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收回土地使用權,從新進行市場化的資源配置,對規范土地市場,促進可持續發展,具有特別重要的意義。但在實際操作中,由於各地存在的問題的多樣性和特殊性,首先要明確行使這一權力的法律依據和方式。這對政府及土地管理部門正確行使權力、實行依法行政等措施十分必要。為此,記者專門采訪了這方面的資深專家、珠海市國土資源局土地利用科科長曲健先生。
收回土地使用權的行政處罰
曲健分析認為,收回土地使用權,對當事人影響較大。因此,在作出行政處罰時,要找准與其相對應的法定主體,不能混淆、模糊概念,必須嚴格區分和把握。因為主體不合法,則行政處罰無效。這一方式,有下列六種情形:1、《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)第25條規定,在城市規劃區內,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,超過出讓合同約定的動工開發日期滿兩年未動工開發的,可以無償收回土地使用權;2、《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第36條第1款規定,已辦理審批手續的非農業建設佔用耕地,連續2年未使用的,經原批准機關批准,由縣級以上人民政府無償收回土地使用權;3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第16條規定,未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,並根據情節可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰;4、《土地管理法》第80條規定,對依法收回的土地使用權當事人拒不交出的,或者不按照批准的用途使用國有土地的,縣級以上人民政府土地管理部門,有權做出責令交還土地、並處以罰款的處罰規定;5、《土地管理法》第76條規定,未經批准或采取欺騙手段騙取批准,非法使用國有土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門做出責令退還非法佔用土地的處罰,收回國有土地使用權;6、《土地管理法》第70條規定,買賣或者以其他形式非法轉讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得,包括收回國有土地使用權。
當然,六種情形的行政處罰各自都有與其相對應的法定主體,在實施時要嚴格按《中華人民共和國行政處罰法》規定的程序和要求來進行,必要時應告知當事人有要求舉行聽證的權利,否則就屬違法處罰,甚至要承擔相應的行政法律責任。
收回土地使用權的行政處理
由於各地情況不一樣,不可能采取一刀切的做法,而是要本著實事求是、負責任的態度,具體問題具體對待。如對土地使用者造成經濟損失的,應當給予合理的賠償。
曲健說,做出行政處理決定,收回土地使用權,主要出現在下列情形:1、《土地管理法》第58條規定的為公共利益需要使用土地的;為實施城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的;土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者續期未獲批准的;因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的;公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的;2、《中華人民共和國城市規劃法》第54條規定,任何單位和個人必須服從人民政府根據城市規劃作出的調整用地決定,國土部門要根據城市人民政府作出的調整用地的決定收回土地使用權;3、《土地管理法》第78條規定,無權批准使用國有土地的單位或者個人非法批准佔用土地的;超過批准權限非法批准佔用國有土地的;不按土地利用總體規劃確定的用途批准用地的;或者違反法律規定的程序批准佔用國有土地的。
政府使用土地的優先購買權
法無戲言。土地的閑置本身就是一種浪費。對逾期不使用,和明顯低於市場價使用的土地,應采取必要的法律和行政手段,收回土地使用權,再交由市場從新配置。這方面,政府有著優先購買的法定權力。
目前土地市場存在許多不規范的現象,曲健進一步分析說,這對城市發展極為不利。必要時,政府土地主管部門應通過解除土地出讓合同和行使優先購買權,依法收回土地使用權。《暫行條例》第14條規定,土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同60日內,支付全部土地使用權出讓金,逾期未全部支付的,出讓方有權解除合同,並可請求違約賠償;《暫行條例》第26條第一款還規定,土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的,市、縣人民政府可通過行使優先購買權,收回土地使用權。市、縣人民政府的優先購買權,是國有土地所有權派生出來的,是維護國有土地所有者所有權的需要。
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