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房地產貸款超過金融機構貸款總量的一定比例,不但會造成貸款結構單一,風險集中某一行業,而且會降低信貸對其他行業的支持力度
房地產行業易受投資環境、城市地位和投資者及市場心理預期等因素的影響,屬於風險較大的產業。但由於土地資源的稀缺性,在房地產處於發展快速時期,容易產生低風險和持續景氣的錯覺,吸引各種資金大量湧入。同時,房地產貸款還具有周期長、規模大的特點,所以風險也具有更大的隱蔽性、爆發性和擴散性,建立房地產金融健康運行預警判斷體系具有重要意義。根據國內外房地產發展規律與經驗,在常規性的不良貸款率分析基礎上,目前判斷房地產金融健康狀況應包括六個主要方面。
貸款規模比較適度
房地產貸款超過金融機構貸款總量的一定比例,不但會造成貸款結構單一,風險集中某一行業,而且會降低信貸對其他行業的支持力度。所以房地產貸款在整個貸款總量中的規模應當有所控制,這是信貸風險管理和經濟結構合理發展的基本要求。特別是中國屬於發展中的大國,經濟部門和產業門類比較齊全,各種行業企業都需要信貸的持續支持,如果貸款大量集中房地產業,尤其是短期內湧向該行業,不利其他行業企業的發展。
據報道,中國目前房地產貸款(含企業開發貸款和個人住房消費貸款)達16%左右,沿海個別大中城市達到20%左右。雖然與國際上一些大城市地區房地產貸款25%-30%的警戒線相比,尚有一定距離,但這僅是相對參考指標,因為國際上一些大城市的房地產發展環境和產業結構等方面與中國不同,所以雖然總量上處於健康狀況,且近年新貸款質量較高,但仍需未雨綢繆,特別是對短期內房地產貸款規模的快速增長予以關注,對現有房地產規模增長速度進行適當控制,未來近期內,各項房地產貸款佔整個貸款比重不應超過20%。由於中國區域差別特點大,所以各地區的房地產貸款佔總量比例不必一刀切。
貸款結構比較合理
這包括三層含義,一是房地產開發貸款與住房消費貸款結構合理。這兩類貸款的風險狀況不同,前者由企業經營和市場需求決定貸款償還能力,後者由個人的支付能力決定風險程度。就中國目前商業銀行角度看,個人住房貸款風險相對小於企業開發貸款。開發貸款與住房消費貸款的比例還反映房地產市場的供需狀況。個人住房消費貸款明顯小於或增速低於住房開發貸款,意味存在供給潛在過剩或市場需求不足的可能。所以房地產貸款總量結構中,開發貸款不應佔過多比例,經驗判斷,開發貸款與住房消費貸款比例應在1/2左右。
二是貸款中不同檔次的房地產項目結構應保持合理。各種檔次樓盤都應佔有一定比例,否則過分倚重某一檔次樓盤,也不利分散市場風險。
三是成數結構比較合理。住房消費貸款中購買高擋房和多套房的,貸款成數應適當降低。不能簡單認為購買高價房的消費者支付能力強,就放松貸款成數結構控制標准。
貸款用途比較規范
主要是指貸款用途和貸款性質要保持一致,貸款主要用於實際項目和改善住房。要避免企業用流動資金進行項目開發之用。信貸資金短貸長用,影響資金流動性,容易造成貸款逾期,並形成對銀行貸款需求擴張的倒逼局面,助長非理性投資。
個人住房消費貸款應主要用於實際住房改善。雖不能完全限制用消費貸款進行商品房買賣投資的行為,但要根據市場供需狀況,適當調控多套購房者的成本,避免利用貸款進行大量買賣性投資,炒作房地產的行為,包括進行單純的土地買賣和商品房買賣,避免由此可能形成的泡沫。
銀行應通過利率、規模、成數和期限等措施進行有效控制,使投資和投機者在成本與風險中自由選擇,使銀行貸款真正促進實際住房消費需求,保持房地產投資穩健發展。
風險控制比較有效
房地產信貸風險既有一般信貸風險的共性,也有其個性特征。共性主要表現為客觀性、偶然性和可變性,而個性主要表現為政策性、周期性、鏈式脆弱性、隱蔽性及補救周期長等特征。同時,由於房地產周期比較長容易造成危險的短視,特別是房地產價格持續上昇後,貸款的回報和還款記錄較好,風險容易被低估。
另外,銀行在貸款總體有效需求不足的情況下,紛紛把房地產作為貸款新增長點,大量投放貸款,容易出現為爭奪貸款市場而違規操作現象。
融資結構比較匹配
國內房地產企業資金主要來源四部分,自有資金、自籌資金、商業信用和銀行貸款。從企業項目資金的連續性以及防范金融的角度看,原先有關政策規定了房地產項目開發中必須有自籌資金30%,2003年新的房貸政策中規定,企業必須具有自有資金30%。應該說這是比較合理的融資結構。但目前中國不少房地產企業項目資金結構中直接間接利用銀行貸款都超過這一比例,有的項目中利用開發貸款和消費貸款甚至達到90%,企業資金鏈比較脆弱,銀行也處於較高的風險境地,應當給以關注。
服務手段比較完備
房地產金融中除了貸款內容外,還包括金融服務以及銀行對房地產行業的判斷能力。金融服務中包括結算效率、貸款使用管理的監測、貸款回籠的風險管理、貸款發放的及時性和規模的合理性、對企業項目資金安排的理財建議等等,只有具備這些服務手段,且具有效率,房地產貸款的投放纔能安全合理有效,纔能使銀行和企業實現雙贏利的目的。
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