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筆者近日從北京市國土房管局獲悉,本月底將正式公布新的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》。新辦法將在房屋銷售等五個方面有重大突破,其中商品房銷售將按套內面積計價尤為引人注目,也有人擔心按此辦法銷售會出現北京的房價將上漲20%、開發商忽視社區公攤面積等問題。
動態新辦法千呼萬喚始出來
據北京市國土房管局相關負責人介紹,按建設部有關規定要求,商品房銷售可在建築面積、套內面積和套三種計價方式中任選其一。由於按照建築面積銷售,近幾年關於房屋面積縮水的糾紛呈上昇趨勢,政府有關部門在市場調研的基礎上出臺了新辦法———按套內面積銷售。『套內建築面積,包括套內使用面積、牆體(指外牆———筆者注)的1/2和陽臺面積3部分。』在此之前,重慶市已經開始采用按套內建築面積銷售,由此重慶成為目前國內第一個以地方性立法確定商品房交易實施『按套內建築面積計價』的城市。
中消協有關負責人表示,房屋面積縮水投訴近兩年呈直線上昇趨勢,由於消費者對這種計價方式不了解,造成開發商在銷售商品房過程中出現弄虛作假現象,相關部門要核查起來難度大。
現狀北京開發商早有嘗試
對於新的銷售方式,多數購房者表示,自己不清楚使用面積、建築面積、公攤面積等術語的具體含義,更沒法親自測量。如想請測量部門重新測量,所需總費用比較高。而套內建築面積自己就能測量出來,既有助於避免開發商多算公攤面積來增加利潤等作弊行為,又能有效減少目前關於『住房面積縮水』、『分攤面積不合理』的糾紛。
實際上,從去年開始,北京部分開發商已經在采用套內建築面積的銷售方式。最早采用這一方式的鋒尚國際公寓研發部主任史勇介紹說,鋒尚從去年一推出就讓消費者選擇計價方式:建築面積和套內面積兩種。從銷售部反饋的情況來看,購房者100%選擇了套內面積這種方式來購買。從理論上講,按照建築面積和套內面積計算的最終結果應該是沒有什麼差別的,但是按照建築面積來計算價格,測量的專業性和公共面積分攤的計算使得消費者核實成本巨大,同時知情權也無法得到保障。史主任認為,使用套內建築面積接近於『地毯面積』,交易雙方相對平等,游戲規則更加簡單,解決了信息不對稱的問題。
史主任表示,測量是專業的技術,需要專業人員掌握的專業知識就不必非得要購房者也掌握,按照套內面積銷售就解決了這個最關鍵的問題,使購房者的核實成本大大降低。按套內面積銷售可以讓購買者自己測量,知道自己購買的房屋面積有多大,這樣知情權就有保障了。
另一家按此銷售方式操作的是今年新推出的巨庫,該項目策劃部陸南介紹說,當時做策劃時看到統計資料,在北京,針對銷售面積問題的投訴僅次於工程質量問題,近三年這方面的投訴以13%、25%、33%的速度增加,有的開發商不願意看到銷售過於透明,因為太透明了文章不好做。巨庫為避免糾紛,使銷售透明,所以采用套內面積+使用率的銷售方式。業主對巨庫的銷售方式普遍反映很好,有的甚至自己量了起來。業主們認為這樣對巨庫、對業主都好,既給巨庫減少糾紛,又降低業主的成本。
影響新辦法將導致單價上漲
采用新的計價辦法,有可能帶來的單位面積價格上漲。對此,許多購房者表示,只要新的計價辦法不會導致總房價上昇,還是能夠接受的。
筆者在采訪中了解到,即使有了新《辦法》,部分房地產開發商依然准備在做廣告時同時標明兩種計價方式,因為不論采取哪種計價辦法,房子總價應該是相等的,『主要是擔心單位面積價格上昇嚇走了顧客』。
對新的計價辦法,房地產商的意見很不一致。一種觀點認為,按套內建築面積計價對業主和發展商都是有利的。發展商不必再向業主說明哪些該分攤、哪些不該分攤,減少了投訴。另一種觀點則擔心,某些開發商一味追求產品的套內建築面積,壓縮公攤面積,而且輕視公用面積的建設,導致產品環境配套難以保障,最終損害整個市場。
對此,鋒尚國際公寓研發部主任史勇認為,雖然樓房銷售以套內面積計價,但公用面積的大小將影響到購房者是否決定購買。而購房者的選擇決定著市場,那些輕視公用面積建設的開發商必將受到市場的懲罰。公攤主要有機房和大堂、走廊等幾塊,消費者在購房時,最好定性考慮所購項目的大廳、走廊。
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