亂花漸欲迷人眼

　　北京的CBD從頭到腳一身寫字樓的行頭。

　　據了解，目前單世界500強企業進駐CBD及周邊地區的就有120餘家，2008年將達400家，跨國企業那時也將有1000家，隨著中央電視臺和北京電視臺的遷入，1000多家相關公司也可能追隨而來……

　　伴隨而來的，將有20萬至30萬人，他們有強勁的消費能力，他們需要家和辦公室以外的第三生活空間，需要一個喝茶、休閑、能夠洽談商務甚至購物的地方。然而自國貿二期開業以來，CBD一直沒新增商鋪供應，目前其商業面積不到10萬平方米。

　　這一切，將隨著一批大體量建築綜合體項目的橫空出世而改變。

　　在東長安街沿線，北京萬達廣場規劃總建築面積48萬平方米，融酒店、購物超市、百貨、寫字樓於一體。金地國際大廈由一棟150米高的國際甲級寫字樓，一棟100米高的服務式公寓和連接兩棟塔樓的三層商業裙樓組成，地上總建築面積約為12萬平方米。

　　還有緊鄰CBD規劃區域、建築面積近100萬平方的華貿中心，除寫字樓、酒店、公寓外，還有16萬平方米的購物中心。

　　國貿三期業已完成拆遷，其北面的嘉裡中心和北京財富中心也虎視眈眈，前者包括寫字樓、豪華公寓、酒店、購物商場等多項配套設施，後者則擬建寫字樓、酒店、公寓及會展中心。國貿正南隔路相對的建外SOHO，面積相當於上海新天地的3倍，將建成有16條步行商業街、300個沿街店鋪的『北京新天地』。另外，CBD區的新城國際和苹果社區，也規劃建設商業街……

　　據了解，以上這些項目將為CBD區域增加50萬平方米的商鋪。這些商鋪包括住宅底商、寫字樓底商和單獨的購物中心；包括綠地商鋪、地鐵商鋪、社區商鋪；有商圈內商鋪，也有社區內商鋪；有專賣店、超市、也有百貨零售店……

　　集團作戰優勢互補

　　北京CBD人氣之旺、消費能力之強，是其它地方難以比擬的，因此這裡更適宜開發以城市為尺度的商鋪，而非社區內商鋪。而城市尺度的商鋪只有大體量的建築綜合體纔更有競爭力、纔能更徹底地挖掘房地產項目的商業價值。

　　開發商所以要推出住宅底商，是因為底層住宅價格低於其它樓層住宅，將其變為商鋪後價格卻又比其它樓層的住宅貴兩三倍。因此大凡臨街住宅的底層，幾乎沒有不做商鋪的。

　　當然問題也隨之顯現。據介紹，底商的結構布局會受到上面住宅結構的影響，使用並不方便；而住宅核心筒的位置必須留在中間，使底商形成一些商業死角；另外底商的經營會給樓上住戶帶來乾擾，經營類別會受到限制。

　　寫字樓底商恰好能夠避免以上問題。首先，寫字樓下班時正是商鋪熱鬧的時候，基本不會造成相互乾擾。其二，寫字樓結構的布網分割和商鋪類似，不會因為結構的不一致影響商鋪使用。

　　然而問題不止於此。開發商一般都會將底商的產權出售，這就造成底商有統一的規劃設計而無統一的經營管理，只要租金合適，在咖啡廳旁邊開個棺材店都沒人能夠管得了，很難形成規模效應。另外，底商剛推出時，開發商會大力宣傳推廣，但資金回籠之後，便不會再有宣傳推廣支持，經營好壞只能聽天由命。再者，底商投資者一般對於收回成本都有一個預期估算，前期租金一般較高，帶給經營者的壓力很大，因而經營者便會將一些薄利商品拒之門外，造成經營上的局限性。更重要的是，長安街是以車流為主的，而只有足夠的人流纔能形成足夠的商業需求，普通的底商卻難以形成步行商業氛圍。

　　但將這些底商置於建築綜合體中就是另一番景象了，很容易受益於其步行商業氛圍而提昇價值。另外，建築綜合體會有長期統一的宣傳推廣與經營管理而形成規模效應，各部分商業之間也會形成一種相互依存、相互助益的能動關系，產生一加一大於二的效果。

　　當然，建築綜合體的開發運作周期長、資金量大，只有實力雄厚的大企業纔玩得轉，因此這些商鋪之間的競爭同時便是這些大企業之間的角力。

　　主題鮮明各顯所長

　　在北京CBD開發商業地產，目前尚無供應過剩之說，但競爭更顯激烈，項目定位不准、缺乏主題特色便會面臨危機甚至爛尾。體量越大，風險越大。

　　華貿中心請了英國的BENOY公司設計商業規劃，該公司曾成功地設計了英國著名的BLUEWATER商場，其理念之一便是建築形式對消費者有吸引力；其二，建築是有主題的，經營也要有主題。

　　據介紹，華貿中心的目標群體為『年輕的城市消費者』，努力營造活躍、時尚的氛圍，加大了餐飲和娛樂經營，從功能上把它設計成一個目的地消費場所，消費者滯留的時間越長消費的可能性越大。交通設計則測算出進入華貿中心的人有28%自西而來，11%從通縣方向而來，西大望路南北兩側各有5%，四環路南北兩邊分別佔20%和21%，使人流與車流互相不會形成阻隔……

　　北京財富中心把兩座150米與260米高的寫字樓安排在沿東三環路的一邊，形成開放的辦公空間的同時，也營造了開放的商業氛圍。南側辦公塔樓彎轉流線型的輪廓給人輕盈優雅的感覺，北側辦公塔樓則以自然的形體和諧地融入整個建築群，以吸引消費者的視線而勾起其前去消費的欲望。

　　而要『移植』上海新天地的建外SOHO卻引發了爭議。業內人士分析說，上海新天地是不可能被復制的，原因如下：第一，北京和上海的氣候差別非常大，上海新天地可以由室內延伸至室外，而北京則有很長時間無法進行室外經營；第二，上海新天地將傳統石庫門建築與國際時尚結合，北京卻無這樣的傳統建築可以依托；第三，北京和上海人的消費習慣的差異性導致它無法復制；第四，上海新天地是開發商自己統一管理的，而建外SOHO卻將產權出賣讓業主分散經營。

　　要做類似『上海新天地』的商業地產項目還有苹果、新城國際等，雖然目前尚難定論，但起碼給北京的商業地產注入了一些新鮮的元素。