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寫字樓是房地產市場的晴雨表,寫字樓受宏觀面的影響敏感度最強。日前,在中國大飯店舉辦的『2004年房地產城市信息(預測)發布會』上,中原地產集團主席施永青發表了對全國寫字樓市場發展趨勢的看法。
2003年:供量增加、租金走低、售價上昇
2003年度在中國經濟運行狀況良好的背景下,全國寫字樓市場發展迅速。2003年1至10月,全國寫字樓新開工面積達1004萬平方米,同比增長8.10%。全國寫字樓銷售價格上漲較快,2003年1至10月全國寫字樓平均銷售價格達到4895元/平方米,同比增長12.60%。雖然受到上半年疫情的影響,但隨後強勁的反彈使國內外企業對中國的投資信心逐漸增強。在『非典』之後,各地的寫字樓市場逐漸回昇,寫字樓租金逐步走高,租售率增加,市場趨於活躍。
相形之下,北京、深圳寫字樓新增供應強勁,上海、廣州新增供應平淡。
北京寫字樓市場從中長期規劃來看,CBD約在500萬平方米,中關村為200萬平方米左右,金融街在150萬平方米左右,其他地區在150萬平方米左右,潛在供應量達1000萬平方米左右。2003年深圳市寫字樓市場新增供應總建築面積達58萬平方米,目前中心區正在建設的寫字樓面積高達80萬平方米。2003年上海及廣州市寫字樓新增供應平淡。2003年上海新增供應35萬平方米。1至10月份廣州市完成辦公樓宇投資額達14.44億元,同比下降28.67%。
北京、廣州甲級寫字樓租金持續下滑,上海、深圳上漲趨勢明顯。2003年從甲級寫字樓的全市平均租金水平來看,北京仍居全國之首。據2003年第四季度統計,北京0.68美元/平方米·天,上海0.66美元/平方米·天;廣州約為0.30美元/平方米·天,深圳約為0.24美元/平方米·天。但和去年第四季度相比,北京、廣州大幅下降,分別降低5.56%、14.29%,上海、深圳繼續上漲,分別比去年同期上漲11.86%、41.18%。
2004年:健康發展有支橕
展望2004年,中原地產樂觀地認為當前國內良好的宏觀經濟形勢為寫字樓物業提供了健康的發展預期。中國加入世貿組織、CEPA實施之後,金融、保險、科技、貿易、物流等行業的發展,令北京、上海、廣州等地的甲級寫字樓市場更趨向專業性、聚集性。但是由於一度開發過剩,不少地方的供過於求的現象依然較為嚴重,甲級寫字樓的空置率也一直呈較高狀態,包括北京、廣州等一線城市,二線城市如濟南、大連也如此。2004年這種現象預計一時很難扭轉。不過上海的甲級寫字樓市場相比之下,一枝獨秀。持續旺盛的市場需求,相對平穩的新增供應,使得上海甲級寫字樓的租金一直保持平穩上昇的態勢。
北京寫字樓商圈集聚度會進一步增強
從2003年北京寫字樓整體市場表現來看,甲級寫字樓仍顯低迷,而次甲級、乙級寫字樓以及商住項目顯得較為活躍。據北京中原市場研究部統計,2003年北京寫字樓新開盤項目25個,寫字樓面積共約140.3萬平方米。其中中關村區域仍是新增寫字樓最集中的區域,共有5個約27.1萬平方米的寫字樓項目投入市場。
2004年,朝陽門、勁松、雙井區域(泛CBD區域)將形成寫字樓市場的潛力區域。燕莎區域可供開發的土地已經不多,很難再成為寫字樓供應的熱點區域。金融街區域的中證大廈、英藍大廈、贏泰大廈等已陸續開工,預計將進入供應高峰期。中關村西區的建設正在展開,地下工程現已基本完成,預計在未來幾年的供應量較大。
另外,從總體趨勢來看,北京市甲級寫字樓的租金水平還是處在一個下滑的趨勢,隨著供應量的進一步增大,預計調整趨勢將繼續,調整幅度要看世界及國內經濟的走勢情況而定。其中,客戶對CBD內寫字樓的需求加大,加上區域供應量不會很大,預計該區域寫字樓租金水平會保持穩定甚至略有上調;由於金融街區域受政府的控制,區域寫字樓市場供需比較穩定,預計2004年金融街區域的租金將繼續保持目前的穩定態勢,總體水平有一個微幅上調;因為中關村新增供應的加大、企業動遷、配套設施尚不完備,致使中關村區域租金還有小幅下滑的趨勢。
在銷售市場,中資機構是主力的狀況仍然不會改變。越來越多的項目都采取銷售的方式,造成市場銷售壓力加大。加上租金市場的不景氣,造成的市場價格回落,致使整體售價會有一個回落。
還有一個值得關注的現象是,北京寫字樓商圈的集聚度會進一步增強。據北京中原市場研究部調查發現,在按區域內商務行業機構的數量與密度、區域內商務配套設施的檔次及數量、區域內部的商務資源以及區域內產業鏈條的完整性等幾個標准來判斷以後,北京市的寫字樓集聚區可以被大致劃定為如下幾個寫字樓商圈:國貿-建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字樓商圈、中關村寫字樓商圈、亞運村寫字樓商圈、公主墳-西客站寫字樓商圈、西南二環寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。其中國貿———建國門、燕莎、金融街及中關村寫字樓商圈是北京市傳統的四大寫字樓商圈,也是公認的寫字樓熱點區域,從近幾年的市場供應狀況及未來的市場供應預期來看,隨著北京市三大商務區———CBD、金融街、中關村規劃的逐漸落實,北京市寫字樓的新增供應將進一步向這三個區域集聚,北京市寫字樓商圈的集聚度會進一步增強。而其
他區域的新增供應量基本會分布在亞運村、公主墳-西客站、西南二環、天壇東等中小型寫字樓商圈中,而且這些項目的體量不會太大,知名度也不會高,難以成為市場熱點。
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