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住宅建設的開發成本劃分為土地成本、建築安裝工程成本、各類固定收費、期間費用與稅金及其附加,還有開發利潤等五個方面,而房價的高低與開發成本是有一定關系的。那麼如今的開發成本如何呢?稍加分析,就可看到今後房價的走勢。
土地成本
本市內外環線附近地價每畝約100萬元,如果按容積率1.2計算,樓面地價為每平方米1250元左右;中心城區舊改地塊已是800萬元一畝,若按容積率3計算,樓面地價已達每平方米4000元。但有資料表明,受樓市趨熱的影響,老西門地區原地價為700萬元一畝,而目前已漲到1000萬元一畝,若按容積率3計算,原每平方米3500元樓面地價已上漲到5000元;浦東外環線三林地區原地價為40萬元一畝,而目前已超過100萬元一畝,若按容積率1.2計算,原每平方米500元樓面地價已上昇到1250元。
建築安裝工程成本
由於材料設備市場和建築工程承包市場基本不存在壟斷特征,建築安裝工程成本已成住宅成本中最透明部分,經驗表明:按一般建築設計標准,多層住宅的建築安裝成本每平方米900至1000元,小高層為1300至1400元;高層為1600到1800元。但目前黃砂、水泥等原材料價格在上漲,建築安裝成本也定會水漲船高。除此,小區內的圍牆、道路、綠化每平方米還要用掉100元左右。
各類固定收費
搞住宅建設,各類固定收費名目繁多,比較重的收費就有6項:1、人防工程建設費,按地面每平方米收60元;2、配套費,按小區建面每平方米收320元;3、小區管道工程費,按小區建面每平方米收17.5元;4、小區內燃氣工程費,按建面,若用煤氣,每平方米收21元,若用天然氣每平方米收24.5元。5、小區供電配套工程費,基本標准為:建築面積在6萬平方米以內(含6萬平方米)的,全電纜工程每平方米建面收145元;若架空線與電纜結合工程每平方米收130元。6、電話通訊工程費有線電視安裝、勘丈費、交易手續費、監理費加在一起,每平方米要收600至700元。舊改地塊每平方米也要收300至400元。
期間費用、稅金及其附加
經營管理中,房產開發企業還要發生財務費用、銷售費用和管理費用,這些費用雖不列入成本而作為期間費用,但開發企業一定要在產品售價中得到補償,一般約佔銷售總額的10%左右,還有營業稅收及其附加又要佔銷售總額的5.65%。
開發利潤
目前,住宅開發項目的利潤,由於土地價位不同,各自利潤獲得很難講得清楚,有的有100%利潤,有的有50%利潤,有的則可能更少些,但據目前有關人士測算,銷售淨利率平均在20%左右,這也是一個毛估估數字。
綜上所述,房地產開發成本在上昇,由此讓人看到,就成本而言,房價要降也很難。但房價是由供求關系決定的,若是成本上昇,房價上漲後,購買需求及其購買能力仍是同步上漲的話,那開發商仍是有利可圖,市場依舊看好;若是購買力無力支橕房價上漲的速度,那麼開發商就很可能被套牢。但不論市場如何,開發商在開發成本上昇的基礎上,不會把房價定在自己不賺錢的價位上。由此推斷,房價的走勢,看來還是要微幅上揚。
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