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廣東可能率先開征物業稅的消息一出,業內人士焦灼關注物業稅尚未開征先震人心
記者獲悉,在日前召開的廣東省財政工作會議上,省財政廳負責人透露:廣東可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。新的物業稅是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅,即將現在買房子前要交的稅,放到買房後按年繳交。對此,有業界人士斷言:此舉可使房屋成本降低一至二成,這意味著:物業稅的開征將引發樓價的全面下跌,而且日後將會出現很多購房者『買得起住不起』的情況。事況是否真會如此?此舉會對廣東房地產市場帶來巨大衝擊嗎?
物業稅緣起
開征『物業稅』勢在必行
據悉,早在上世紀90年代初就有學者提出『開征物業稅』的嘗試性建議,10年來,學界和業界的探討一直不斷。去年底十六屆三中全會公布的《中共中央關於完善市場經濟體制若乾問題的決定》中明確提到:『實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。』此後,國家財政部長和稅務總局局長在公開場合闡述下一步稅改基本思路時,也都多次提及『物業稅』的內容。
據了解,國家如此迫切地實施開征『物業稅』有著極為深層的原因。
首先,居高不下的土地出讓金加劇了國內房地產開發投資的風險,而最終這一風險又將加劇金融部門尤其是銀行的風險。自去年以來,央行及銀監會等國家權威部門業已加大了對銀行金融風險的監察,如何防范因房地產引發的金融風險問題早已引起了國家權威部門的關注。開征物業稅,從而大幅度地擠出土地出讓金的泡沫,進而減少房地產投資開發風險,最終使金融系統擺脫房地產泡沫的衝擊,提高金融系統防范房地產金融風險的能力。可以說,這是國家有關權威部門最迫切想做之事。
其次,開征物業稅,能進一步規范並有效地均衡甚至增加國家稅收。我國現行的房產稅僅針對經營性質的房屋,不僅征收面過窄,而且容易導致個別方面負擔過重。新物業稅開征,不僅能有效均衡各方稅負,而且也能大大拓寬稅收征收面,增加國家稅收。
其三,會令房屋成本下降,並進一步降低目前國內居高不下的房價,降低購房『門檻』,增強老百姓改善住房的機會和能力。
再者,開征新的物業稅還能有效打擊房地產市場的『炒樓風』。開征物業稅,會加大炒樓者的投資成本,在購房『門檻』大幅下降而使用成本大幅提高的情況下,炒樓的風險會因此而增大,故而會阻嚇相當部分投機炒樓者。
此外,開征新物業稅還能有效打擊房地產商『圈地』風潮。政府早已對一些房地產企業『圈地』、『炒地』之舉加以警惕甚至產生反感,稅收新政實施,顯然會抑制國內近年來甚囂塵上的『圈地』、『炒地』風潮。
最後,開征物業稅,還能有效調節社會貧富差距。通過對居住豪宅者課以高稅,對貧窮家庭居住劣房者減少征稅甚至減免稅費,是調節社會貧富差距、維護社會穩定有效舉措。
基於以上理由,國家開征物業稅勢在必行之舉,而且『遲辦不如早辦』。
引發新問題
買得起可能住不起
開征物業稅,購房成本下降了,但隨之而來的問題是:使用成本增加了,『買得起,住不起』情況將大幅增加。開征物業稅後,大批本來家庭經濟實力不強、只是因為購房『門檻』降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者,會有可能像一些租得起辦公場所但付不起昂貴物業管理費的公司一樣,『買得起住不起』,買下房屋後,付不起後期的銀行債務與物業稅,從而導致更多的『斷供』情況出現,進而增大銀行個人房貸業務之壞帳率,引發新的金融風險。
而且,目前國內物業價值評估體系尚未完善,如何合理評估不斷變化的房屋價值從而征收物業稅也將是有關方面面臨的一個重要問題,體系未建立、配套不完善、市場不規范,在此情況下,開征物業稅有可能引發社會問題。
重要的是,土地的初始交易基本不作限制,即初始地價大幅降低,此舉將會模糊郊區與市中心商貿旺區的土地價格,從而引發房地產商湧進市中心開發而拋棄在郊區的開發--因為市中心開發成本大幅下降至與郊區無異,誰不想躋身市中心區開發既好銷又能賣出高價的樓盤呢!但顯然,此舉將不利於各地城市化發展進程尤其是『大廣州』開發戰略。
目前國內城市土地均采用批租形式,其好處是地方政府能在短時期內『收到』巨額資金增加城市基礎設施投入以改善城市交通、美化城市面貌等等。開征新的物業稅後,目前各地政府能夠在短時期內『收取』的巨額資金將會分散到50年甚至70年來收取眾多城市建設面臨資金困境的城市如何加快城市建設與發展?
成熟的房地產市場少不了眾多的個人投資者,但開征物業稅後,投資房屋租賃顯然成本會增加,風險也會提高,市場將會減少很多個人投資者。廣州房地產市場一向以理智與成熟傲視國內同行,但缺乏了個人投資者的廣州房地產市場,還能算是一個成熟的房地產市場嗎?開征物業稅,顯然會動搖投資類物業的市場前景。
樓價走勢
有望大幅下降二成
據了解,新的物業稅開征,可能會將開發商建房時上繳的相當一部分稅——例如房地產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等,改由購房者以後每年繳交。倘若如此,目前的開發成本將會大幅下降,有專家估計,此舉可導致開發成本降低一至二成!這意味著,目前的房價最高有望相應下降二成!
房價整體下降二成?這確實不是一個小問題。錦江房地產有限公司副總經理楊曉軍表示,由於土地成本佔房地產開發成本比重高達20%—40%,因此開征物業稅,房價肯定會下降,但由於具體細節沒有出臺,因此無法估計會降多少。
不過,華港花園董事總經理馬豪則表示,開征物業稅,相信不會對樓市有很大影響,更不可能導致房價下降20%!馬豪表示,物業稅與土地出讓金並不是『一回事』,不要將稅費與拍賣土地的土地價混為一談。而且,由於各城市各地區間存在極大差異,因此各城市的實施細則也不會『一刀切』,市場完全沒有必要因此引發無謂的『震蕩』。
物業稅開征標准有多高,這同樣是業界極為關注的一個問題。據悉,曾有專家建議,采用房屋原值30%作為『應納稅物業價值』,稅率不宜高於0.5%,如以一套50萬元的房屋為例,扣除30%餘下70%即35萬元,最高0.5%的稅率即35X0.5%=0.175(萬元),即50萬元的房屋一年繳交0.175萬元——每月繳交140多元,應尚未超出普通家庭的承受能力。
馬豪表示,作為國家調節貧富差異、引導城市與市場發展的物業稅,其稅率相信不會很高,據悉在香港,一套700多平方尺(即70多平方米)的房屋,每月所交物業稅(香港稱為『差餉稅』)僅300多港元。因此馬豪估計,國內開征物業稅稅率將不會很高,樓價也不會大幅下降,樓市不會因此而大幅『震蕩』,消費者但請放心。城建集團興業公司副總經理劉強也表示,任何政策的推出實施都有一個『過渡期』,他相信政府會考慮如何保障房地產市場的健康穩定發展,不會盲目推出新政引爆樓市劇烈震蕩。
各方反應
降低開發購房門檻
廣州是中國房地產市場的『領跑者』,先於國內其它地區推出稅收新政的可能性極大。馬豪便認為,此前幾十年國內個人很少擁有私人物業,而今城市商品房超過90%為個人購買,廣大市民大都擁有私人物業,作為與國際接軌,國家開征物業稅將是大勢所趨勢在必行。他對開征物業稅表示理解。
楊曉軍也對開征物業稅持歡迎態度。他表示,由於城市的土地價值會隨城市發展而不斷增長,因此開征物業稅能保障政府的長期收益。而且,降低開發成本、降低購房成本,也有助於加快房屋周轉率,活躍市場。更重要的是,此舉能有效杜絕個別發展商『圈地』行為,保證市場穩健發展。
開征物業稅一定要慎重
不過。錦繡生態園市場總監陳海賢則持保留意見。陳認為,降低房地產開發門檻,有可能助長個別發展商的盲目擴張行為,而且,有關稅費今後多次繳交,不僅實施起來難度較大,徒增更多人力物力財力,也有可能因此催生新的違規行為,更重要的是,一次性繳交有關稅費,可以有效保證城市高速發展(例如交通與市政配套)對資金的迫切需要,而攤分到以後每年繳交,會導致相當部分城市因缺乏市政資金投入而造成配套滯後情況的出現。
房地產專家韓世同也認為,開征物業稅不一定是件好事。他認為,稅費改革應當不斷走向簡單化,過於復雜會增加征稅的人力物力成本,而且,物業稅稅額不宜過高,不應強求『一步到位』,韓強調,開征物業稅一定要慎重,要考慮對市場對行業的影響,推出前應當廣泛征求各方意見,避免對消費者心理產生衝擊。
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香港的物業稅每月300港幣,香港人的月收入是多少?大陸同等價值物業稅收一百多,而大陸居民月收入又是多少?這也叫能承受嗎?