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近年來,由於房價的持續上漲,尤其是部分地區房價的飆昇,大大超出了民眾的心理承受能力和實際購買能力,降低房價的呼聲越來越高。現在,房價問題、住房問題已經成為社會的一個焦點和熱點問題。在社會輿論、特別是新聞輿論的重重壓力之下,『地價高,導致房價高;還是房價高,促動地價攀昇?』這一話題,已成為房地產業界、房地產行政主管部門和房地產經濟理論界爭論的焦點和熱點問題。對於這一問題的回答有兩種觀點,可謂針鋒相對。
兩種針鋒相對的觀點
一種觀點認為:房價由土地成本、建安成本、各種稅費及開發商利潤構成的。在建安成本、各種稅費及開發商利潤相對穩定不變的前提下,房價很大程度上是由地價決定的。而政府推行的經營性用地招標拍賣掛牌出讓方式是導致地價上漲從而導致房價上揚的主要原因。因此要解決目前多數人承受不起的高房價,可采用或減免地價或協議出讓或將地價改為地稅,或將一次性收取的70年的土地收益改為分年收取的方式來壓低地價,從而壓低房價。
而與之針鋒相對的另一種觀點則認為:地價(成本)並不是房價(產品)的決定因素,房價(產品)不由地價(成本價格)決定,市場是決定價格的唯一主體,房價是由市場供求關系決定的。在市場經濟條件下,更普遍的是,終端市場上的要求決定了上游產品的需求,同時終端產品可接受的價格決定了上游產品的價格,因此是房地產市場的供需情況決定了土地市場的供需情況,因而是房屋的價格決定了土地的價格。所以,想通過降低地價的方式來降低房價不僅是不可能的,而且是同推進市場經濟體制背道而馳的。政府對地價和房價的乾預應慎重,不要人為地去抬高或打壓它,應讓市場做主。
在一些地產(房地產)報刊理論專版上,我們可以看到整版整版反映這兩種觀點的理論文章。但可惜的是,這兩種觀點雖然探討、商榷了近三年,但並沒有就此達成共識,相反卻有白熾化交鋒的趨勢。
房屋供需與土地供需
在房地產市場中,某一地區房屋的供給完全取決於該地區土地的供給。這也是位置具有固定性的土地有別於其他商品(產品)的最大特性;知道這一點對我們來說十分重要。雖然,從嚴格意義上來說,這並不完全正確,因為建築密度和容積率的不同,可以在一定程度上影響到土地上可建房屋的佔地面積和住房面積;但從總體上來說,由於建築密度和容積率波動的有限性,為方便起見,我們仍然可以說,在房地產市場上,一個地區房屋的供給量完全取決於該地區土地的供給量,或者說,一個地區土地的供給量決定了該地區房屋的供給量。同樣,反過來也可以說,一個地區房屋的需求決定了該地區土地的需求,房屋的需求量決定了土地的需求量。
當然,在房地產市場中,在整個房地產開發過程中,房地產開發商同時充當了需求者(為搞房地產開發,房地產開發商需從土地供應者手中取得土地)和供給者(為達到房地產開發的真正目的——賺取利潤,房地產開發商需向消費者出售房屋)的雙重角色,但在房地產開發商不是投機商、房地產市場正常(房地產開發商開發多少就可確保其有正常利潤地出售多少)的前提下,它僅僅是房地產市場中的一個中間環節,對土地(房屋)的最終供需實際不起多大的作用。當然,由於房地產投機商的存在,在一定時段裡,由於房地產投機商囤積房子的炒作行為,會對土地(房屋)的供需產生影響,並且這種影響有時很可能會帶來災難性的後果,但由於投機商的需求不是本質意義上的真正需求,因此,這種影響雖然有時往往可能會帶來災難性的後果,不過其對土地(房屋)的供需來說不可能是實質性的,也不可能是長久的。因此,為分析的簡便起見,我們完全可以將房地產開發商和房地產投機商這兩個中間環節抽象虛化而不談。
通過上述分析,可以看出,從供需角度來說,在正常、健康的房地產市場中,一個地區房屋的供給與需求,在本質意義上來說,也就是該地區土地的供給與需求;反過來,也可以說,一個地區土地的供給與需求,在本質意義上來說,也就是房屋的供給與需求。也就是說,房屋的供給量和土地的供給量、房屋的需求量和土地的需求量是呈現同方向變動,兩者大體上近似於正線性相關;而容積率一旦確定,則呈完全的正線性相關。因此,我們完全可以將土地的供需和房屋的供需統一說成是土地(房屋)的供需或者房地產的供需;或者更簡潔地說,土地供需與房屋供需存在同一性。
房價和地價誰決定誰
按照西方主流經濟學均衡價格理論,『均衡價格是指一種商品要求與供給相等時的價格』。『在市場上發揮作用的力量彼此相等時間的那個價格和數量水平,就是市場價格均衡。在這一價格和數量水平上,買者願意購買的數量正好等於賣者願意出售的數量;因此,不存在價格或數量變動的趨向(除非某一事件使供給曲線或需求曲線移動。)』『這時該商品的需求價格與供給價格相等稱為均衡價格,該商品的需求量與供給量相等稱為均衡數量。』因此,在市場經濟條件下,按照均衡價格理論,競爭的價格和數量取決於供給和需求的均衡點。所以,可以說,房價(地價)是由供需關系決定的,取決於供需曲線的均衡點;當然,供需曲線均衡點在確定房價(地價)的同時也必定確定了房屋數量(土地數量)。反過來,也可以這樣說,房屋數量(土地數量)由供需關系決定的,取決於供需曲線的均衡點;同樣,供需曲線均衡點在確定房屋數量(土地數量)的同時也必定確定了房價(地價)。
綜上所述,我們可以看出,在房地產市場中,由於土地供需與房屋供需存在同一性,因此並不存在『地價高,導致房價高,還是房價高,促動地價攀昇?』這一誰決定誰的問題。『地價高,導致房價高。』與『房價高,促動地價攀昇。』這兩者並不相互排斥、相互對立,而是互相兼容、互相統一的。房價的漲跌與地價的漲跌其實是一致的,在本質上近似於正線性相關;在經濟學最理想化的狀態下,則是呈完全正線性相關。
雖然,這只是按照西方主流經濟學均衡價格理論得出的理論上的結論,不過,這一結論和這一分析過程卻完全可以用來解釋清楚房地產市場上房價和地價同時漲跌的普遍現象,同時,這一結論也完全可以從中外房地產市場的實踐中得到驗證。
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