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在樓市日新月異的今天,很多有能力的買家都在二次、三次甚至四次置業,因此現在很多人的房子都在買了賣、賣了買。那麼,如果有一天自己買的期房也想轉讓怎麼辦?如果是按揭買的房,能否一並把貸款轉給下家?這可能是目前很多買家比較關心的問題。
-什麼是商品房轉預售?
是指商品房預售後,預購人將其預購的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。
-允許預售商品房轉讓的前提條件:
開發商與買房人所簽訂的商品房買賣合同在有效期內;商品房預售合同已經生效並辦理了預售登記或交易手續、交清了相關的稅費;在預售房屋還沒有實際交付之前;轉讓行為符合當地有關法規、政策,沒有違法行為。
只要符合了上述四項規定,就可以辦理預售轉讓手續了。
預售商品房轉讓的程序:
-買房人一次性付款的轉讓程序是:
1、買受人(指買房者)與受讓人(指接受上述買房者房屋產權轉讓的人)簽訂一式四份的轉讓合同,合同中應寫明轉讓的預售合同的編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利和義務等內容。轉讓合同必須征得開發商的同意並在合同上簽字蓋章;
2、轉讓雙方持預售合同、轉讓合同及有關的證件到預售登記的交易主管部門申辦預售轉讓登記。經審核符合規定的,報市國土與房屋管理局審批;
3、經交易管理部門批准轉讓的,轉讓雙方需繳納相關稅費。轉讓合同在加蓋『預售登記專用章』後,買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人,待房屋正式交用後,憑此件辦理過戶手續。
-通過銀行貸款預售轉讓的程序:
1、開發商、銀行、買受人、受讓方應共同協商,達成一致意見後,買受人向貸款銀行提出申請,要求轉讓所購房屋、解除貸款合同並經銀行同意;
2、開發商與原買受人解除原房屋買賣合同並與受讓方重新簽訂商品房買賣合同;
3、買受人與受讓人簽訂一式四份的轉讓合同,合同中應寫明轉讓的預售合同的編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利和義務等內容。轉讓合同必須征得開發商的同意並在合同上簽字蓋章;
4、買受人與貸款銀行解除借款合同,開發商與貸款銀行解除擔保合同。
-沒有辦理預售登記的商品房轉讓:
比較簡單,開發商、買受人與受讓人協商一致後,買受人與開發商解除合同,然後受讓人與開發商重新簽訂商品房買賣合同,這一過程不需通過房屋主管部門的批准及履行相應的程序。
-房屋在辦理完房屋所有權證後的轉讓:
應屬於二手房的轉讓,其規定與程序和二手房的交易相同。
-按揭房轉讓應注意貸款合同關系的約束貸款所購房屋轉讓時,受多種合同關系約束,存在多個房地產權利人:
一是房屋買賣合同約定的房屋轉讓人和受讓人之間的買賣關系,二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關系以及相關的第三方保證人、出質人、抵押人與借款人之間的擔保關系。
所以,貸款所購房屋轉讓時,除了遵從一般房屋轉讓的條件,還要考慮貸款合同關系的特殊性。
-貸款所購房屋轉讓時,房屋受讓人能否辦理個人住房貸款?
回答是肯定的。對購房人而言,這種貸款與商業銀行辦理的二手房貸款程序基本一樣,主要不同點是:(一)由於轉讓的房屋是貸款所購,因此貸款銀行要求轉讓雙方的購房資金都通過貸款銀行結算,由於受讓方也申請銀行貸款,因此,轉讓方提前還清銀行貸款,受讓方得到貸款都要在同一天進行,銀行會在雙方資金的結算時間、方式上做特殊安排,房屋轉讓雙方都應該按照事先協商好的時間、方式辦理借款、還款手續,這樣纔能保證交易正常進行;(二)對於轉讓期房的,由於開發商要為受讓方提供期房階段第三方保證,因此房屋轉讓雙方要與貸款銀行和開發商協調好貸款發放、償還時間,並將開發商退給期房轉讓方的資金、期房受讓方支付給開發商的房款、開發商為期房轉讓方提前還清銀行貸款金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚,避免交易過程中出現不必要的糾紛。
總之,由於我國住房二級市場開放不久,交易過程的法制化和規范化還有一個過程,廣大購房者在轉讓貸款所購房屋時,要多研究有關合同,多與貸款銀行、購房者、房屋交易部門和開發商溝通,以尋求一條高效的交易途徑。
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