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在觀察或者說研究房地產的時候,統一研究口徑、准確研究方法、吻合具體市況有時候比拿到真實的數據還重要----
應該說,2003年雖然遭遇SARS,但對我國房地產市場發展影響不大。據國家統計局發布的國房景氣指數月度報告顯示,去年前10月全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2330元,同比增長5.3%。
房價出人意料的上漲令人深思,同比5.3%的增長不具備普遍意義和比較價值,因為2003年與2002年相比有很多不同的時段性特征。
9至11月成SARS後購房回補期
在經歷了從2002年11月份到2003年4月28日的SARS疫情上昇階段以後,5月份以後房地產進入下降階段。中國房地產受SARS的短期影響基本與SARS的發展趨勢保持一致,2003年4月份創下除傳統銷售低潮期2月份以外的全年最低銷量。SARS結束以後的第一個月,即6月份,隨著消費者信心明顯大增,購房需求大幅增長,銷售量大幅上昇。2003年的統計數據已經充分證實了這一點。
當時,由於受SARS的影響,潛在購房者紛紛推遲自己的購房方案,特別是2003年3月底以後,樓盤銷售步驟受到了很大影響,現場看樓人流急劇減少,成交放緩。但是,隨著SARS在5月底以後被逐漸控制,社會消費活動又逐漸趨於活躍,現場看樓人流逐漸回昇。
所以,經過兩到3個月的信心恢復期,房地產市場銷售節奏恢復正常,到9月-11月份,上半年由於SARS所積壓的成交將實現回補,迎來銷售小高潮,致使數據上出現了戲劇性的大幅度增長。
SARS提前激活二次置業市場
2003年,SARS在對房地產的銷售造成了短期影響的情況下,市場在事態平息後效率反而變得更高,市場能量釋放也更大。
SARS前處於觀望之中的已經有了第一套住房的潛在購房者,SARS後促使一些前期購房者重新審視自己目前的居住環境,鑒於對改善居住條件、預防傳染性疾病的考慮,部分提前購買新房,脫離原來的舊居住環境,致使全國各大中城市二次置業的比例大大提高。特別是對於那些真正環境優越、設計合理的豪宅來說,SARS恰恰襯托出了他們的優點,導致2003年全國豪宅銷售速度加快,抬高了全國大中城市的平均房價。
2003年的房市是『政策市』
在中央銀行121號文件下發以後,由於加高預售門檻、提高首付比例、加大二次購房和豪宅的購房交易成本等說法不期而遇,市場部分力量在2003年7、8月份進入等待階段,市場呈現短暫觀望,這兩個月的銷售比6月份都有所下降。
隨即不久,國務院18號文重新明確房地產的支柱地位,並表態保持房地產適度發展,控制局部過熱以後,市場開始明朗化,9、10月份的住宅銷售再次增長。
可見,與2002年的市場相比,2003年的市場因為政策的因素幾起幾落,是典型的『政策市』,這也與房地產特殊的行業特點有很大關系。在任何國家和地區,房地產與政策的關系,都是密不可分的。雖然市場具有慣性,但政策出臺只能選擇一個時點,因此也就導致房地產價格的突變。
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