲蓄銀行,樓市的持續健康發展纔是其立足之本。
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