|
||||
近日,國土資源部頒布了《協議出讓國有土地使用權規定》,從8月1日起,協議出讓土地的方式將受到嚴格規范,原國家土地管理局1995年6月28日發布的《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》自8月1日起廢止。
國土資源部土地利用管理司有關負責人束克欣說,以一九八八年上海國有土地使用權招標為開端,十五年來,中國土地市場的培育與規范取得明顯成效。現在政府完全有能力調控土地供應,保證房地產市場平穩運行,土地出讓招標機制將日益成熟,這將有力推進土地資源的市場配置進程,中國土地出讓市場招標大環境基本形成。
嚴格限定協讓土地范圍 近期發布的《規定》進一步明確了土地的出讓。根據規定,出讓國有土地使用權,除依照法律法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可采取協議方式;協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和,有基准地價的地區,協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基准地價的70%,低於最低價時,國有土地使用權不得出讓。
《規定》重申,商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地,一律不得以協議方式出讓。同一塊地有兩個以上意向用地者的,也不得以協議方式出讓。在出讓金方面,協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商,協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的,方可達成協議。《規定》嚴格限定了協議出讓范圍,規范了協議出讓程序,即協議出讓必須做到公開出讓計劃,公開選擇用地者,集體決定地價,公開協議結果,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所,或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布,接受社會監督。
《規定》同時強調,如果不按照規定公布國有土地使用權出讓計劃或者協議出讓結果、確定出讓底價時未經集體決策、泄露出讓底價、低於協議出讓最低價出讓國有土地使用權、減免國有土地使用權出讓金等嚴重違規行為,構成犯罪的,依法追究刑事責任。對於國土資源行政主管部門工作人員在協議出讓國有土地使用權活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分,構成犯罪的,也將依法追究其刑事責任。
加速土地市場配置進程 據國土資源部發布的數據顯示,有償使用和市場配置的國有土地面積佔城市國有建設用地總面積已由1992年的不足2%上昇到2002年的24%,其中,招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的面積佔當年出讓總面積的比例由1992年的不足1%上昇到2002年的15%;價款比例由1992年的不足1%上昇到2002年的40%。今年上半年,全國出讓土地面積4.70萬公頃,價款1279億元,其中招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的面積和價款分別達到33.81%和59.78%。從這些數據比例我們可以看出,在《規定》出臺之前,其中很大一部分土地還是以協議的方式出讓的,而《規定》的出臺,將逐步縮小土地協讓的比例。
隨著城市化的推進和房地產開發的加快,國有土地使用權市場配置范圍在不斷擴大,土地使用權價格的市場形成機制也在各地初步建立,特別是2001年國務院下發的《關於加強國有土地資產管理的通知》,開始約束土地的出讓,並一再強調土地要進行公開招標、拍賣、掛牌出讓,做到公開、公平、公正。年初,國土資源部與其它幾個部門聯合對國有土地使用權出讓進行了檢查,據國土資源部執法局提供的最新統計顯示,2002年全國立案查處土地違法案件11萬多件,涉及土地面積2萬多公頃,給予責任人行政處分452人,黨紀處分771人,刑事處罰168人。未經批准非法佔地案件數量、涉及土地面積在各類土地違法案件中居第一位。據透露,這些案件的發生,大多是因為協議出讓造成的。國土資源部土地利用管理司有關負責人束克欣認為,從近期暴露的問題來看,土地市場建設的基礎還不牢固,如果這些問題不及時解決,對土地市場的健康發展非常不利。《協議出讓國有土地使用權規定》就是在這種情況下頒布的。
杜絕政府的『人情出讓』 中國土地市場還處於發育初級階段,雖然國家實行經營性土地使用權招標拍賣、掛牌出讓制度以及土地市場清理整頓等幾次大規模專項治理整頓活動,在土地市場建設方面取得了明顯成效,但仍存在一些不容忽視的土地協議出讓的問題。例如江蘇省一些地方為了『吸引』外資,常常用壓低地價的辦法協議出讓國有土地,有的乾脆打著『營造投資環境』的幌子,在協議出讓土地上搞『人情出讓』,這嚴重損害了國家利益。
束克欣認為,目前,各地的一些領導乾部仍在通過打招呼、批條子等形式指定供地對象,乾預經營性土地使用權出讓工作,本應實行招標拍賣掛牌出讓的卻以協議出讓甚至劃撥方式供地,或者低價協議出讓、擅自減免土地出讓金的現象比較普遍;一些地方統一管理制度不落實,擅自下放土地審批權,特別是開發商與鄉(鎮)、村違法私自簽訂用地協議,圈佔土地搞房地產開發,嚴重影響和乾擾了政府對土地供應總量的控制和耕地保護;不同區域之間,為創造政績吸引投資,競相壓低地價,私下協議出讓,造成土地資源浪費,土地資產流失,這在工業用地方面,表現尤為突出。
束克欣認為,有些地方違反土地利用總體規劃和城市規劃,設立各種名目的園區,大量圈佔土地,違法授予園區土地審批權,出現變相的土地協議出讓形式;部分地區至今仍沿用計劃經濟時代的基建程序,通過計劃立項和規劃定點,先行確定土地使用者,以計劃立項取代土地審批,這種土地的後置審批,客觀上造成了被動供地局面。總之,政府的服務角色要扮演好,不要成為市場經濟發展的路障,《規定》的出臺,就是要公開土地供量和供地價格,統一供地渠道。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||