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近來,有關房地產與泡沫經濟的文章經常見諸雜志報端,可見此問題的嚴重性已引起專家學者的多方關注。泡沫經濟無論在發達國家還是在發展中國家都曾發生過,我們對這個名詞並不陌生,比較典型的當屬1991年日本地價暴跌與2001年美國那斯達克指數暴跌。《辭海》(1999年版)對『泡沫經濟』的解釋是:『虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長,金融證券、地產價格飛漲,投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓於金融投機,造成社會經濟的虛假繁榮,最後必定泡沫破滅,導致社會震蕩,甚至經濟崩潰』。泡沫經濟的涉及面很廣,本文研究將其定位在北京的城市建設上,而不單純是在房地產開發上,這是因為城市建設所包括的房地產開發、工業園區建設以及配套的道路交通、市政管線等基礎設施建設,是相互依賴又相互制約的,任何單方的過度建設都可能帶來泡沫隱患,三者之間的關系密不可分,必須協調發展。下面,從資源環境、市場供求以及思想觀念三個方面對北京城市建設的泡沫隱患及產生根源進行剖析。
——北京城市建設規模和人口容量的確定以及工業園區的布局未能建立在對資源環境制約因素的分析之上。
北京自建國以來的城市擴張使其陷入嚴重的生態環境惡化和資源短缺困境。1949年,北京市區主要集中在舊城內及城外關廂一帶,在此范圍內有165萬人口,有2000多萬平方米的舊房屋,到2000年,北京市區已經擴展到東起定福莊,西到石景山,北起清河,南至南苑,方圓1040平方公裡的范圍,人口達850多萬人,總建築面積超過3億平方米。城市擴張的進步意義是有目共睹的,它推動了社會的進步,促進了生產力的提高和經濟效益的增長以及城市功能和城市體系的完善。但城市人口,工業、建築的高度集中也帶來了一系列制約社會經濟持續發展的城市生態環境問題以及資源短缺問題。北京不僅面臨嚴重缺水,還面臨著能源緊缺,加之北京的生產生活物資基本上依賴於全國的供應,這一方面是商品經濟發展的結果,另一方面也從側面反映出北京的城市發展需求與它自身的資源優勢不相匹配,造成運輸成本上昇導致的不經濟,以及過分依賴外部而使自身的安全保障壓力增大。北京的能源主要依靠河北、山西、內蒙能源基地向北京輸電,以及著重建設陝甘寧天然氣田至北京的輸氣管道;而水作為一種難以超越自然氣候條件限制的資源,而成為制約城市建設規模及人口容量的主導因素。
就其自然生態系統,北京並非缺水地區;地球的水資源量折合地表徑流,深度為150毫米,而北京地區為243毫米。如果沒有人類的活動,北京的自然水生態是平衡的。1949年,北京人口約220萬人,人均仍達1800立方米,尚未超過聯合國1700立方米/人的缺水警戒線。2000年,北京市人口已達1380萬,人口增加了5倍多,工業用水量增長了31倍,用水的過快增長已超過了本地水資源的承載力,成為世界上嚴重缺水的大城市之一。2000年人均水資源量不足300立方米,僅為全國人均2200立方米擁有量的1/8,世界人均水平的1/30,人均擁有水資源量在世界120多個國家的首都及大城市中居百位之後,平原地區地下水資源嚴重超采,已形成2300平方公裡的漏斗區。特別是密雲、官廳水庫上游省份經濟發展對水資源需求的增加,導致境外來水逐年減少,在國家規劃的南水北調工程實施建成前,按照現有水利設施對水資源的開發利用能力預測,21世紀初期,在50%、75%和95%的不同保證率下,將分別缺水12億立方米、16.4億立方米和20億立方米。
北京市采取產業結構調整、耗水耗能產業外遷、節流開源、南水北調等種種措施來克服水資源短缺的問題,即便如此,水資源的嚴重短缺仍然在很大程度上制約著北京未來人口的集聚潛力,這就意味著未來房地產開發市場的喪失。社會上現普遍存在的一種觀點認為,在我國城市化大背景之下北京還應當吸納一定規模的人口,而且加入世貿和承辦奧運還會帶來一定規模的市場空間。這樣一種脫離了資源環境制約因素分析的認識,會導致新一輪的盲目投資建設,從而加劇北京泡沫隱患使之陷入一種不可收拾的地步。
城市建設存在一個適度規模的問題,這不僅體現在外部資源環境的制約上,也體現在城市內部的運行效率上。當一個城市超過適度規模時,就會延長通勤距離,導致過多的路線交叉,而使城市交通擁堵,而不得不使交通向地下和空中發展,增加建設投資,降低環境質量,卻無法最終從根本上解決交通不通問題。那麼,有人也許會想,既然北京規劃市區規模過大,受到中心區能量輻射的遠郊區縣是否具有投資建設前景呢?為了回答這一問題,有必要回顧一下北京總體規劃實施10年來的後果。
為了保證北京中心城區的政治文化中心功能,總體規劃提出了『兩個戰略轉移』的方針,即人口、產業從中心城區向遠郊區縣轉移。在其指導下,1990—2000年,全市新增建設用地226平方公裡之中,遠郊區縣佔到148平方公裡,是市區新增用地的2倍,其中工業佔地48平方公裡。自1992年以來,遠郊區縣規劃建設了20多個縣級以上開發區,規劃用地高達100平方公裡。這些小規模分布在各遠郊區縣的工業開發區,盡管在具體的開發項目上有所不同,但幾乎屬於同類型產業,本質上與低水平的重復建設沒有多少差別,空間上的分散布局不利於產業鏈網的形成,無法使一個生產工藝的排出物成為下一個生產工藝的原材料,造成資源的低質低效利用和沈重的環境負荷,而且所有這些工業園區都面臨土地資源、水資源短缺的制約,沒有多少發展完善的空間。1992年市區與郊區GDP比值為78%比22%,2001年為75%比25%,並沒有實現總體規劃要求的『兩個戰略轉移』中產業向遠郊區縣的轉移。近10年的開發建設實踐證明,盡管有地方優惠政策和資金的支持,各遠郊區縣工業的發展仍然超越不了自然資源與社會資源的制約,不僅土地和資金的產出效益較低,開發商一廂情願的熱情,帶來的是大量土地儲備造成的浪費和農田的荒廢,以及環境污染對北京中心城區構成嚴重威脅。這種脫離實際的虛假繁榮使得遠郊區縣工業增長乏力,無法提供足夠的就業機會,自然無法凝聚相應的人口,因此,對遠郊區縣進行投資建設同樣存在巨大風險。
——北京市近10年的土地供應和房地產開發的速度和規模已經大大超過了市場所能消納的容量。
1990年以來隨著經濟持續增長,北京城市建設規模不斷擴大,城市建設用地增量達到歷史最高水平。自1990—2000年,全市共新增城市建設用地226平方公裡,佔1949?2000年新增城市建設用地總量834平方公裡的27%。《北京城市總體規劃》預計城市建設用地規模可能達到的上限為:2000年全市城鎮建設用地增至750平方公裡左右,2010年達到900平方公裡左右。實際情況是由於新增城市建設用地量較大,城市建設用地的規模已經達到930平方公裡,提前10年達到總體規劃中2010年的用地上限。與之相應的是房地產開發規模的快速增長。2001年,全年城鎮房屋實現竣工面積2555萬平方米,其中住宅1805萬平方米,分別比2000年增長8.3%和20.4%。除去拆除的房屋,到2001年底,全市城鎮房屋擁有量已達到3.77億平方米,其中住宅2.01億平方米,城鎮居民人均住房使用面積達到17.62平方米,提前9年實現《北京城市總體規劃》中2010年16.5平方米的發展目標。這種高速度、高強度的超常開發建設將不可避免地突破市場容量,導致商品房大量積壓、資金周轉不暢、銀行呆帳壞帳增多,威脅國家金融系統安全。使問題更為嚴峻的是,這種泡沫隱患在全國具有普遍性。正像萬科董事長王石說的那樣:經過5年來的增長,圈地泡沫已經出現,其特征是圈地面積過大。萬科目前在全國10個城市開發25個項目,平均每個項目還不到40萬平方米。而在近年的圈地運動中,一家開發商竟圈下了1.8萬畝土地,這已不是小區的概念,而更像是城鎮建設。目前,全國房地產的平均負債率高達85%,一旦市場出現波動,企業的資金鏈就會出現斷裂。
造成這種泡沫隱患的原因不僅是開發建設總量超過市場容量,還有一點即各種檔次房屋開發建設量的構成比例與市場需求比例脫節,集中體現在高檔房屋的開發與市場最大需求相背離,導致了大量高檔房屋積壓而工薪階層所需的經濟適用房供應嚴重不足的局面。2001年北京市的商品房開發銷售比例為70.6%,空置率超過30%;而美國的房產空置率僅為7%,香港約為4%,國際公認的房地產開發警戒線即空置率最高為10%。而與此同時,北京的商品房銷售價格居高不下,2001年,商品房均價為5062元/平方米,高於廣州、上海等城市,僅低於深圳的5880元/平方米,這是開發方向與市場需求脫節,加上不切實際的人為炒作所造成的必然後果。有的房產在北京申奧成功前後每平方米漲了500—1000元,這與股市中炒作浦東概念股、WTO概念股如出一轍,而實際上成了發展商、中介商牟利的借口。
——導致北京城市建設開發過熱的思想根源又在哪裡?筆者通過對以下三個問題的澄清來具體說明。
1、國際現代化大都市的內涵
既保持古都風貌又具有全面對外開放的國際現代都市風采,一直是北京城市建設的理想。基於對『民族的即國際的』表面的理解,自80年代後期起湧現出一批『現代建築的身子,古代建築的帽子』之類的土洋結合體。這種生硬的組合,浪費了大量的資金,卻並不能為眾人所認同,至少可以得出結論:建築的民族特色並不等同於大屋頂。到90年代後期,大屋頂的包袱終於被甩掉,而徹頭徹尾的國際化建築又毫無顧忌地矗立在長安街上。再看看今天規劃的CBD,那就儼然是美國曼哈頓風格了。那麼等到國際招投標的奧運主場館建成使用後,北京是不是就可以無愧地稱為國際現代化大都市了呢?
北京以紫禁城的南北向中軸線和長安街的東西向平衡軸統領全局。圍繞紫禁城,西側形成行政辦公綜合區,東側形成外交使館綜合區,北側籌建體育休閑場所,西北形成科教綜合區,東北形成居住綜合區。這樣的格局可以與世界上任何一個國家的首都相媲美,為北京履行它的行政、文化、外交、科教中心職能奠定了物質空間基礎。即便如此,北京距離國際現代化大都市也還有一步之遙,然而這一步即是最為艱難的一步。說它艱難是因為它蘊涵於生活工作在這個城市的從上到下的國民的頭腦之中,它是無形的,但又是根本的。例如,判斷北京是否是國際現代化大都市,至少要看政府各部門是否具有很高的辦事效率,政府決策是否能做到科學、民主,是否具有快速的信息反饋機制,城市運行是否建立在法制法規之上,市民是否具備良好的精神面貌和文化素養,交通運轉是否通暢,生活工作環境是否安全舒適,物質能源供應是否有保障,外部生態支持系統是否穩定等……。城市格局和建築只是提供了活動的場所和背景,真正體現國際現代化大都市內涵的乃是——流動於各場所之間的人的行為。而我們是否又有太過注重物質的和外在的形式,試圖通過實體的堆砌來彌補內在的空虛和不足之嫌呢?
2、以人為本的真諦
以人為本應當是城市建設體現對人性的關懷,便捷舒適當為其准則。但以人為本如果走向縱容人類的奢侈和懶惰,那就大錯特錯了。人性中有善惡之分,善的應當是對他人他物施以關懷,惡的則是對他人他物予以破壞。以人為本的『人』不是特指某一個體的人,而是廣泛意義上的社會人群。社會人群的生存根本是自然,所以,以人為本即是以自然為本,而非人與自然的對立。
北京作為兩代都城,留存下眾多寶貴的歷史文化遺產,最為典型的當屬紫禁城及皇家園林。但從人性關懷的角度重新審視,偌大的皇宮不見幾株樹木,堆石砌柱,等級森嚴,為的是顯示帝王的尊貴,維護帝王的統治,這不能說是符合一般意義上的親近自然、天人合一的人之本性的。傾國庫之所有大興土木,挖池堆山建造起來的北海、頤和園和圓明園,改變了自然原有的地貌,硬要讓江南風光在北京再現,不過是為了王室家族少數人群的奢侈消遣。這些都只能是歷史,而不能成為我們今天人居環境營造的楷模,它不能代表廣泛意義上的社會人群之利益,也不能符合自然之規律。
從某種意義上說,我們今天每一個人所享受的現代文明之恩惠都高於任何一個古代的帝王。我們有那麼多的電器,馳騁於天上地下的代步工具,省去了許多的辛苦勞累。然而我們為這種高能耗、高物耗的生活方式所付出的代價是什麼呢——城市越來越缺少清新的空氣、潔淨的水體和平衡生態的濃郁的樹木。在以人為本旗號下開發建設的高檔住宅或寫字樓,大多依賴於高能耗的人工空氣調節,而使居住其中的人們漸漸喪失了適應氣候環境變化的能力。無論是居住環境的提供者還是居住環境的使用者,似乎都需要重新認識以人為本的真諦,共同將簡朴自然的生活方式繁殖於人間。
3、對土地資源價值的認知
泡沫經濟中土地資源的價值,一般是指土地開發建設之後,由土地資源的稀缺性和市場需求的無限拉動所決定;如果沒有人在土地上蓋房子,土地本身並沒有價值。基於這種片面的認識,使得城市在擴張的進程中,肆無忌憚地佔用農田,使國家的基本農田保護法形同一紙空文。
其實表土的形成需要經過漫長的過程,而且是風化、降水、植物、土壤微生物、土壤動物共同作用的結果。在自然條件下,1厘米厚的成熟表土需要一百至數百年的時間纔能生成。對於我們這個只擁有世界總耕地7%卻要養活世界1/4人口的國家,每一寸土地都顯得彌足珍貴,農田的保護直接關系到國家的糧食安全保障。2000年北京人均耕地面積0.48畝,為全國平均水平的30%,而1990—2000年北京新增城市建設用地中,約50%以上是佔用耕地。多年來城市用地以外延擴張為主,『開發區熱』和『房地產熱』造成土地開發利用效率很低,甚至造成閑置和浪費。人與自然長年作用形成的耕熟土壤,本是無價之寶,而經這種不負責任的開發建設,就使得這種珍稀的資源永遠地喪失掉了。
北京過熱的城市建設在全國各地或多或少都有所折射,有些地方不顧客觀條件,『拔苗助長』式的城鎮化建設浪費了大量的土地資源和資金,令國人痛心。筆者希望通過上述對北京城市建設泡沫隱患的剖析,為相關部門能夠出臺規避風險的政策措施,提供參考和依據。中國自古就有上行下效的風氣,如果北京能夠通過采取一系列科學有效的調控手段,穩妥地渡過難關,那麼,對全國也將起到正面引導效果,這也是筆者所衷心期望的。
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