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近幾年的房價,跟上足了勁的發條一樣,一路飆昇。房價如霧裡看花,讓人看不懂摸不透。
近些年來,我國許多城市房價持續上漲,已經讓老百姓越來越看不懂了。在部分城市,面對一路飆昇的房價,大多數工薪階層惟有望樓而嘆息。對於他們來說,也許他們好幾代人省吃儉用節約下來的積蓄也攢不上一套房子的價錢;也許他們一年中掙的錢還趕不上他們那兒當年房價的漲幅。於是有人高興,有人嘆息。從房價的飆昇中掏到了大桶大桶金子者,自然欣喜;面對房價的飆昇只能望樓興嘆者,自然傷心。高興者自有歡喜的理由,懮愁者自有愁嘆的道理,但他們有一個共通處,那就是他們都想知道房價緣何一路而飆昇?
有人將房價的上昇歸結於政治的穩定、經濟的發展、人民收入水平和生活水平的提高。這自然沒錯,很難想象在一個戰火紛飛、民不聊生的地區,會有房價的持續上漲。然而,房價的飆昇同房價的正常上漲畢竟不屬於同一個概念。正常的、合理的,同GDP增長、同人民群眾收入水平和生活水平的提高相適應的價格上漲是合理的,是應當的,也是能為大多數人所接受的。可是,現在一些城市房價的上漲給人的普遍感覺是已經越來越失去理性的成份,而近乎瘋狂了。這到底又是為何呢?
房屋的供給與需求
根據經濟學有關需求的基本理論,『需求是指居民戶在某一特定時期內,在每一價格水平時願意而且能夠購買的商品量』。『在其他條件不變的情況下,某商品的需求量與價格之間成反向變動,即需求量隨著商品本身價格的上昇而減少,隨著商品本身的價格的下降而增加』。由此,我們可以知道,在房地產市場中,房屋需求量是隨著房價的上漲而減少、下降而增加的。
在這裡,我們需要注意的是,需求是購買欲望和購買能力的統一,缺少任何一個條件都不能成為需求。如我國目前正處於城市化加速發展階段,大量的農村人口湧入城市,大量的大中專院校的畢業生從校園走向社會而滯留於城市,他們都對城市房屋存在著需求欲望,但能否成為真正供求關系均衡點意義上的需求,則不得不取決於他們的現實購買能力。
而根據經濟學有關供給的基本理論,『供給是指廠商在某一特定時期內,在每一價格水平願意而且能夠供應的商品量。』在完全競爭的市場中,『在其他條件不變的情況下,某商品的供給量與價格之間呈同方向變動,即供給量隨著商品本身價格的上昇而增加,隨商品本身的下降而減少。』據此,我們可以知道,在正常的房地產市場中,房屋的供應量是隨著房屋價格的上漲而增加、下降而減少的。
在這裡,我們同樣需注意的是『供給是供給欲望和供給能力的統一。供給能力中包括新生產的產品與過去的存貨。』在房地產市場中,雖然房地產開發商擁有大量的房子,但如果房地產開發商覺得房價低於他的開發成本,他雖然有出售(供給)房屋的能力,但他沒有出售(供給)房屋的欲望,那麼一般在通常情況下,他也不會將房屋予以出售。
政策的取向與影響
這些年來,房地產方面的政策,雖然稱不上是汗牛充棟,但也足以令人眼花繚亂的了,因此,如果全部一一道來,恐怕不但於事無補,而且還往往容易頭發胡子一把抓,把人給說煩了,反而不利於將事情說清楚。所以,在這裡,我們只選擇對房屋的供需會產生最大影響的,也就是說對房屋供需的影響是最重大的政策來細說之。那麼,這些政策主要有哪些呢?業內人士大都知道,這些政策主要有城市化、城市房屋拆遷、貨幣分房、購房抵押貸款、土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地。
城市化:雖然有關城市化的概念有很多,各種不同的學科有各種不同的理解。但人口的城市化必定是其內涵之一,也就是說就人口來說,城市化是一個農村人口逐步減少,城市人口逐步增加的過程;是城市人口佔總人口比重不斷提高的過程。城市人口要增加,自然會對城市房屋產生更多的需求。
城市房屋拆遷:城市房屋拆遷的目的是為了城市舊區改造和生態環境改善,並不是要將被拆遷房屋內的人趕到鄉下去,因此被拆遷房屋的所有人即被拆遷人依然得居住在城市裡,隨著其原先居住房屋被拆,其要想在城市中繼續生存下去,必然要對城市房屋產生新的需求。
貨幣分房:隨著城鎮住房制度的改革,各地紛紛停止住房實物福利分配,全面實行住房分配貨幣化。雖然在這過程中,有針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。不過,各地在住房供應上,基本上實行的是以商品房為主,經濟適用房(廉租房)為輔的多層次體系。因此,這項政策自然會對我們現在所說的城市房屋即商品房產生更多的需求。
購房按揭貸款:按揭購房是一種貸款買房的方式,購房者只需支付一定的首付款就能得到住房,當然其前提是,他要把將通過貸款獲得的住房抵押給銀行,並在今後若乾年內償還貸款的本息,直至還清為止。按照需求是購買欲望和購買能力統一的說法,按揭購房其實是將潛在的購買能力轉化為現實購買能力的一個過程,其實質是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放,即將未來幾年乃至幾十年的房屋需求提前而攢到目前來了。因此,由此而激發出來的自然是對城市房屋現時的極大需求。
建設用地總量控制:《土地管理法》第二十四條第一款明確規定:各級人民政府應當加強土地利用計劃管理,實行建設用地總量控制。我國是個地少人多的國家,因此要實施國際上最嚴格的耕地保護政策,這自然很好理解。只是在實際操作中,每當用地緊張,在切分建設用地總量這個『蛋糕』時,各地政府往往都是傾斜於其他用地而忽視居住用地的。這,我們不需要從切分的比例上去作復雜的量化的分析,我們只要從各地為招商引資而紛紛紛壓低工業用地出讓底價時那種你追我趕的熱鬧場面上,就不難看出端倪。而對居住用地供應的減少,其實質也就是對房屋供應的減少(我已就土地供需與房屋供需存在同一性問題作過詳細分析,詳見人民網房產頻道2004年2月23日本人拙作《房價地價到底誰決定誰?》)。而土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地方式,即便沒有非飽和型穩步適量供地的政策取向,但在實際操作中,如沒有相應的統籌的政策和措施的配套,那麼,土地的供應量必定是小於至多是等於土地的需求量的(詳見人民網房產頻道2004年2月24日本人拙作《4號令對購房者是否是利好消息?》)。也就是說房屋的供應量必定是小於至多是等於房屋的需求量的。
房價沒有理由不飆昇
經濟學常識告訴我們,在市場經濟條件下,商品的價格和數量是由供需的平衡點決定的。最簡單地說,就是當供大於需時,商品的價格就下跌;而當需大於供時,商品的價格就上昇。現在,對於商品房的價格,各地政府早就不再定價;也就是說,現在各地商品房的價格已經是由市場來作主了。那麼,在市場配置的情況下,我們也就知道,房屋的價格和數量也是由供需關系決定的,取決於供需曲線的均衡點。
令我們吃驚的是,我們通過上面的分析已經知道,在這些對房屋的供需會產生重大影響的政策中,城市化、城市拆遷、貨幣分房、購房按揭貸款等政策的取向,無一例外都是擴大城市房屋的需求,其產生的實際影響是對城市房屋需求的激增。或者說,這些政策在制訂時,其制訂者雖然沒有擴大城市房屋需求的本意,但在實施中其實際產生的影響依然是放大對城市房屋的需求。而建設用地總量控制、土地儲備、招標拍賣掛牌方式供地的政策,其政策的取向是減少房屋的供應。或者說,這些政策在制訂時未必有減少房屋供應的本意取向,但在實施中其實際產生的影響卻是促使對房屋供應的減少。
雖然,相對於其他一般商品來說,由於房屋這個商品的特殊性,影響房屋供需的因素是極其復雜的。但顯而易見的是,任何其他因素的影響都不可能如法律、法規和政策這種影響來得廣泛、巨大和深遠。而通過上面的分析,我們已經明顯地看到,我們現行的涉及房屋供需的一些重要法令和政策,在對房屋供需的影響上,可以說,幾乎是無一例外地放大了房屋的現時需求而壓小了房屋的現時供給。在這種情況之下,房價的持續上漲自然是順理成章的事情了。而當這些政策一旦在某個城市集中實施,這個城市的房價就沒有理由不飆昇。面對持續上漲的房價,在買漲不買跌心理的支配之下,再加上近年來的股市是如此的低迷,自然會激起投機者對房子的投機和炒作。而這又會大大加劇市場對房屋的巨大的投機性需求,雖然,這種投機性需求從本質意義上來說並不是真實意義上的消費性需求,但這並不妨礙它在一個時期內大大加劇房價的飆昇;而房價的飆昇又加劇了這種投機性需求,於是房價自然也就一路而飆昇了。(當然,這種飆昇是不可能沒有盡頭的,但這不在本文探討的范圍內,留待以後再作分析。
依據上面所作的分析和得出的結論,雖然純粹是依經濟學理論而進行的,但這個理論上的分析過程和這個理論上的結論並不難從各地房地產市場的實踐中得到充分的驗證。試想想看,有誰能找到這樣一個例子?找到一個在購房按揭貸款與一個口子招標拍賣掛牌方式供地政策同時實施的城市,其房價不是飆昇反而是下降的例子?
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