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不少業內人士認為,當前房地產的風險隱患主要來自房地產行業的結構性失衡,最主要的就是商品住宅的高檔化或者說高價化已大大超越了目前大部分家庭收入水平和購買力,造成了供給與需求的不對接。就連央行在其防范房地產金融的措施中,也將此作為房地產存在風險的根據之一。在6月份的一份關於加強房地產信貸管理的文件中,央行明確提出,商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面,擴大住房貸款的受益群體。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的,首付款比例仍執行20%的規定。對購買第二套以上(含第二套)住房的,應適當提高首付款比例。對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外),商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執行;購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上(含第二套)住房的,商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。
不難看出,央行政策將更多的筆墨放在了對房地產市場的供給以及消費需求的調整上,其平衡市場的用意十分明確。而其中從供給和消費兩個方面同時重點限制的大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目,其共性就是高房價。顯然,央行和相當一部分的業界人士認為,供給與需求脫節風險的核心在於,作為供給與需求的鏈接點的房價過高,而房價越高,不僅會引發大量的市場投資甚至投機需求,還會致使真實的需求對供給的支橕難以為繼,積累到一定程度之後,將致使房地產項目死盤以及相關投資破產。因此可以推測,央行或者有關方面將更多地寄希望於相關政策能夠促動價格有所調整,以求房市的供給與需求對接。那麼,這個調整對於房市的需求和供給究竟會產生哪些實際的影響呢?
◆新政策對需求方面的影響不會太大。
從市場方面來講,影響需求的因素要遠比供給復雜得多,而佔據了家庭大部積蓄的住房需求更要復雜些,如人們的收入水平、稅費和信貸政策、以及價格為主的供給狀況等,其中人們的收入水平和供給價格是兩個最重要的因素,信貸只是其中的因素之一。而人們的收入水平在特定時段內是相對穩定的,因此影響需求的,就是房價的變動了。
有關業內人士認為,盡管央行新房貸政策出臺後,會出現短期的價格下調。一方面是因為迫於還款壓力,如商業銀行必然要按照央行的新要求調整自身的房地產信貸政策,對房地產開發商新發放的貸款要更加嚴格地審查,同時商業銀行將對已經發放的貸款按照央行的規定進行檢查。商業銀行在清理違規貸款的過程中,仍會執行已經與房地產開發商簽訂的合同,但對於已發放的貸款特別是流動資金貸款,商業銀行在貸款到期後是不會給予展期和續貸的。流動資金的貸款期限通常少於1年,由於新政策的出臺,房地產開發企業在短期內的還款壓力突然增加。迫於還款壓力,房地產開發企業必然要將已經建成的住房加速變現以獲得資金,在這種情況下,降價促銷是最常用也是最有效的方式。另一方面迫於開發周期延長的壓力,由於新政策規定『商業銀行不得向房地產開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款』,房地產開發企業在開發新項目時必須要使用自籌資金來取得土地,由於我國的房地產開發企業普遍資金緊張,其新項目的資金往往依賴上一個項目的銷售回款。而新政策又規定,『商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款』,而此前對個人發放個人住房貸款的條件是,多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。由於目前按揭貸款是購買住房的主要形式,這就造成了房地產開發企業銷售回款的滯後。開發企業要承擔更多的市場和政策發生變化風險,房地產開發企業必然要通過降低房價,來加速資金周轉,以歸避風險。
但是這種短時間內的價格下調並不會成為房價的主要走勢。主要是因為銀行的資金支持不能順利到位,開發商開發時間長,資金佔用時間也加長,導致開發成本加大,這很有可能分攤到房價上,從而轉嫁給購房者。同時,由於商業銀行信貸政策的調整,房地產開發企業將普遍出現資金短缺的情況,相當部分的房地產開發企業因沒有資金支持使大量的項目緩建或不建,從而造成房地產市場供應量的減少,導致需大於求,造成現房價格的攀昇,這也會使房價上揚。這一進一出之間,可以看出,房偏離了市場平穩狀態中由供求決定的均衡線。
而從個人住房貸款的角度來看,央行的政策並沒有比過去更優惠,只不過因為提高了高檔房及第二套住宅貸款的門檻,而使得普通商品房貸款相對優惠了。而真正意義上的普通老百姓關心還是房子的總價,而銀行無論如何使首付款或者利率有多麼優惠,既不增加購房者的購買力,也不會減輕房子總價帶來的負擔。因此新的信貸政策並不會調動起更多的新需求興趣來。
◆對供給方面影響將體現在企業重新排陣上
相對於需求,央行此次對供給方面的調整力度要大得多。在房地產企業方面,明確提出房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業,對商品房空置量大、負債率高的房地產開發企業,要嚴格審批新增房地產開發貸款並重點監控。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,不得發放任何形式的貸款。甚至進一步控制到了施工企業,嚴防銀行貸款通過施工企業墊資流入房地產開發項目。
我國房地產真正意義上的市場化不過十來年的時間,房地產企業論是從國有企業轉產而來還是民營經濟涉足新人,其發展歷史都非常短,資本金的積累明顯不充足,而作為資本密集型行業其項目啟動和經營所需的資金又非常大,再加上融資渠道的單一,因此絕大部分的房地產企業必然也只能過多地依賴銀行貸款。據有關調查資料顯示,房地產開發企業的負債率普遍在70%以上,高的甚至達到了90%以上,都是從銀行借來的錢。然而正因為過多的依賴銀行貸款,因此銀行政策的任何風吹草動都會引起房地產企業界的軒然大波。這也是此次央行文件引起業內大量爭議的原因之一。
而央行的一系列措施表明,今後房地產行業的准入門檻和『經營成本』將全面提高,無論是新來者意欲躋身房地產,還是『老企業』已身處其中,只要沒有足夠的資金儲備和實力,將難以繼續下去。而實力強大的房地產商不僅自身將有充足的資金支橕,還較容易得到銀行的貸款支持,進一步看無論在土地資源還是市場客戶方面,銀行還幫助這部分房地產商肅清了相當部分的競爭對手。而在『信貸考驗』中勝出的地產商又如何提供市場供給呢?我們知道企業是以盈利為目的的組織。在取得絕對的競爭優勢又處於市場發展初期,企業對高利潤項目的吸附是阻止不了的。而人們所希冀的大眾產品、薄利多銷則是商家在市場發展到一定階段的競爭中不得已而為之的選擇。因此,在目前的市場條件下,央行的信貸政策還難在以源頭上抑制所謂高檔房的生產,也難以刺激中低檔房的立刻增多。從這個角度說,央行信貸調整的真正意義與其說是調整市場結構,不如說是對房地產企業的一個重新排陣,將進一步強化強者愈強弱者愈弱的市場格局。
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