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京城寫字樓的日子一直過得不太舒心,租金呈下降趨勢,而且預期也不太樂觀——租金仍將走低。原因當然很多,可其中的一條卻越來越引人關注,那就是『半路殺出個程咬金』,住宅開始『變味。
居民樓裡的尷尬
現在,就是住在普通居民樓裡的人,對鄰居裡出現的一些辦公人員也不會感到太詫異了,因為這種現象實在太普遍了。亞運村地區的許多住宅樓下,一到中午,就聚集了不少賣盒飯的小販,樓上的人在這個時間段會紛紛走出來買個盒飯再回去——他們單位還沒有解決午飯問題。
王先生甚至親身經歷了被小公司擠走的尷尬:『我在望京買了套房,離單位近,環境也不錯,就想自己住。可是想租我這套房的公司成天圍著我轉,但時間一長,我就覺得不對勁了,樓裡好多戶都把房子租給了公司。』最終是他的新鄰居讓王先生決定出租自己的房,『他們好像總是夜裡工作,人還不少,半夜裡就聽樓上腳步聲了,受不了了』。
商住項目也給寫字樓添了不少堵。北四環中斷的一個寫字樓項目郁悶一年多了,在它北面一個商住項目和它同時開工,比它早封頂,價格比它便宜四分之一,它的銷售情形就可想而知了。好容易熬到那個項目賣完了,這邊的銷售人員剛要振作精神,重打鼓另開張,南邊又有一個商住項目起來了,還是便宜四分之一,而且人家連這邊的銷售人員都要挖走了。
不論是商住型物業還是純粹的住宅,都在悄悄分食寫字樓這塊大市場。北京市統計局今年1月29日公布的數據顯示,2003年北京辦公用房市場租賃價格不斷呈現走低之勢,全年辦公用房租金價格指數同比降低1.9%,這已經是繼2002年以來連續第二年租金較前一年有所下降。同時,多家地產分析機構都對今年的寫字樓租金走勢做出了不太樂觀的預期——租金仍將維持走低態勢。
小公司辦公瞄准住宅
這些圈外項目靠什麼和正規軍抗衡?早已注意到這一現象的我愛我家房地產經紀有限公司企劃副總裁胡景暉為記者總結了5大原因,其中最重要的,一是地段,一是費用。
『中關村、亞運村、CBD、北三環沿線以及金融街是寫字樓最為集中的熱點區域。而商住公寓項目選址往往都在寫字樓分布密集的區域;另外,早期建造的一些民宅,其位置也靠近這些商圈,所以部分民宅及商住公寓與寫字樓在地段優勢上難分伯仲。』
租金也是一個不能忽視的因素。『同一地區的商住公寓租金大抵相當於寫字樓租金的二分之一左右,民宅的租金只相當於寫字樓的四分之一到五分之一。相對低廉的租金確實能吸引一些精打細算的企業。除此之外,寫字樓物業管理費、車位費等較高的綜合費用,也令中小企業及創業者難堪其負。商住公寓及民宅相對於寫字樓來說,綜合費用相對低廉,也佔了上風。』
以上這兩點正好戳在了寫字樓的軟肋上。那些初具雛形但還沒有完成原始積累的小公司,所費不多就可以在自住住宅和公寓裡找到辦公室,那些有了一些家底的則可以選擇這些年日漸成氣候的商住公寓,花費仍然比高檔寫字樓少。
商住項目打起『擦邊球』
但用住宅充當辦公室麻煩也不小:乾擾樓裡住戶的正常生活,產生鄰裡糾紛;而且辦公設備長時間、高頻率使用,大量儲存貨物,人員布局擁擠,很容易在安全設施不完備的情況下發生火災等意外。
相比之下,商住公寓更適合市場要求。『事實上,許多項目在規劃時就已經是在按照寫字樓的標准來規劃了』,偉業顧問副總經理李岩告訴記者,『外立面用鋁合金扣板、玻璃幕牆,大廳采用大理石石材,甚至電梯也由每秒1.75米的中速電梯換成每秒2.25米的高速電梯,等等,新近進入市場的許多商住項目在設施上一點不比甲級寫字樓遜色。』
地段、設施一點不差的商住項目何以還能在價格上挑戰寫字樓,關鍵還在整個項目的源頭——立項。由於按公寓或普通住宅立項,商住項目在使用年限、土地出讓金、按揭貸款等方面都明顯優於寫字樓。北京協成房地產公司董事長王曉航介紹,『較之寫字樓項目,單土地出讓金一項就可以為開發商節省近40%的成本。』這還不算,對購買者來說,也可以像買住宅一樣得到銀行八成20年按揭,可買寫字樓最多只能貸六成10年,利率也是一高一低。
提醒:投資商住項目也有風險
質優價廉的商住項目頗搶了些風頭,不過,也並非風光無限。王曉航提醒記者注意商住項目潛在的風險。從根本上來說,商住項目的合理性一直被圈內人所質疑。『如果政府出臺相關政策,比如限制商住公寓開辦工商的登記,那麼商住項目的前景就不那麼樂觀了。』王曉航告訴記者。
而且,商住項目的價格也開始向高檔寫字樓看齊。『有的甚至已經超過同區域的甲級寫字樓售價。CBD周邊的商住公寓,每平方米價格動輒上萬,甚至有了一萬五,兩萬的商住公寓。客戶恐怕已經不在乎購買的到底是寫字樓還是商住公寓了,因為基本上沒有什麼區別!』但王曉航認為,這終究不是正常的市場行情,『市場會自動進行調整的。』
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