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今年年初,『廣東省年內可能開征物業稅』的消息引起業界和購房者的廣泛關注,物業稅是什麼?對房價有什麼樣的影響?將怎樣影響房地產行業的走勢?這都引發了諸多疑問。
專家介紹,物業稅又稱『財產稅』或『地產稅』,雖然目前我國還沒有一個明確地提出征收不動產物業稅的具體實施細則和措施,但基本框架是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。到目前為止,物業稅的稅賦水平尚未確定,但有一個基本原則,即科學測算房地產稅和房地產開發建設環節收費整體規模,令物業稅的總體規模與之基本相當。
【懸念一】房價降一至兩成?
專家分析,依照我國現行的土地審批制度,老百姓在買樓時,房價中已包含了幾乎全部的稅收。而物業稅改革,可能要將開發商建房時上繳的一部分稅,改由購房者購房以後每年繳交。從理論上說,在購買新房這一環節,消費者至少可降低10%—20%的購房成本,如果這樣,根據英美等國的經驗,新房子的價格有望相應降低,即可能在現有基礎上降低一至兩成。
但與此同時,由於稅種的轉變,購房後的物業稅將比過去有所增加,業內人士認為,這可能導致住宅商品房『平買貴用』的現象,也就是說老百姓有可能買房容易養房難了。但對收入較高的年輕白領來說是一個好消息,它降低了置業的門檻。
【懸念二】打擊房地產投資?
銀行利息的降低,股市的長期低迷,使得房地產成為近年來投資的一種重要手段。征收物業稅後,初始房價降低了會不會助長或抑制『快進快出』的炒樓風呢?有關人士指出,物業稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為,但物業稅也會帶來好處,一方面樓價下降後,房地產投資利潤空間減小,炒樓的風險也將增大。另外,初始房價下降後,老百姓購房的能力將增大,令房地產炒家知難而退。
還有些人擔心,目前在房地產市場以『買房出租』作為投資的購房形式將會受到打擊,因為在這種新的稅收制度下,『買房出租』的利潤會大大縮水,投資者會把資金轉移到其它投資項目中,從而影響投資型物業的市場前景。
【懸念三】抑制土地供應?
我國現行的土地出讓制度為買地後需一次性付清地價。這樣一來,每一屆政府就會希望在任職期間盡量多賣地以快速大量地籌集建設資金,緩解資金壓力。賣地籌集的大量資金可能導致各個地方的政府性投資出現不正常的增長,也給下屆政府造成很大壓力。
物業稅一旦開征,以往在房價當中一次性交納的稅費包括地價,將按年收取,這樣一來,政府的賣地積極性就會受到抑制。這有利於遏制為求短期政績的賣地行為,並將土地財富平均分配到每一屆政府、每一代人手中,改變目前『老子吃兒子』的不正常局面。從這個意義上說,物業稅其實是一次新土改,是房地產行業健康、持續發展的保證。
【懸念四】將導致移民潮?
深圳地產資深研究人士半求認為,物業稅的開征將導致移民潮的產生,這對關外和鹽田的房地產發展將有很大的影響。
他認為,當一個地區的地稅隨著經濟發展而比周邊地區高的時候,也就意味著地區生活成本的提高,在與收入、環境的權衡之下,部分人將選擇遷移到地稅更低的城市居住,導致城際間移民潮的出現。就深圳而言,由於土地價值的不同,鹽田和關外的物業稅會相應低一些,這會使這些片區的生活成本相應較低。而隨著關外城市化進程的加快,環境的差距日益縮小,市區的人就可能遷移到關外居住,從而為這些片區的房地產發展帶來重大機遇。
有關專家認為,作為社會貧富差距的重要調節手段,物業稅已經到了開征的時候了,但對老的房地產如何采取過渡措施,如何保證房地產市場健康持續地發展,也是一個值得關注的問題。
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