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福州海景花園業主依法解聘物管公司過程中的遭遇,反映了《物業管理條例》的一個『操作性』難題———
海景花園是福州市的一個住宅小區。4月29日,該小區業主委員會依法成立。由於業主們對開發商『欽定』的信源物業公司存在諸多不滿,業委會決定『炒掉』這家公司,聘請別的物管公司。
遵照《福州市城市住宅小區物業管理辦法》等規定,在福州市房管部門的指導下,通過業主代表大會決定、2/3以上業主代表同意,海景花園業委會以招標的方式選聘新三澤物業公司作為該小區的『新管家』。
然而,『新管家』7月30日來到小區物業管理處准備接管時,『老管家』信源物業公司卻拒絕移交。
老物管不走,『老辦法』治不了
信源物業公司之所以不肯辦理移交手續並撤出小區,主要有兩條理由:一是物管交接必須有物業行政主管部門的人到場;二是他們是與開發商簽的合同,要移交也是向開發商移交。而一位業主代表告訴筆者:業主們事前就將交接日期告知了福州市鼓樓區房管局物業科,請求該科在7月30日派員到場參與交接,但該科沒有這麼做。
筆者注意到,《福州市物業管理移交辦法》第6條對移交程序作了如此的規定:『開發建設單位書面向物業所在地區房地產管理部門提出申請……』這就是說,開發商如果沒向行政主管部申請,物管移交就做不了。
福州市鼓樓區房管局物業科工作人員告訴筆者,國務院頒布的《物業管理條例》今年9月1日正式實施前,全國性的物業管理法規只有建設部1994年頒布的《城市住宅小區管理辦法》。該辦法雖然也規定業委會有權選聘物業公司,但定得太籠統,可操作性差。後來各省又根據這個辦法制定了相應的規定,但操作性還是不強。例如,福州市1998年頒布的《物業管理移交辦法》就存在一個明顯的漏洞:規定了物業管理的移交由開發商提出申請,但對於開發商拒絕移交該怎麼處理的問題,卻沒有明確規定。
據開發商解釋,『信源』並非故意不移交物業管理權,而是其前期對小區的投入該如何補償的問題還沒解決,所以現在『沒辦法移交』。
對此,福建三通律師事務所的林偉峰律師認為:『信源』稱自己有投入,那麼除了要有證據證明這一點外,還要看這些投入是否必要以及是否是經過業委會同意的。只有在這幾個條件都具備的情況下,纔談得上補償。補償的問題其實可以通過協商或訴訟來解決,但無論如何,都不能以此為由拒不移交物業管理權。
新條例可『治』,但操作困難
關於小區物管移交的問題,《物業管理條例》作了一些具體規定,如第26條『前期物業服務合同期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止』;第29條『物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料(即物業管理有關資料)移交給業主委員會』;第59條『不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款』。
如今,這個新條例已實施近兩個月了,可海景花園的物管移交糾紛為何還沒解決呢?
福州市房管局曾於8月6日出臺過一份《專題會議紀要》,要求信源物業公司在8月10日交出物業管理權。然而,『信源』不僅沒有照辦,反而於8月15日向福州市鼓樓區法院提起訴訟,請求法院判令海景花園業委會與新三澤物業公司簽訂的《物業管理委托合同》無效,理由是:業委會在開發商尚未向其移交物管資料前,就謊稱已取得2/3以上業主的同意,擅自與『新三澤』簽訂合同;而『新三澤』在明知『信源』和開發商簽訂的物管合同還未到期的情況下,仍與業委會惡意串通,訂立旨在損壞『信源』利益的合同;福州市房管局作出要求『信源』8月10日退出小區的《專題會議紀要》,是『越權行為』,『信源』與業委會之間的糾紛應通過訴訟途徑解決。
海景花園業委會一位委員反駁了『信源』的指控。他說:雖然此次『炒』物管時新條例還未實施,但福建省人大常委會1996年通過的《福州市住宅小區物業管理辦法》規定:『新建住宅小區入住率達50%時,應成立業主委員會,管理小區的物業公司應與其簽訂物業管理合同。』這說明,只要是合法成立的業委會,就有權選聘物業公司,該業委會當時『炒』物管是符合這條規定的。而新條例雖然將業委會選聘物管的『門檻』抬高了———新條例規定:『業委會選聘和解聘物業管理企業,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。』而該業委會正是通過2/3以上業主代表在業主代表大會上作出這一決定的,所以也是符合新規定的。
有關部門為何沒有依據《物業管理條例》處罰『逾期不移交』的信源物業公司呢?福州市房管局物業處王國楨處長解釋說:『此事已進入訴訟程序,行政主管部門就不便再插手了。』
新三澤物業公司的陳總經理則向筆者表達了他的無奈。他說,新條例對物管移交的規定雖然有了很大的突破,但操作起來還是很困難。就拿海景花園來說,房管部門要求信源物業公司撤走,但它以『已向法院起訴』為由,就可以不走了,還可以逃避新條例的處罰。『盡管法院最終會作出判決,但打官司還有一審和二審。誰知道這事還要拖多久呢?』
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