|
||||
專家觀點
●目前房地產行業的過度投資是被不同的動機所驅動的,地方政府需要稅收資助市政建設,因此房地產成為推動城市化的最重要的資源。而GDP仍然作為考核地方政府官員主要指標的話,賣出更過的土地以推動經濟發展將成為必然
●2004年上海房價將回歸真實,回歸市場。去年房價有炒作上昇的因素,上漲幅度這麼高是不正常的,不利於上海房地產市場的發展
●2004年上海市政府在調控上的效果將在今年上半年顯現,各項政策將剔除目前房地產市場中的泡沫。隨著土地公開招標辦法的改進,重大工程配套商品房實行封閉式運作,契稅標准的調整等措施,都將抑制短期惡性投機,擠出擾亂市場的泡沫,促進樓市投資更趨理性,並且避免樓市的大起大落
春節是一個關,把持續前進的時間分為了新舊兩個部分。
2004年的春節對於仍在發展的上海房地產市場來說,好像也成為了區分前行路途中的標志。
新年剛過不久的一個清晨,記者趕到浦東一處當日開盤的住宅樓。售樓處內進進出出的看房者顯得安靜而有條不紊,完全不同於去年年底在相距不遠處新樓開盤時的火爆,連夜排隊的購房者幾乎連房型都不看就匆匆丟下訂金,惟恐遲上一分鍾就失去眼前的房子。
『現在的確不如去年火爆了,那種排隊擠得頭破血流的場面也不太多了。』陪著記者去看房型的售樓小姐對今年的情況說出了自己的感受。一些房產代理公司的從業人員在新年剛過也紛紛表示深有同感:今年新樓盤的銷售速度在明顯減緩,去年那種見了房子就要瘋搶的局面不見了,購房者明顯冷靜了不少。
就連開發商也開始擔心今年房產的市場行情,『這個年一過,好像市場走向有點看不清楚了。』
中高檔二手房價格微跌
根據中原物業最新的統計顯示,近期上海市中高檔二手房平均售價跌了兩個百分點,位於城市中心地帶的盧灣、長寧等區的二手房售價呈階梯狀下降趨勢。
對於此種情況,2月4日上海中原物業代理有限公司研究諮詢部總監劉文超在接受記者采訪時表示,『目前交易價格下跌的中高檔二手房主要集中在去年開盤的新房,由於大多數是進入了流通領域的次新房,在上海市政府相關政策的影響下,中高檔二手房的供應量開始放大,而成交速度並沒有年底前好。』
事實上,對於上海市中高檔二手房的交易價格自2003年年中開始,一些中介公司監控的數據已經出現了量增價跌的趨勢,而且中原物業公司早已報出中高檔二手房租金與價格相背離的奇怪現象。劉文超告訴記者,租金是市場的反映,租金的下降是由於大量中高檔物業進入租賃市場,在供應量放大的情況下租金開始變化。
雖然中高檔住宅的價格依然保持上漲的態勢,但是劉文超也表示大多數的投資者在租賃市場得不到期望收益的情況下會掛牌出售,因此造成了目前市場上中高檔二手房數量的增加。
『二手房受新房的影響很大,去年二手房已經不是傳統意義上的二手房,許多的新房進入二手房市場。』據劉文超的估計,去年8、9月份開始全上海新房中至少有10%以上轉入了二手房市場。
從目前二手房數量的增加也反映出上海目前房地產市場中人為炒作的現象,劉文超認為2003年二手房中次新房的活躍程度高過了普通二手房,去年下半年房地產市場中有人為炒作的短線現象的存在,而2004年二手房中的投機量會有明顯減少。
上海房地產市場中投機行為的大量存在導致了去年房地產市場中超過20%的上漲,而在部分地區的漲幅達到了50%。一些房產專家對此表示了擔懮,許多專家雖然在公開場合依然表現出對上海房地產市場有充分的信心,但是私下裡卻顯示出截然相反的態度。
政府的兩難境地
面對上海不斷上漲的房價,上海市政府表現出了較為復雜的心態。
1月13日,上海市房屋土地管理局局長蔡育天出席了香港貿易發展局在滬舉辦的『香港基建及房地產服務博覽』的開幕儀式。蔡在開幕式上做的發言中強調了市政府交給他的任務:首先是房價不能跌,其次是不能上漲太快,並且明確表示2004年的房價增幅將控制在12%之內。
會後蔡育天向記者表達過自己現在面臨著很大的壓力。在上海,房地產行業已經成為上海六大支柱產業之一,2003年對全市GDP的貢獻率達到7.4%,上海市政府面對高漲的房價和上昇的GDP,表現出了進退兩難的心態。
其實這種復雜心態,在2003年已經出現幾次。繼上海市政府表示上海房產市場存在很大的投資空間之後,又公開表示對於目前房產市場中人為炒作的行為將予以限制,最終導致了限制期房轉讓政策的醞釀。
但是這個在私下裡流傳甚廣的期房禁轉政策仍然不知何時纔能真正出臺。對此,一位房產專家指出,目前房地產行業的過度投資是被不同的動機所驅動的,地方政府需要稅收資助市政建設,因此房地產成為推動城市化的最重要的資源。而GDP仍然作為考核地方政府官員主要指標的話,賣出更多的土地以推動經濟發展將成為必然。
據統計,上海市GDP在2003年取得了高達11.8%的增長率,而且為1997年以來最高的一年,房地產行業的貢獻功不可沒。
如何能保持繁榮的房地產市場,上海市政府的確面臨著很大的壓力,因此各項政策沒有貿然出臺。不過與此同時,國家統計局公布的各省市2003年第四季度的企業景氣報告中稱,由於相關政策還未出臺,部分大城市的房地產投機炒作行為尚未得到有效遏制,而且強調了部分地區存在政府『托市』的現象。
供求關系發生變化
不管政府方面出於怎樣的考慮,影響上海房地產市場的力量仍然會是市場。
隨著上海市政府不斷放出風聲要限制房地產的短期炒作,上海幾個房產中介公司都向記者表示,目前二手房的掛牌量正在穩定增長,交易價格也在微妙變化。
由於股市開始發出回暖信號,一些金融界人士認為大量炒房資金將會進入股市,上海樓市將出現走軟跡象。其實,先前復旦大學房地產研究中心副主任華偉博士曾提到,進入上海房地產市場的熱錢已經開始選擇多元化投資,一部分資金將進入股市。
『2004年上海房價將回歸真實,回歸市場。去年房價有炒作上昇的因素,上漲幅度這麼高是不正常的,不利於上海房地產市場的發展。』上海財經大學金融學院教授丁健表示房地產市場中虛擬交易的存在炒高了房價。關於上海房價的走勢,年前就已經有業界專家表示將會出現拐點,甚至在年底時一些發展商也開始抱悲觀態度,在拿地開發環節表現出了特別的謹慎。
『房地產市場是個市場行為,由市場來決定,隨著今年供求關系的變化,房價可能出現下落。』丁健分析現在上海樓市的供應量在不斷增加,供應量將漸漸大於需求量。據統計,2002年下半年及2003年上半年,由於供求比例倒置或過於接近,使上海房地產供求結構失去彈性,出現了只要有樓盤推出、立刻一售而光的不正常現象。
丁健說,『經過一系列政策的調控,2004年上海樓市的供求結構將更具彈性。』在供求總量上,預計全年供給量可達2500萬-2700萬平方米,而樓市的年需求量則為2000萬-2200萬平方米;在供求比例上,將從1.12?1進一步擴大供的份額;在供求層次上,普通商品住宅的供給將有所增加,預計可佔總供給的70%左右,以有效滿足一般工薪階層的需求。
根據丁健的解釋,房價的合理回歸是指房價按市場供求關系的正常變化漲落,房價與購房者收入的比例結構趨於合理。從新商品住宅的成交價格看,中價位已從原先的每平方米3000-5000元逐漸轉換成每平方米5000-7000元。盡管如此,2003年的成交量仍上昇了7個百分點,預計2004年中價位房的銷量還會有所增加,這主要取決於市民承付能力的增強。
調整是主基調
雖然2003年上海的樓市呈現出供求兩旺、高位運行的狀態,但是丁健認為,目前整個樓市存在結構欠合理、房價上漲過快和投機性增強等問題。為了使上海的樓市能保持持續健康的發展趨勢,結構性調整將成為2004年上海樓市的主基調。
由於需求的層次性在2003年之前的上海房地產市場中沒有得到重視,發展商在趨利性的驅使下較多地進入了高檔住宅開發領域,造成了目前上海市房產市場結構性矛盾突出的問題,因而高檔住宅成為了諸多政策的眾矢之的。
據最新調查數據顯示,2003年市民購新房的承付能力在46萬-75萬的佔55%以上,估計2004年及以後這種能力還會上昇。交通便捷的中低價二手房仍被看好,其價格還有上昇的空間,而高價位的二手次新房則面臨盤整的壓力,其價格可能會出現小幅下跌。據此丁健表示,2004年上海的房價走勢將保持基本穩定,但房價增幅會有所放緩,高價商品房價格可能向其實際價格不斷回歸。
專家認為,2004年上海市政府在調控上的效果將在今年上半年顯現,各項政策將剔除目前房地產市場中的泡沫。隨著土地公開招標辦法的改進,重大工程配套商品房實行封閉式運作,契稅標准的調整等措施,都將抑制短期惡性投機,擠出擾亂市場的泡沫,促進樓市投資更趨理性,並且避免樓市的大起大落。
數字顯示上海樓市發展總體健康
來自上海市統計局的最新數字顯示,2003年上海樓市出現整體房價上漲較快,局部地區房價上漲過快的現象。全市去年房價上漲20%左右,部分樓盤上漲了50-60%。而在2002年,上海整體房價的漲幅只有8.2%。
上海市統計局局長潘建新說,雖然去年的房價漲幅達到20%,但是上海房地產市場發展總體上是健康的,沒有出現較大的泡沫。理由有四:
一是房地產業在上海經濟中的支柱產業地位得到確認,房地產業已經成為上海僅次於金融保險、商貿流通和信息產業的第四大產業。
二是上海商品房供求相對均衡,商品房供求比為1.06?1,供求基本平衡。
三是上海房地產市場化程度仍在提高。2003年存量房產交易首度超過增量房交易面積。
四是住房保障體系仍在完善。
2003年以來,上海市政府已經開始轉變對房地產市場的政策,從全面刺激需求轉向合理需求,抑制過度需求,特別是不合理的短期炒作和開發商囤積居奇等投機行為。調控的力度掌握在『溫和、適時、適度』的水平,防止房價大起大落。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||