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隨著國務院頒布的《物業管理條例》新條例在從9月起開始正式施行,開發商和業主在前期和後期都必須公開招標選擇物業管理公司。這意味著在廣州樓市裡普遍存在的發展商和物業管理公司『一家親』的格局將被徹底打破,那些一直被開發商扶持的物業管理公司將面臨生死考驗。
市場不需要『父子兵』
從目前廣州市整個物業管理行業來看,除政府開發的小區物業管理基本上推向了市場外,許多物業管理公司與房地產公司依然是『父子』關系,物業管理公司依附於地產開發商是個普遍現象。
近年發生的許多物業管理糾紛多是由於前期物業管理不規范引起的。開發商賣樓時,很多物業管理方面的事項都沒有告訴業主,有些為了把房子賣出去,有意隱瞞很多問題。還有一些開發商賣樓時把物業管理費壓得很低,業主入住後就提高。有些甚至承諾免交物業管理費,給日後物業管理留下糾紛和隱患。
新《條例》從規范前期物業管理入手,明確規定前期物業管理也要招投標。
廣州物業管理市場競爭不夠
有關數據表明,去年底,我國物業管理企業總數超過2萬家,從業人員超過230萬人。北京、上海、深圳三城市物業管理創造的生產總值分別為70億元、78億元和50億元,佔這三城市GDP的2.23%、1.45%、2.23%。而廣州物業管理收費一年僅為17億元,支出19億多元,與京、滬、深三市相差甚遠。
這個差距恰恰是廣州物業管理企業市場競爭程度不夠造成的。『目前虧損的主要是開發商自己建立的那些物業管理公司,那些沒有開發商背景的公司肯定是盈利的,不然就得關門。』廣州市貴族物業管理服務有限公司負責人說。據了解,廣州一些房地產商的物業管理公司的財務報表上虧損多少發展商就補多少,而開發商又把這些錢分攤到賣樓的成本裡。
一些專家認為,這種『父子兵』關系由於缺乏競爭,無論怎樣進行結構調整、管理優化,都不能滿足業主的真正需求。市場需要的是獨立於房地產開發商之外,依靠向業主提供服務來獲取利潤的企業,需要納入市場運作的真正意義上的物業管理企業。
招投標將使中小企業出局?
業內人士認為,新條例的實施將使物業管理公司優勝劣汰,增大企業生存的壓力,也會促進物業管理水平提高。隨著房地產業的持續發展,物業管理市場也面臨深化、細化與層次化,今後物業管理也會與其它商品一樣,實現從強化功能到質量再到品牌的發展趨勢,通過競爭實現優勝劣汰,達到資源配置優化,最終形成規模效益。
據有關部門調查分析,目前讓消費者信賴的物業管理公司還是那些資信良好的地產企業所培養的物業管理公司,因為他們具有豐富的管理經驗與資金實力,在社會上具有良好的口碑與信譽。
目前,針對新《條例》,廣州市各大發展商,尤其是一些資信良好的大發展商正在作出自己的反應,紛紛著手將物業管理與房地產開發分開。
今年3月,合生集團所屬的康景物業管理公司通過招投標形式外接了第一個物業管理項目——廣州市檢察院技術偵查大樓。到目前為止,康景已在廣州市承接了合生創展和珠江投資開發的20多個樓盤的物業管理,管理面積達300萬平方米。
但有物業管理公司也表現出新的擔懮,『這種招投標必然導致大魚吃小魚的情況出現,容易把那些有能力但沒有相應資質的中小企業排除在外,造成一些物業管理公司的壟斷。』
業內人士分析,新的物管條例實施招投標形式,必然會導致一些大樓盤對參與投標的公司有資質方面的要求,這樣不僅可以進一步提高物業管理公司的管理水平與資金運作能力,同時也可以淘汰那些資信不良的中小物管企業。今後的市場競爭就是要憑自己的服務技能、服務意識和良好的團隊去參與競爭,從規模和服務上創效益。
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