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有業內人士預測,既有寬帶千兆入樓百兆到桌,又有有線電視系統可供及時縱覽國內外大事要聞;既安裝有國際品牌的電梯,又擁有充足的停車位;既有『溫室效應』,又避免光源污染,並將綠色風景和健康作為建築的主要元素等,這種既倡導健康辦公,又有高附加值、高性價比的新生代寫字樓,不僅將成為未來市場的靚點,而且還擁有巨大的市場需求空間。同質化寫字樓『鉛華』將盡
隨著網e時代和全球經濟一體化時代的到來,國內外的一些著名研發機構和跨國公司等的辦公條件越來越高,要求與寬帶、『可視』等高科技對接,致使第一代寫字樓不能適應現代化辦公需求。一位意欲搬往國際辦公區的IT企業經理說,在這樣的寫字樓內辦公時間長了容易疲乏,員工的健康也沒有保障,更不利於工作,而且周邊配套設施較差。針對北京中關村過多的低檔辦公樓和電子一條街,曾有人形象地說中關村太像一個『村』了。對此,北京中關村寫字樓商務副會長劉志碩說:中關村寫字樓必然走向差異化、個性化。從去年開始,北京中關村一批新生代寫字樓橫空出世,比如另類的左岸工社、擁有寧靜辦公區的萬泉商務花園、韋伯時代中心等書寫了中關村寫字樓的『昇級版』。
新生代寫字樓前景廣闊
有業內人士分析認為,市場需求催化了寫字樓的快速昇級,同時,寫字樓的昇級又拓展了未來市場需求的廣闊空間,這緣於中國加入WTO後金融業等各項政策的放開以及北京申奧的成功、上海世博會和南京十運會的召開等契機,使越來越多的企業總部、跨國公司和駐華機構等要入駐中國辦公,從而使新生代寫字樓會擁有龐大而廣闊的發展前景。有專家預言:隨著上海國際地位的提昇,一些地區總部紛紛落戶上海,使上海寫字樓市場的需求結構會發生重大變化,高品質的新生代寫字樓需求旺盛,今明兩年的高檔寫字樓甚至會出現供不應求的局面。據報道,在未來4年裡面,上海將總共有230萬平方米的甲級辦公樓出現,僅陸家嘴就有90萬平方米的高檔寫字樓,並且從今年開始,寫字樓的租金開始上昇,一直到2005年為止,高檔寫字樓都可能發生短缺。
中國城市規劃協會副會長柯煥章說:北京是全國的政治、文化、經濟中心,還是國際交往中心,奧運工程的建設將帶動北京一批產業的發展,同時也為高檔商務寫字樓建設帶來更大商機,整個寫字樓市場會有較大的發展需求和發展空間。據戴德梁行助理董事房煒說,CBD、中關村、金融街、亞運村等幾個重要區域的寫字樓供應量都將在2005年前後釋放出來,體量至少超過500萬平方米,而中關村和金融街的數字可能會達到240萬平方米和160萬平方米,高檔寫字樓真正的激戰就在未來的二三年內。劉志碩說,今年中關村新增入住寫字樓有43萬平方米,明年預計超過80萬平方米,正處在寫字樓巨量供給的時間段,隨著寫字樓市場競爭的加劇,中關村寫字樓的開發定位正在尋找市場突破口,以綠色和生態為特征的新生代寫字樓將會贏得買家的青睞,市場前景必定廣闊。
當然,除北京、上海外,作為中國改革開放的窗口城市,憑借其優越的地理位置和經濟實力,也會吸引高科技企業和一些物流行業入駐深圳,從而拉動深圳新生代寫字樓的需求增長,這從去年深圳高檔寫字樓的租賃情況和高檔寫字樓銷售一路走強便可看出端倪。而廣州,其代表性高檔寫字樓大都會廣場、中信廣場等,其月租金從每平方米75元?105元昇至每平方米110元?150元和100%的入駐率,均說明了廣州高檔寫字樓市場的有效需求和發展潛力。此外,繼住宅之後,寫字樓便於投資的優勢吸引越來越多的市民轉向投資寫字樓。時下,一些高檔的寫字樓正成為市民新一輪的投資熱點。綜上所述,新生代寫字樓在未來有較大的市場空間,並將成為市場的靚點。
『寫字樓』成長也有『青春煩惱』
目前,新生代寫字樓正處在成長期,成長需要條件——一個城市外部的、內部的條件。而一些中等城市的開發商看到北京、上海等城市新生代的寫字樓已『粉墨登場』,於是,便也情不自禁地上馬高檔寫字樓的開發,結果導致空置或租金上不去。對此,有專家分析認為,目前,一些中等城市的經濟發展和北京、上海等城市還存在著差距,消費水平也不在同一個層次上,因而這些城市尚沒有產生讓更多外企、公司前來入駐的吸引力。而目前租用一般寫字樓的業主,大部分是還處於成長階段、資金有限的中小型公司,這勢必使部分高檔寫字樓出現少人問津的尷尬局面。對此有專家指出:首先開發商要有准確的開發定位,在開發高檔寫字樓之前要對將來的入駐業主有個前景預覽,比如社會地位、身份、經濟實力等,然後開發適合他們的辦公大樓。再者,要引入競爭機制提高開發質量,使高檔寫字樓名副其實,畢竟一個成熟的高檔寫字樓市場反映著一個城市的經濟發展水平。提出速度商業理念適應現代商務發展
『時間寫字樓』革新傳統模式
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隨著市場的發展,如今的寫字樓已經越來越不適應現代商務的需要,面對信息和網絡社會的市場需求,寫字樓的開發商無不在探索解決現代商務中由於寫字樓的缺陷而帶來的一系列問題。
位於北京麗都商圈的寫字樓項目——銀石國際大廈推出的適應現代商務發展需要的新型寫字樓『時間寫字樓』概念,更提出了速度商業信仰的新理念。有專家認為,『時間寫字樓』作為適應現代商務建築發展應運而生的產物,不僅意味著一種新的商務方式、商務信念的革新,更意味著適應這種革新的寫字樓產品的革命!
傳統寫字樓『失效了』?
『時間寫字樓』一登場,就惹來了一批『講效率重速度』的老外們的關注。前往銀石國際洽談購房事宜的美國戴爾公司和德國敦毫(DHL)公司,就對開發商提出的『商務速度和效率』備感興趣,並且達成投資意向。戴爾公司市場部經理對記者說,隨著現代商業競爭的加劇,速度和效率日益成為商業競爭的核心,因此傳統寫字樓的建築特性、地段觀念、環境觀念、配套觀念等等都會嚴重失效,這種『失效』自然是指現代商務日益強調的『效率』而非局限於傳統意義上的『效果』。
傳統寫字樓真的『失效了嗎』?
據業內人士分析,首先從區域來說,貿易繁榮、發達的CBD地區無疑成為超豪華型商務寫字樓的首選。然而,隨著大量寫字樓的興建,那裡已經魚龍混雜,越來越擁堵雜亂,嚴重影響現代商務寫字樓的辦公效率和速度;其次,從地段來說,許多寫字樓在地段的選擇過程中沒有充分考慮辦公點與機場、環線、配套商務區的最佳路徑設計,從而導致寫字樓『失效』;然後,從交通來說,許多寫字樓雖然地處所謂的繁華地段,交通非常擁擠堵塞,直接導致商務人士辦公時間的大量浪費;接著,從配套來說,很多寫字樓在設計時沒有認真考慮周邊商務配套設施的設置,非常容易違反國際商業界的『群居效率』概念,也是導致傳統寫字樓『失效』的重要因素;最後,從產品來說,寫字樓到底配備哪些設施?空間到底怎麼開放?大廳怎麼設置?電梯如何配備?休閑設施怎麼設計?這些綜合因素都影響著辦公效率。許多傳統的寫字樓被建成了綜合工建,內容非常復雜,已經和國際理想的高效的商務寫字樓有了質的區別。
『時間寫字樓』登場
如此看來,『時間寫字樓』堂堂正正地登上臺面,而在開發商看來,為了這次能夠登上臺面,可是經受了歷練。
『銀石國際』考慮到寫字樓開發目前存在的種種問題,從建築師挑選地段開始,一直到產品設計本身,整個過程充分考慮到了時間和效率的問題,建築師正努力一步一步地解決CEO們所面臨的矛盾和問題。
據開發商介紹,『銀石國際』地處經濟開發黃金地段,毗鄰涉外商圈、麗都商圈,距離機場不到15分鍾,離三元橋不到5分鍾,距環線、CBD距離也非常合適;作為未來電子城的核心焦點,這裡必是未來北京最大的信息城中央區,成為北京真正的效率之城;寫字樓本身80套均勻的400平方米獨立戶型,非常適合走出國貿、搬離商住兩用公寓的成熟型公司;特殊的梁板柱結構,客戶可以隨意增減房屋面積自由組合,隨需應變;房屋配備上取消了沒有必要的復雜設置,所有配套都從商務辦公的需求出發,真正做到『該有的一個不能少,不該有的一個也不能多』;高於70%的面積使用率甚至超過了住宅,讓客戶切實得到實惠;開發商『純現房銷售』的大膽嘗試更是開了寫字樓銷售的先河,必將引起一場寫字樓的革命。
業界專業人士認為,『時間寫字樓』的粉墨登場是對寫字樓產品本身的一次革新,是對國際化理想的商務寫字樓建築理念的革新,是對傳統的CBD超豪華寫字樓和商住兩用寫字樓的反思和挑戰!必將在業界掀起一股速度商業信仰的熱潮。
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