房貸銀行兩種房貸被『曝光』出來後，人們已經由當初的激憤變成了冷靜地思考：利息之差是否意味著兩種房貸孰優孰劣？銀行之間缺少競爭導致服務意識差、產品種類少？按照收入、房型確定不同的房貸形式到了需求旺盛的時候？

　　今天的『地產茶館』邀請購房人代表、銀行和按揭律師房貸主要環節的人士再次討論這個問題。

　　商業銀行：銀行更願客戶采用『遞減還款法』

　　金富禎(民生銀行北京管理部住房按揭中心主任)

　　在銀行貸款產品說明書上，一直都注明了『等額本金還款』(即『遞減還款』)和『等額本息還款』(即『等額還款』)兩種方式。對於不同還貸方式的特點，銀行的信貸員都會對客戶進行詳細的說明。現在幾乎所有的房貸都是通過代理律師來辦理，但專業素質好的律師也會對客戶進行分析。

　　總體來看，『等額還款』是會比『遞減還款』多付一些利息。以1萬元20年期貸款為標准，前者會比後者多支付800多元的利息。40萬20年期的貸款，則要多支付800×４0＝32000元的利息。看似銀行多收了利息，但實際上，銀行更願意客戶采取『遞減還款方式』，這樣可以加速還款，盡快回籠資金，降低經營風險。

　　在實際操作中，其實有很多客戶在進行比較後，還是選擇了『等額還款方式』，因為這種方式月還款額固定，便於客戶記憶，還款壓力均衡。如果客戶願意，民生銀行也可以為客戶免費變更還款方式，只要事前提交一份還款變更申請書就行。

　　按揭律師：銀行沒有形成房貸市場化機制

　　王建文(建元律師事務所)

　　作為按揭律師，我們在審核借款人資格的時候，都要制作一本長達十幾頁的詢問筆錄，其中有一項是：『你是否知道還貸方式有兩?{3鄭俊鋇?謔導?校?芏囁突??蛔邢岡畝梁脫?柿秸叩降子惺裁辭?稹?/p>

　　可對購房人來說，是拿錢換時間還是拿時間換錢的問題。等本遞減的方式在計算上很麻煩，每個月還款額都不一樣。而一般的按揭族習慣做法是信用卡裡放上多少錢，幾個月裡不必有逾期還款的擔心，比如每月還3000元，卡裡放10000元，至少夠三個月的還款。可等本還款需要拿計算公式套每次一遍，借款人是否有這個時間和願意花這個工夫。

　　我認為銀行並不是想多賺利息，很可能只是嫌麻煩，負責具體工作的人員不願意每月逐個計算還款額，因為多增加的工作量與他們的收入沒有直接聯系，因此他們一定希望大家采用相對省事的等額還款方式。這暴露出銀行一個問題，能不能更加負責任，增強服務意識，而不要圖省事或陷入以犧牲收益為代價的爭奪客戶大戰中。現在，有的銀行搞車貸的優惠貸款，有的進行貸款抽獎，這些都是以犧牲收益為代價，與其這樣，不如將貸款服務做精做細，把等額和等本遞減兩種方式的還貸情況列出表來，讓客戶真正自己選擇，既不損失利息，又贏得客戶。

　　同時，客戶也應該有投資和精於算計的成熟心態。銀行在借款合同中標明，按揭律師也在辦理中明示，客戶並不認真研究，一旦另一種還貸方式暴露出來，很多人有被愚弄的感覺。

　　之所以產生這樣的問題，主要是機制問題，開發商指定銀行，銀行指定律師所，沒有形成市場化的競爭。現在有一家銀行推出了『不指定樓盤貸款』，讓購房人自己選擇銀行和按揭律師，如果規模擴大，必然形成銀行和律師為爭取客戶而開闢和提昇新的金融服務，那時候，這些問題將迎刃而解。

　　購房人：這其中銀行沒有錯

　　舒可心(購房人代表)

　　購房人應該知道什麼叫公平，什麼叫生意。從購房付款來說，按揭貸款並非是惟一的付款方式(可以采用一次性付款)，銀行是商業性的，並不是『為人民服務』的慈善機構，如果覺得不合適，可以不貸款，或者覺得銀行提供的合同是格式合同，對其不公平條款也可以起訴要求修改，但要考慮為此產生的風險和訴訟成本。當然，這是玩笑話，可道理是這樣的。

　　其實，人們在認識這個問題上有些誤區，認為兩種貸款有利息差，其實沒有。比如貸款60萬元，20年，如采取等額還款方式，每月還4000元左右，注意，每個月都是這麼多。而等本遞減方式第一個月要還5000多元，開始還得多，越往後越少，最後一個月大概是2500多元錢。

　　銀行建立一套新的還貸系統，就是在生產一種新的產品，需要大量的計算機軟件程序支持。而在目前按揭貸款指定項目和律師行的情況下，市場化的程度非常低。銀行、律師都沒有動力去把服務做得更好，同一項目中沒有其他銀行競爭也造成了銀行的懶惰。所以，人們內心的期望和產品的供應是兩回事，購房人不要一看到問題就認為銀行是『黑心』。其實，並不是現在的等額還款法不公平，而是沒有滿足那些想『前期多還錢，後期少還錢』的貸款人的需求，其實只是缺少更適合不同人士需要的金融服務產品而已。我們現在了解的這兩種貸款方式，只不過是國外銀行房屋貸款眾多方式中最常用的而已，就是說，還有更多適合不同需求的還貸方式。所以，我們有理由相信，在市場條件下，只要有需求，一定會產生供給，不供給就丟生意；只要有競爭，就一定有變化，不變化就失去市場，這是規律。

　　首席記者莫春記者袁滿／文

　　專家評點：資金的價值不是利息簡單相加

　　中國人民大學金融研究所副所長：趙錫軍

　　貸款人與銀行就兩種貸款模式爭論焦點表明，對於資金的價值計算，雙方有著不同的評判標准。銀行的標准是遵循經濟定價原則，把不同年限的錢折成當時某一刻的現錢來計算，這意味著越往後的錢折成現錢時越不值錢。形象地說，第五年的100元錢與第一年的100元的價值肯定不一樣，而第10年的100元與第五年的100元的價值肯定也不一樣。所以，在計算資金的現金價值時，不能是簡單的利息相加。

　　從專業的角度來講，銀行會對兩種貸款的現值進行比較，並計算回報率，只有在二者差不多的情況下，纔會推出。銀行今年所收的1萬元利息與七年後收的1萬元利息肯定是不等值的。現在的錢肯定比以後的錢值錢，因為通貨膨脹率會讓錢貶值，而如果還款人早些把錢歸還，銀行還可以用這筆錢進行其他投資，獲得回報。所以，由於佔用銀行資金的時間較長，采用等額還款方式的貸款人所歸還的利息會顯得多些，但實際上，資金價值上來看，兩種貸款方式是一致的。

　　不過，很多貸款人是在不知道有兩種貸款方式的情況下而采用『等額還款方式』，這體現了中國金融市場普遍存在的信息不對稱問題。我國的金融市場發展很低，金融知識薄弱。解決這個問題是兩方面的責任，作為金融服務的提供者，銀行應加強產品宣傳與推廣；作為產品的購買者，銀行客戶應自行對產品進行全面的了解。