|
||||
近日,『廣東可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅』的消息猶如一石激浪。聯想此前,十六屆三中全會上也曾明確提出:『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。』有關專家開始大膽預測,開征物業稅,房價最高可能降四成!
物業稅改變不合理房價結構
據專家介紹,所謂物業稅又稱財產稅或地產稅,『主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的昇高而提高』。物業稅改革的基本框架是『將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅』。
不過,此事非同小可,到目前為止,物業稅的稅賦水平尚未確定。雖然開征物業稅將對樓市產生重大影響,但有關它的種種分析與猜測,也僅僅是尚在業界敏感人士中談論。
一位業內人士對記者說,由於目前購房人的房價裡包含著50年到70年的土地出讓金,購房時一次性繳納是不合理的,因為這幾十年中,土地可能會有很大的昇值空間,開發商將幾十年的土地出讓金糅進房價,但到底糅進去多少,買房人拿到的產權證上並未說明,這對買房人顯然不公平;另外,這對國家來說也是一大損失,等於提前透支了未來的土地昇值的稅金。而征收物業稅,將幾十年的土地出讓金等稅費按年繳納,並由專門的評估機構每年評估土地市值,這樣每年繳納的物業稅都是合理而透明的,開發商、買房人以及國家稅務部門互不虧欠。
物業稅能平抑房價嗎?
總是說房價高,可就是降不下來,因為土地成本在那兒擺著呢。目前,我國實行的是『批租』土地使用制度,即在土地所有權屬於國家的前提下,規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權,而其中大部分稅費,用地者須一次性支付。據估算,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤佔到60%,建築成本只佔40%。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法,以財產稅的形式分期支付地租和稅費,現在的開發成本就可以大幅下降,房價也會跟著大幅度下降。據某地產研究機構人士分析,由於地價和相關稅費分70年交,也就意味著佔住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一,其餘在剩餘的69年中分別繳納,下降了(70-1)/70=98.57%,表現在房價中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考慮到需求提高導致發展商在經營中的其他因素,將其中的10%份額據為己有,也有39%以上的降低幅度。
房產炒家投資利潤縮水
房地產是近年來投資的重要手段之一,為越來越多的人認可。有關人士指出,物業稅改革的目的不是要專門打擊炒樓行為,但物業稅也會帶來好處,一方面樓價下降後,房地產投資利潤空間減小,炒樓的風險也將增大。另外,『初始房價下降後,老百姓購房的能力將增大,令房地產炒家知難而退』。
一位開發商擔心地說:以『買房出租』作為投資的購房形式將會受到打擊,因為在這種新的稅收制度下,『買房出租』的利潤會大大縮水,投資者會把資金轉移到其他投資項目中,從而影響投資型物業的市場前景。而由此最受打擊的是原本投資前景看好的那些項目,投資型買家本來可能會一下子買幾套甚至十幾套房,開征物業稅,將讓開發商痛失這部分『強勁買家』可能帶來的大筆利潤。
已購房該不該繳物業稅?
已經買了的房子要不要繳物業稅?怎麼個繳法?這個問題是人們爭議最大的焦點。中國稅務學會理事楊衛華認為,作為對社會貧富差距的重要調節手段,物業稅已經到了應該開征的時候。對於自用房屋,他建議采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收。隆安律師事務所的秦兵律師認為,應該從每個家庭的第三套房開始征物業稅,即夫妻倆各買一套免稅房,再買房時就該交物業稅了。他還認為,國家在制訂新的稅收政策時會充分考慮已購房屋人的利益,在新稅法實施的5年內,會對舊有物業采取過渡措施。目前財稅專家提出了幾種解決方案,其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調整考慮土地出讓金的因素,而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金並入的因素。據某些業內人士估計,每年應繳物業稅的稅率大約在總房款的0.5%到1.2%之間。
開征物業稅利弊存爭論
記者在采訪中發現,也有不少業內人士提出疑問:《物業法》還未出臺,收取物業稅的條件尚不具備,時機有待成熟。有的專家則進一步認為開征物業稅可能會治標不治本,中國城市經濟學會副會長劉維新就提出,房地產稅制的改革,應該從稅率、稅金、稅種、免稅等范圍全面考慮,而不僅是開征物業稅,物業稅解決不了房地產稅制中存在的根本問題。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||