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這幾年的上海房價的確是漲得可觀,如今,地價又在快速上漲,房屋建築水平也在提高,這一連串的成本上昇,看上去勢必要催動房價的再上漲。那麼房價有沒有下降可能?若有可能,其空間又在哪裡呢!
首先要弄清上海房價是怎樣漲上去的。按經濟學觀點,價格是由供求關系決定的。但我們記得,1998年之前,上海需要改善住房的人數遠遠大於今天,而在當時,上海樓市的均價只在3500元左右,但購買者顯然沒有其後幾年的火熱。特別是上海申博成功後,有同樣一些樓盤,在相差不到兩個月時間,價格每平方米上漲數千元,房子雖銷得慢點,居然也能賣掉。其因是,購房者看到買房的利潤確實可觀。『一覺醒來』,剛買的房子轉手可以得到幾十萬乃至上百萬元的利潤。正是資本向高利處流動的規律,喚發了不少原本不想購房的人,或貸款、或賣掉舊房等方法,湊足資金衝進了房市,更有那些所謂投資客,從四面八方湧進上海來買房,再轉手他人,帶來了市場進一步繁榮,帶來了空房率不斷提高,也帶來了超前消費隊伍的不斷擴大。
直至去年土地實行招投標之前,地價漲幅極小,建築工程安裝成本也很平穩,各種收費由於媒體的呼吁,不增有減,唯獨開發商的利潤在房價上漲中得到?昇。這期間房價上漲,並不是由於開發成本上昇而引發的結果,而是國內外人士看好上海,是上海城市品牌提昇而帶來的。
由此可見,在市場經濟條件下,即使房產開發成本下降,但在購買熱情高漲的情況下,開發商賺錢的本能決定其不會讓房價跌下來的。因為開發商對房屋的定價,看的不是成本,看的是市場需求,稍加測算便知,當時的開發商即使用現在的開發成本去造房,按當時價格賣房,依然是有利可圖的。否則,在土地實行招投標後,盡管地價上昇迅速,可有些只能建幾萬方房子的地塊,就不會有上百家開發商去投標了。
摸清了上海房價上漲的緣由,那麼在開發成本上昇的今天,房價還有沒有下降空間呢?對此,我們還得從供求關系上去尋找。在社會主義市場經濟條件下,能夠制約房價的一是市場需求,二是稱之為不可控的政策因素。從前者看,產品定位十分重要,目前顯現出來的,即離市中心偏遠地區的每平方米上萬元的價位房,已經開始動銷艱難,這些房子價格不要說再昇,就是維持現有的開價恐怕也難銷售了,其結果必然要下調;還有那些每套在200平方米左右的大房型房子,若建在市中心每套賣價近300萬元,若建在稍偏遠地區每套也要120萬元以上。特別是建在稍偏地段的大房型房子,顯然很難有人問津。這種房子的價格也會下降。從後者看,市區政府部門在努力建造每平方米3500元的重大工程配套房上市,勢必要擠佔一批中低價位房市場,對抑制房價上漲也會帶來很好作用。
照此趨勢,今後,上海有些房子價格是會下跌。但從總體上看,上海房價不會大起大落。即使現在開發成本上昇,開發商還是做得過來的,所不同的是,他們原先所獲取的利潤率必須下降。因為再想獲得原先的利潤率,那所建住宅的價格,就會嚇得沒有人敢碰了。
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