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2004年房地產發展不要人為地過度刺激房地產繼續向『非理性繁榮』發展,特別是要減少一些地方政府的『托市』行為,讓房地產自發地進入中期調整,這種源於市場的調整不會對當地GDP或全國GDP產生過多衝擊,因為這僅是房地產投資和消費的增長率放慢,而不是萎縮、停止增長。
房價的過高定位不僅會因『透支需求』而造成今後需求增長的明顯放慢,損害當地經濟,更重要的是房價過高將降低一個地方的經濟競爭力,一是因商業用房將會抬高企業的經營成本,從而導致外部資本流入速度放慢;二是房價過高,將會抑制第三產業發展,像餐飲、小商業和其他服務業主要的成本是店面租金,高房價將會阻礙這些第三產業發展,影響就業增長,最終影響消費增長;三是高房價會造成人纔流失。
高房價不是一個城市競爭力的體現,也不是一個城市生活水平的必須反映,努力建立一個低成本高效率的城市,是地方政府的重要職責,這種職責包括防止房價的過度上昇而增加城市社會成本。
而對於大腕房地產商而言,要特別注意處理好5%的『富豪』市場和95%的大眾市場的關系,只有大眾消費和大眾市場的穩定發展,纔是房地產長久穩定快速增長的『真諦』,制造泡沫者會被泡沫所衝垮,不顧大眾需求者將會被大眾所唾棄,因為這是一個大眾化時代,中國之所以越來越充滿希望、充滿生機,就是因為大眾需求將全面啟動。泡沫不滅,泡沫論者自然不會消失。
2003年是90年代中期以來中國宏觀經濟最好的一年,前幾年特別是1999-2001年間,房地產業高速增長為經濟保持穩定快速增長起了相當大的積極作用,但去年以來,房地產開始明顯過熱,在一些地區開始出現較明顯的泡沫化現象。
-依然需要擠壓房地產泡沫的三大理由
我對當前中國宏觀經濟形勢的判斷是,總體不過熱,但存在局部過熱問題,而且我所講的局部過熱僅是指房地產過熱,其他並不過熱,2003年鋼鐵、電解鋁及其他原材料工業的投資和產出的過快增長、價格的大幅揚昇,主要是受房地產過熱的帶動。兩年來投資持續高增長一部分是由於房地產和城市建設中存在相當程度的過度投資和低效投資,除此之外,主要是反映了工業結構昇級(重化工業化階段來臨)、城市化加速對投資增長的合理需求增加,不能與90年代中期以前投資高增長作類比,即當前投資的持續高增長是受『結構大昇級因素』拉動,估計這種狀況還會持續一段時間。但房地產情況卻明顯不同,房地產投資、消費過快增長,伴之以房價的猛烈攀昇,不僅不具有長期的可持續性,而且將為未來的宏觀經濟增長和金融系統的發展帶來相當大的不確定性。
首先,房價越來越離譜,表面看是得到需求高增長的支橕,實際上就像被人為炒高的泡沫化的股價一樣,越高越離需求收縮逼近。現在一些大城市的房價收入比都超過了8,離普通老百姓的消費承受力差距越來越大,出現階段性消費斷層在所難免,是遲早的事,短則一年出現,長則二、三年出現。我最擔心的是由於房地產繼續維持『非理性的繁榮』,最終支橕不住,導致住房消費和投資增長的急劇下降,即『硬著陸』,如果出現這樣的情況,將從兩方面衝擊宏觀經濟,一是直接降低消費和投資需求,另一方面則是衝擊其所拉動的原材料工業,使其需求大幅萎縮,使原材料工業再次出現嚴重的生產過剩問題,對宏觀經濟形成通貨緊縮的壓力。
其次,2003年房地產的繼續過快增長令我十分擔懮,因為這種過熱不是一般的市場性的過熱,而是帶有房地產利益集團集體操縱的性質,如果出現問題,風險是全社會承擔,而獲益僅屬於極少部分人。把房地產作為一種高回報的投資品(許多情況下作為投機品)宣傳及采取各種措施人為地抬高消費者的投資預期,結果只能是『收益透支』,可以說,現在的許多大城市房價透支的是『十年』以後的房價,就像中國的『非典型股市』一樣,新股定位總是一步到位,隨之而來的是價格的『陰跌不止』,由於住房作為商品的特殊性,在泡沫化未達到極致的情況下,房價不斷明顯大幅下降,但新需求增長會放慢,像住房這樣一種高檔耐用消費品,房價彈性是很高的,不會老也不受經濟學上『需求規律』支配的。房價只昇不降只不過是一些制造房地產泡沫者的神話,日本和香港目前的房價比泡沫高峰時下降了70%至80%,當然中國的房價沒到這個程度。透支的房價,使消費者承擔了過多的成本,當然會影響其他消費品的即期消費和未來消費。
三是房地產如果持續『非理性繁榮』,將大大增加金融系統的不確定性,造成越來越大的潛在風險壓力。據央行2003年第三季度報告顯示,房貸增長過猛,潛伏著巨大的金融風險。一是金融機構資產負債期限結構失配加劇,潛在流動性風險更加突出。近年來,商業銀行基建貸款、個人住房貸款等中長期信貸業務發展迅速。三季度末,中長期貸款佔全部金融機構貸款的39%,比1997年末提高18個百分點;在存款來源中,定期存款佔43%,比1997年下降10個百分點。二是房地產貸款在新增中長期貸款中的比重過高,尤其是風險較高的開發貸款增加偏多,增加了系統性信貸風險。前三季度,各類房地產貸款(包括住房開發貸款和個人住房貸款)增加4264億元,佔全部中長期貸款增加額的37%。其中,房地產開發貸款增加1350億元,同比多增1006億元。個人住房貸款並不是無風險貸款,由於近兩年放款政策過於寬松,未來個人住房還貸拖欠問題不可小視,不僅是因為中國住房保險制度不完善、不動產沒有證券化,而且因為許多消費者月還貸額超過家庭月收入的一半以上,風險很大。
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