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變一次支出為逐年繳納,業內評點三利好四隱懮
日前有消息披露,廣東省可能從今年開始對不動產開征統一規范的物業稅,並相應取消其他房地產相關稅費。同時,國家稅務部門也透露,我國將在適當的時機選擇試點實施物業稅,並將逐步向全國推行。消息一出,房地產業內與老百姓都表現出了高度的關注。
很多房地產業內人士認為,商品房價格將因此大幅下降。那麼對老百姓而言,房價下降與房產保有期稅值增加,到底是否能使購房變得更劃算?物業稅究竟能不能順利地推行?有關部門和地產專業人士對此問題的分析,或許能讓物業稅顯得更加清晰。
利好一房價能降幾成?
如果推行物業稅制度,商品房市場價格下降將成為必然。對於降價幅度的預測,很多房地產業內人士認為,根據各地資源和政策情況,從10%到40%都有可能。
所謂物業稅,其實就是要將一些地產相關稅種從購房款中分離出來,由居住者逐年交納。
這項新的稅種借鑒了一些國外房地產保有稅的做法。國家財政部稅政司有關負責人透露,目前我國可能推行的物業稅框架為,將現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅,以及土地出讓費等稅費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。
目前商品房價格中,可轉移的稅值到底佔有多大比例呢?全國工商聯住宅產業商會輪值主席、華遠集團總裁任志強表示,房地產開發中僅截至消費者取得房屋所有權之前,其支付的費用中就有約20%轉換成了各種稅收。物業稅的改革將有利於協調目前不動產項目重復納稅和稅基不合理等問題。
另外,房地產項目開發中,相同檔次產品的建築成本相差無幾,各地土地價格的差異也就成了房價變化的關鍵因素之一。而物業稅相對於傳統不動產稅,則恰恰是將土地出讓金和使用稅等費用轉移出來。因此,實行物業稅後,房價的具體變化幅度還要依各地具體情況而定。
利好二不動產投資率
提高物業稅減少購房款比例、增加使用稅的特點,將購房者的置業投資由點變成了線。資金細水長流,減輕了前期購買壓力,從而推動了不動產投資率的提高。
一方面,目前我國正處於人均收入快速增長階段,地區間人纔流動速度很快,不動產投資者的人群結構正在年輕化。對於一些在異地謀發展的年輕置業者而言,一次性投入過多資金顯然比供養房屋的困難更大。
同時,以購買不動產為投資方式的人群也越來越多。這類人群通常不只投資一套房產,對於付款方式的要求通常也是希望減少首期壓力,以租養房,再伺機出售。這些新型購買人群的增加,形成了目前刺激房地產市場昇溫的主要原因。
利好三用自己的錢完善環境
物業稅中其實包含了房地產產品生產和使用過程中涉及的各種資源,實際更接近於『綜合資源使用稅』。
天津開發區建設集團總經理許立凡認為,從土地出讓金到房地產契稅,從前期規劃到城市建設過程中不斷翻新、建設的道路、學校、公園等非贏利性配套資源,都應當列入住房使用者的稅金中。針對不動產增加保有期間稅金的做法其實也改變了建設資金『寅吃卯糧』的局面,更利於城市長期健康發展的需要。
說得直白些,就是今後誰住房子誰納稅,稅收費用將用於城市公共建設,納稅人用自己的錢完善居住環境。物業稅其實也是居住者在為自己的房屋交納『環境完善資金』。
隱懮一養房價高承受力未知
物業稅的征收,一方面減少了買房時的一次性資金壓力,但其轉入居住階段的稅費如果最終結算起來,可能要比原房款中的稅金更高。老百姓對於這種變化能否接受,稅金交納能力和價格承受力與物業稅執行標准能否銜接,則將成為物業稅是否能順利過渡的關鍵所在。
根據國際慣例,征收不動產物業稅需要有關部門定期對房產的市場價格重新評估,每年按照評估價值對房產所有者征稅。以目前天津狀況而言,地鐵、輕軌、快速路、文化廣場等一系列公共設施的修建,以及示范中小學和新大學城的建成,對於這些交通沿線和新設施周邊的不動產而言,必然會產生昇值作用。如果實行物業稅,其稅金值也必然將因房產增值而上昇。到時居住者能否接受這種價格的變化還未可知。
隱懮二如何平衡不同收入人群
物業稅將面臨的另一個重要考驗就是,不同收入人群的繳稅金額如何平衡。
目前城市住房還沒有達到收入水平與住房區域絕對劃分的階段,很多居住在市中心房屋中的老百姓並非高收入人群,但其房值卻會隨地段昇值和環境完善而上揚。這種稅金與收入之間的矛盾,給尚未問世的物業稅提出了新的問題。
任志強認為,我國現正處於住房從實物向貨幣化分配的過渡轉化的過程中,實物分配與補貼的不動產分配方式將逐步退出主流位置。對於老百姓來說,最好的解決辦法就是用個稅減免的方式解決居民住房問題。
任志強表示,個稅在購房中的減免可以考慮不同的方式。例如,將個稅的納稅總額按比例減免,或者按購房利息支付減免的方式,也可以按納稅人為單元限額減免的方式,如按單人納稅購房減免30萬元至50萬元限額,在多次變更住房條件時終生使用減免額度等。
隱懮三如何確定新評估價值標准
定期對房產進行價值評估是物業稅征收的最重要環節之一,但究竟如何確定新的價值評估標准以及物業稅的征收比例標准,則是物業稅誕生的焦點問題。
征收物業稅對不動產行業的發展來講,是大勢所趨,但還有一大堆的問題有待釋疑。物業稅到底收多大比例合適?按年征收還是按月征收?征收方式怎樣?物業稅到底和物業有沒有關系?居住者能增加哪些權利又要履行哪些義務?……雖然物業稅的實施還有待時日,但這些問題不論對於有關部門、開發企業還是居住者而言,都已經成為不得不考慮的燃眉之急。
隱懮四新老稅制過渡有陣痛
從傳統的不動產稅制到物業稅的過渡,必然要經歷一番陣痛。例如,新老房屋稅制如何轉換、新稅種的征收部門與資金分配、物業稅的涵蓋內容、物業單位是否對物業稅負有責任……解決這些遺留問題,恐怕也不是一天兩天的事。
有房地產業內人士表示,物業稅的征收將各種資源稅務融合在一起,如果能夠將物業管理的服務稅費降低,降低房屋使用、運行、維護等費用,則將更有利於新稅種的過渡。
國家稅務總局相關官員表示,"要開征物業稅,必須對現行的房地產稅費體系進行清理",這將是稅務部門今後一段時間的重點工作之一。
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