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商業銀行對成立不滿3年且開發項目較少的專業性、集團性房地產開發企業的貸款應審慎發放;應將每個住房貸款人的月還款額與月收入比控制在50%以下(含),月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含)……中國銀監會新近發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》中,一系列的『應該』再次為發展迅猛的房貸提了個醒。
3個『不得』與50多個『應』
從上月26日起,銀監會將在一個月內對即將出臺的《指引》征求公眾意見。記者研讀《指引》意見稿發現,針對土地儲備貸款、房地產開發貸款和個人住房貸款等房地產貸款的風險管理,銀監會共使用了3個『不得』和50多個『商業銀行……應……』句式,規定了商業銀行在發放貸款時的眾多游戲規則。
『《指引》意見稿是銀監會首次針對房地產貸款所出的一個專門性文件。其體現出來的主要目的就是要求商業銀行提高控制房地產,貸款風險的水平。』上海銀監局有關人士在接受記者采訪時表示,《指導》意見稿中對個人住房貸款的規定所佔篇幅最大,這主要是為了針對有些地區出現的騙貸現象。
據解釋,由於銀行個人房貸相比商業貸款或民間融資存在兩個優勢:首先,利率低。個人住房貸款5%左右的年利率,低於商業貸款和民間融資利率;其次,個人住房貸款的周期較長,借款人可以長時間使用貸款。這樣,一些地區出現了一些騙貸現象,產生了大量的假按揭。貸款人用騙貸獲取的資金去做生意,這勢必增大了銀行貸款風險。此次《指導》意見稿體現出來的精神,就是要求銀行嚴格貸款程序,規避風險。
對個貸影響不大
對個人住房貸款風險管理,《指導》意見稿中重申了商業銀行應著重考核借款人還款能力和應對用作貸款抵押的房屋進行獨立評估這兩條規定。對此,滬上一些商業銀行表示,個人住房貸款的一些具體規定,有的已經在執行,有的操作性較小,所以,它對銀行的提示作用遠遠大於對個人住房貸款的實際影響,也就是說基本上不會直接影響目前的個人房貸。據了解,《指導》意見稿中的所有住房貸款的貸款成數不超過80%、每月還款額不能超過總收入的一半等規定,各商業銀行早已經在實施了。『此次《指導》意見稿不過是再次明確了這些規定吧!』某銀行房屋按揭中心負責人說。
據透露,在實際操作過程中,銀行基本上都可以把貸款成數上限確定在8成,但對個人收入證明的把關不是很嚴格。一位房屋中介負責人告訴記者:『收入證明往往是隨便開的,月收入在5000元左右的收入證明,銀行一般是不會查的。如果是在一些稍有名氣的公司工作,月收入可以開到8000元左右,銀行往往會隨機抽查很少的一些客戶。』他分析,現在個貸業務十分火爆,銀行人力有限,要審查每一個貸款人的還款能力很難做到。即使能夠審查,也都是一些在銀行的借款,貸款人個人之間的債務根本無從審查。
按照銀監會給出的個人住房貸款月還款額與收入比公式計算,如果貸款個人(或家庭)月收入為10000元,則每月的房貸還款額最多不能超過5000元(包括物業費);假設貸款人已經有了其他債務每月要還款2000元,則房貸每月還款額最多不能超過3500元。
是銀行,不是當鋪
由於考察個人收入太過瑣碎和復雜,所以銀行在用作貸款抵押的房屋進行獨立評估上下工夫。鼎譽不動產章文俊在接受記者采訪時介紹說,目前銀行基本都按照《指導》意見稿中規定的『商業銀行應區別判斷抵押品狀況。抵押物價值的確定以該物業在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為准』來執行的。通常的做法是,單價超過7000元、總價超過100萬元或超過7成貸款的,銀行要對房屋進行評估。具體根據情況來選擇銀行內部評估或委托獨立指定的評估機構進行評估。對於精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤要進行重新評估。
『說白了,銀行不太在乎貸款人是否有能力還貸,只要你的產權證書在銀行抵押,而在房屋評估時嚴格把關,不評出虛高的房價,那麼即使貸款人還不起貸款,銀行也可以通過拍賣房產收回資金。』章文俊坦率地道出了目前多數銀行的做法。
對此,某外資銀行房貸部副經理提出了明顯的反對意見,『銀行不是當鋪。二者最主要的區別就是當鋪較多考慮抵押物的評估價值,而較少考慮還款能力。而銀行應該主要考慮的恰恰是借款人的還款能力,然後纔是抵押物的價值。』他說,如果眾多沒有還款能力的借款人紛紛將房屋拋給銀行,銀行豈不成了『大房東』,那後果就可能導致金融危機。
他認為,目前確實存在著銀行間的個貸之爭,如果銀行為了拉貸款而對借款人還款能力缺少考慮,忽視了最為重要的方面,則很容易產生不良貸款,這對整個金融體系的穩定將產生很大的威脅。防范個貸中暗藏的金融風險,正是此次出臺《指導》意見稿的主要動機。
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