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據悉,在目前鄭州的房價構成中,稅費及開發商利潤佔到50%左右,建築成本也只佔50%左右。
開征物業稅,把目前佔房價比重相當大的各種稅費分為50年至70年繳納,對於當前的房價影響將是不言而喻的。
在中共十六屆三中全會上,黨中央提出實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關稅費。近日,中國人民銀行行長周小川也表示,中國將在適當時機試點實施物業稅,屆時將對不動產開征統一規范的物業稅(財產稅),相應取消其他與房地產有關的稅費。不久前,廣東省財政廳在全省財政工作會議上透露,廣東可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。『一石激起千層浪』,此消息在業界引起強烈反響,也引起購房者的極大興奮:據傳房價將下降40%!
物業稅真能使房價下降40%嗎?鄭州什麼時候開征?為此,記者分別采訪了部分開發商、業內人士和普通置業者。
『地震』之背景:稅費知多少
房地產這個產業鏈到底涉及了多少稅費,不僅一個普通老百姓說不清,就連一個從事房地產開發的專業人士也很難說清楚。房地產業的稅費僅從稅而言可以說多不勝數。大致說來,稅費分為以下幾個方面:涉及土地使用的稅收,包括農地佔用、土地使用、契約、土地增值等稅收;涉及建設中的稅收,包括每一單項產品生產和施工企業的營業稅、營業稅附加及提前預繳的營業稅利息;涉及企業所得的稅收,所得稅和提前預繳的所得稅利息、預繳的土地增值稅及利息;涉及房產或土地轉讓交易的營業稅、契稅、房產稅、房地產稅、土地增值稅、所得稅;涉及房屋出租的營業稅、房產稅、所得稅、契約稅;涉及物業管理的營業稅、所得稅等各種稅收;其他產生合約的印花稅等稅收。
消費者每購買一套房子,至少包含以上幾個方面30多個稅種,如此重稅,房價焉有不高之理?據悉,在目前鄭州的房價構成中,稅費及開發商利潤佔到50%左右,建築成本也只佔50%左右。
『地震』之震源:何為物業稅
物業稅又稱『財產稅』或『地產稅』,主要針對不動產,要求其所有者或承租人每年都繳納一定稅款,稅值隨房產昇值而提高。一句話概之,就是目前如此多的稅,統一到一個物業稅稅種上,並且分年繳納。
開征物業稅,就是把所購的住宅50年至70年的財產稅(地租和規費)一次性繳齊變成逐年繳納,這對於當前的房價影響將是不言而喻的。
物業稅怎樣征收目前尚沒有明確的方案,但有專家建議,采用房屋原值70%作為『應納稅物業價值』,稅率不宜高於0.5%。如以一套50萬元的房屋為例,70%即35萬元,最高稅額為35×0.5%=0.175 (萬元),即50萬元的房屋一年繳0.175萬元,每月繳140多元,遠未超出普通家庭的經濟承受能力。當然,最終物業稅將以何種標准征收尚無定論,但政府將會以保障房地產市場的健康穩定發展為基礎做出科學合理的規定。
『地震』之利好:購房『門檻』降
消費者一直擔心房價不斷上漲,那麼如果開征物業稅將對房價有何影響呢?毫無疑問,物業稅開征將使決定房價的開發成本大幅下降。
建設部專家趙燕菁認為,目前國內所購的住宅屬於把50年至70年的財產稅(地租和規費)一次性繳齊,而其他國家大多采用逐年繳納的辦法。如果改用財產稅的形式分期支付地租和稅費,現在的開發成本就可以大幅下降。據她估算,如果現在的建設成本按100元/平方米計算,把地價和其他費用所佔開發成本的比例降到國外的一般水平,將使房屋開發成本立刻降到58元/平方米。
以住宅舉例說明,由於地價和相關稅費分70年繳,那麼也就意味著佔住宅成本50%強的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納1/70,其餘在剩餘的69年中分別繳納,下降了(70-1)/70=98.57%,表現在房價中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考慮到開發商在經營中的其他因素,將其中的10%據為己有,也有39%以上的降價空間。也就是說,目前售價2000元/平方米的房子,屆時1220元/平方米即可盈利銷售。不過,也有專家分析指出,這是理論數據,實際未必達到。
但也有業內人士持不同意見,物業稅的實施很難直接降低樓市價格,畢竟,它只是諸多制約房地產價格的因素之一。房價的漲與跌需要綜合各種因素纔能發揮作用,所以,目前斷定物業稅的實施一定會降低樓價的說法還言之過早。按照政府2003年執行的嚴格控制一級市場土地轉讓的政策來看,目前鄭州市區可供開發的土地資源越來越有限,不可低估土地對房價走勢的影響。
『地震』之擔懮:買起住不起?
開征物業稅,購房門檻下降了,但隨之而來的問題是:使用成本增加了。原來的『買房難』會不會演變成『養房難』?不可否認,在開征物業稅後,會存在大批本來家庭經濟實力不強,只是因為購房『門檻』降低而購置房屋,尤其是使用銀行貸款按揭購房者,他們會不會像一些租得起辦公場所但付不起物業管理費的公司一樣,出現『買得起住不起』的情況?很多受訪者表示,如果按照專家建議的方案征收,一套35萬元的房子,每月僅征收140元左右的物業稅,相當於一個月的物業管理費,養房子不是多大問題。
養房子成本增加毫無疑問,但並沒有上昇到消費者難以接受的地步,這種觀點在被采訪對象中很是佔了上風。
『地震』之反應:置業者無震感!
一旦物業稅開征,不管房價如何起伏,受影響最直接的就是普通購房者。在采訪中,記者發現大部分置業者對政策法規的敏感度遠沒有想像中的那麼高,很多受訪者根本不知道何為物業稅。
在一家公司售樓部,一位購房者告訴記者,他准備在今年購房,但由於工作繁忙,並沒有特別留意有關房地產的新聞報道,所以他並不知道有關物業稅的情況。在得知物業稅可能降低房價後,他表示值得期待,但他也表示,這物業稅僅僅局限於『可能』開征,具體啥時間開征,還沒有明確,在他慎重考慮後再決定是否把購房計劃推遲。此先生的想法在置業者中是很有代表性的。
雖然物業稅對普通老百姓的影響遠沒有顯現出來,但在一些網站的地產論壇中,很多地產劍客早已為此爭得面紅耳赤。
『地震』之預報:鄭州暫無震
廣東省被選為試點地區實施物業稅征收,鄭州是否被列入試點城市行列也將開始征收物業稅呢?記者2月11日采訪了鄭州市房產局。
鄭州市房產局市場處的高處長介紹說,今年鄭州市暫不征收物業稅。國家征收物業稅首先要選擇房地產市場比較成熟的地區,由於南方的房地產市場較北方更為成熟,選擇廣東等省份作為試點地區也順理成章。
高處長認為,從長遠來看,開征物業稅是和國際慣例接軌,對於中國的房地產市場是一種必然,也是一件好事情,可以使得中國的房地產市場規范化。而且,它可以在一定程度上平衡目前部分地區房地產市場過熱的情況,使得盲目投資的人冷靜下來,重新考慮自己的投資行為。
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