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自從深圳市政府公布暫不拍賣關內土地時起,一些開發商便坐不住了,他們從政府嚴峻的眼神中讀懂了土地危機的逼近,一場曠日持久的土地爭奪戰也因此在所難免。然而,深圳真的沒有土地可供開發了嗎?
2003年,是深圳市暫不出讓關內土地、實行緊縮土地的第一個年頭,從每一次的土地拍賣市場上,都能嗅到濃濃的火藥味,一場曠日持久的土地爭奪戰在深圳土地拍賣市場上打響。從年初廣東龍光地產的1670元/平方米到萬科地產的2216元/平方米的天價,再到最近的中航物業的1548元/平方米和勁力地產1698元/平方米的戰略地價,無一不是讓業界為之嘩然,也無一不出乎業界預料,深圳真的沒地可供開發了嗎?深圳的地真的都那麼值錢嗎?
一朝被蛇咬十年怕井繩
事實並非如此,政府實行緊縮土地的政策,盡管掌握在政府手中的土地有限,但仍有大量的存量土地掌握在企業或者事業單位手中,這部分土地交易政府是很難控制的,因此,所謂的『地慌論』只能算是個表面現象。盡管如此,還是有部分企業更樂意到政府手中拿地,其原因正如富通地產一位老總所言,我們通過拍賣獲得的土地是乾乾淨淨的,是不咬手的。雖然可以從其他企業手中獲得相對價廉的土地,然而其操作難度,後遺癥之多難以想象。正所謂一朝被蛇咬,十年怕井繩。所以,盡管知道拍賣土地價格會相對較高,仍有不少企業積極參與,根本原因就在於此。
企業戰略影響拍賣結果
企業發展水平很大程度上決定了土地競買價格,企業發展戰略往往會直接影響到購置土地的結果。汕頭龍光地產高價競拍寶安中心區土地,從某種意義上講,完全是其企業發展戰略的需要。龍光地產在汕頭已經成為不折不扣的老大,然而,小小的汕頭早已不能滿足龍光地產擴張的欲望,在北進東突的進程中又遭遇不順,佔領自己的鄰居深圳市場成為其首要目標。如何纔能順利進入深圳市場呢,一方面要風風光光的進入,另一方面又要迅速擴大市場份額,通過拍賣土地和私下土地整合便是其戰略發展需要。雖然通過拍賣土地獲得的投資利潤率會相對較低,然而可使其一舉成名,對於以後立足深圳,迅速發展卻是有利的。因此,這種在別的企業眼中的高價,在龍光眼中卻是心儀的價格。龍光如此,中航、萬科、勁力更是如此,中航物業和勁力工貿都面臨無米可炊的尷尬局面,如不改觀,則面臨地產企業解體的危險,這是中航物業和勁力工貿的致命軟肋。萬科在?田的壟斷地位及其華宇地塊的存在,決定了其繼續壟斷該區域市場。
企業實力決定出價高低
在企業發展戰略確定下來之後,如果想獲得土地,必須要有相當的實力,即資金融通水平,如果沒有相應的資金水平,若想獲取拍賣土地都是空談。尤其在央行121號文件出臺之後,銀行不能夠給房地產企業貸款拿地,企業要想獲得土地,必須自籌資金,沒有很強的經濟實力是不可能競拍到土地的。所以說,融資能力是其獲得土地的必要條件。
另一方面預期水平和成本控制能力也決定其出價高低,對於同一宗地,在不同的企業看來,其預期價值是不完全相同的。每個企業都會根據自己企業的實際情況進行預測,雖然都是建立在目前市場發展的基礎上,但是每個企業所處的環境是不同的,每個企業對其宗地的預期也是不完全相同的,這就決定了其競拍價格的承受水平必然有差異。在7月12日?雪崗地塊拍賣的過程中,之所以有的企業在6億多元或者7億多元就打住,根本原因在於其對於該地塊的預期水平遠遠低於萬科,也就是說沒有更看好該地塊的未來發展趨勢。預期水平決定其出價高低,而成本控制能力則決定其承受價格水平。成本控制能力也是企業發展的核心競爭力,尤其是獲取土地的時候。成本控制能力強的企業,對於一宗土地的預期成本就會相對較低,而其投資利潤率水平就會相對較高。因此,在同樣的條件下,其競拍土地時價格承受水平就會相對較高,而其獲取土地的可能性就會大。這種情況對於房地產開發公司和建築公司一體化的企業來說非常明顯,對於這樣的企業來說,即使項目的投資利潤率為零,其建築企業仍然可以獲得相應比例的投資利潤率。這種企業在拍賣市場上,往往最具競爭力。
地域性的體現
房地產行業不同於別的行業就在於它具有很強的地域性。雖然目前有很多跨區域經營的企業,但是這種跨區域經營的代價是很大的,正如王石以前所講,珠江投資在廣州一地的開發量和利潤水平就遠遠高於萬科在全國的開發量。從小的區域來說,萬科地產在?田區域,華僑城地產在華僑城片區,招商地產在蛇口片區都具有資源壟斷性,這種資源包括客戶資源,政府關系資源和其他資源。而在這種壟斷背景下,如果別的企業想進入這種區域,打破這種壟斷格局所要付出的代價往往是比較大的,這種情況在拍賣市場上總有體現。萬科在?田市場上的壟斷地位決定了其預期價格水平和承受價格能力高於別的企業,富通在龍華市場上的成功開發,使得其對龍華市場預期水平較高,其價格承受能力也相對較高。
政府調控使土地收益最大化
政府制定土地供應計劃的目的是為有效調節土地市場,合理配置土地資源,促進城市有序發展。政府通過適當的土地政策來達到調控房地產市場的目的,不僅以經濟利益為目標,而且要實現包括社會效益和環境效益的土地收益最大化,這必須建立在政府壟斷土地一級市場的基礎之上。土地供應計劃必須考慮社會經濟發展的基礎與預期,房地產市場發展的現狀與趨勢以及城市總體規劃執行的進度與力度。對於政府來說,它是土地市場的壟斷者,理所當然希望實現土地的最大價值,拍賣中將實現土地價值的最大化與市場化,是以價高者得之為前提來作為標准操作執行的,而土地一級出讓市場如果僅僅只以經濟利益最大化來評估效果的取得,同時忽視土地拍賣的社會效益和環境效益這兩個關鍵參數的話,必然會導致土地市場的非理性競爭。超越理性的土地拍賣價格會給發展商帶來較大的風險,加之原有協議用地的衝擊,項目操作難度極大。從土地拍賣市場現狀看,開發商以及為其提供土地開發貸款的銀行都會成為犧牲品,由此而引發的樓市價格戰,對整個房地產市場的健康發展都是十分不利的。
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