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北京市統計局1月29日公布的數據顯示,2003年北京辦公用房市場租賃價格不斷呈現走低之勢,全年辦公用房租金價格指數同比降低1.9%,這已經是繼2002年以來連續第二年租金較前一年有所下降。雖然此中有遭受非典疫情衝擊、大量外資公司退租等不利影響,但供應量驟增、競爭激烈無疑是導致租金走低的主要原因。
連續兩年租金下滑
北京市統計局的調查顯示:從去年一至四季度,北京寫字樓等辦公用房租金價格指數逐季降低,分別為100.1%、98.0%、97.1%和97.0%,其中全年高標准寫字樓和普通辦公用房價格指數分別為97.6%和98.8%。
該局專家分析北京辦公用房市場租賃價格下降的主要原因是:第一,去年新建樓盤大量入市,造成市場競爭加劇,同行間不斷壓低價格以減少空置率。第二,非典期間很多租戶退租離京,為了爭奪市場不惜采取降價的辦法留住客戶,從而影響到全年租賃價格指數的走低。此外,非典之後,客戶對寫字樓的選擇也有了新的要求,除了軟、硬件到位以外,通風、采光、排污等影響健康的因素成了人們選擇樓盤的新標准。
今年租金依然走低
記者詢問了多家代理寫字樓銷售和租務的公司,他們認為這種租金下降是大勢所趨、是正常的,是市場良性發展的結果,因為『北京的租金太高了』!華潤房地產經紀公司的策劃總監蔣智生告訴記者,北京寫字樓的租金回報率即便是在全球范圍也名列前茅,是國際平均水平的2到3倍,這種回報高得有些不正常了。他認為,造成這種租金過高的原因主要是供應量偏低。前些年北京甲級寫字樓的供應量極低,只有幾十萬平方米,在經歷了一段時期的爆發性增長後,供應量已經達到了數百萬平方米,並陸續形成了燕莎、CBD、金融街、中關村等著名商圈,上地等新商圈更是多達幾十個,這種競爭讓價格不得不降。
中原地產的市場研究報告顯示:從總體趨勢來看,北京市甲級寫字樓的租金水平還是處在一個下滑的趨勢。2003年的非典疫情只是一個直接誘因,世界經濟不景氣與供應量的加大纔是導致寫字樓租務市場不景氣的根本原因。隨著供應量的進一步增大,預計2004年北京市寫字樓的租金水平仍將繼續調整。
市場供應熱點明顯
記者了解到,隨著開發的進一步放量,在今後4年間,北京甲級寫字樓的供應將再添1000萬平方米左右,競爭之激烈由此可見一斑。
由於非典的原因,去年很多寫字樓項目延遲了開盤計劃,因此今年寫字樓市場總體供應量會有所增加。業內人士表示,目前,國貿、建國門區域寫字樓市場處於斷檔期間,這使其他區域如朝陽門、勁松、雙井區域(泛CBD區域)獲得了一個不錯的市場空間,從而形成近兩年寫字樓市場的潛力區域。燕莎地區可供開發的土地已經不多,很難再成為寫字樓供應的熱點區域。而金融街前有國際金融中心和富凱大廈相繼投入使用,後有中證大廈、英藍大廈、贏泰大廈等陸續開工,今年有望形成供應高峰。中關村西區的建設正在展開,地下工程現已基本完成,預計未來幾年的供應量也較大。
三大利好支橕市場
在供應大增的同時,眾多利好使今年的寫字樓成交量也有望增加。來自中原地產的研究顯示:外資機構由非典期間的觀望逐漸轉變為對北京經濟和環境安全重樹信心,疫情過後國內經濟強勁的發展勢頭及政府在處理疫情上的有效措施,使去年3季度東部寫字樓市場入住率又重新回復了80%至90%的正常水平即是明證。
其次,今年1月1日CEPA正式實行,香港的銀行、財務公司進駐內地的資產規模要求由200億美元降至60億美元。如此一來,香港的永隆銀行、大新銀行、香港上海商業銀行、中信嘉華銀行、工銀亞洲等8家中小型銀行可順利進入內地市場。除了港資金融機構會成為2004年北京寫字樓市場的一支活躍力量外,眾多的香港會計事務所、廣告公司等也將消化大量供應。
第三,IT行業恢復景氣,行業需求有望回昇。在美國納斯達克上市的幾家中國門戶網站從去年下半年開始盈利以來,基本面更加看好,去年7月14日,搜狐更是以43.4美元創下上市以來的最高價。網絡廣告、電子商務、短信成為了這些網站的主要盈利業務,這些消息都預示著國內IT行業有望恢復景氣,它們的復蘇使北京寫字樓需求市場獲得了一支重要力量。
寫字樓市場需要細分
業內人士表示,隨著供應量驟增以及競爭的加劇,寫字樓市場也需要細分。
目前,北京甲級寫字樓之間的區別主要在於樓層高度、大堂設置以及外立面等等,特點不突出、缺乏個性,所提供的服務也大同小異。華潤的蔣智生表示,目前寫字樓之間的競爭雖然激烈,但程度遠沒有達到住宅的競爭水平。由於競爭,北京住宅的性價比越來越高,小戶型、經濟適用房、公寓、TOWNHOUSE以及別墅等等產品分類越來越細,創意和服務也越來越精。寫字樓也需要這種細分,大家針對自己的客戶群提供個性化服務,錯位經營、避免同質化這纔是生存之道。
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