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當前,我國房地產市場的火熱局面,並不能掩蓋其十分突出的住房問題,即由於結構失衡而導致的普通百姓住房難的問題。這已成為限制我國城市化正常發展的一個主要因素。住宅產品供給亟待從面向少數群體的『奢侈消費』轉向普通人的『大眾消費』的過渡,已成為我國上至政府部門下至廣大群眾的共識和期望。
在『人人享有適當的住房』成為公民應當享有的一項基本權利的年代,我們關注主流住宅的發展,顯得尤為重要。一個城市住宅發展的主流方向應該是真正適合普通群眾居住、適合主流消費能力的商品房。主流住宅不能脫離主流生活,那是它的根本和基礎。建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠曾指出,『新時期住宅建設的指導思想是堅持以需求為中心,面向百姓,即面向現實的有效需求,面向廣大不同消費層次的需求。』
目前,我國絕大部分城市住宅處於一個轉型期,而需求主體的轉變是轉型期內生力量的源泉。自我國實施住房制度改革,企事業單位停止福利分房後,一部分沒有分到住房、收入不菲者紛紛自掏腰包,投入到住宅消費大潮中,但目前市場上對住房最迫切的人群就是廣大中等收入階層的普通人。越來越多的普通群眾積極參與住房消費,是我國房地產開始走向成熟的標志之一。這也讓我們能較為清晰地把握住當前主流住宅的定位。
當前,我國各地住宅主流化發展最大障礙是結構性矛盾特別突出,主要表現在房價結構和面積結構。據統計,去年上海新上市的商品房中,單價3000元以下佔14.4%,3000元至5000元佔52%,5000元至7000元佔22%,7000元以上的佔11.6%。與此同時,新上市商品房建築面積70平方米以下佔2.2%,70至100平方米佔16.3%,100至150平方米佔54%,150平方米以上佔27.5%。由此可見,最受上海絕大多數中等收入老百姓歡迎的單價4000元、建築面積100平方米以內、總價40萬元左右的商品房,正是上海市場最短缺的類型。
這種現象絕不僅僅只是上海獨有,它基本上也是當前我國房產市場的最大隱懮之一。需求主體轉變使得需求結構也必須相應地發生轉變,這纔是一個健康、成熟的市場應該表現出的姿態。有關專家建言,建造一些高檔、高品位的精品住宅滿足一些高端客戶的需求,是合理必須的;但是房地產市場總體還是一個以本地居民為主、以滿足大多數普通居民居住需求的市場。就全國范圍而言,緊俏的低價房供應量極其有限,而已經顯出疲態的高價房仍將大量面市,結構矛盾如不及早解決,無疑提高了城市生活和生產的成本,給整個城市的良性發展埋下了隱患。多開發些受廣大消費者歡迎的房產品,這是我們目前乃至今後住宅業最大的目標市場。
普通人對住房的要求則是經濟、實用和舒適。住宅是生活的載體,以滿足普通人生理和心理的需求。普通消費者對於住房的關注,其主要因素是價格、戶型。在這兩方面得到滿足後,再涉及到環境、交通、教育、商業配套等等。從我國居民目前的經濟收入和消費水平來看,普通消費者更青睞於中小戶型,房價適中,居住成本低,住宅品位好的住宅。
貼近大眾的主流住宅本位回歸,要求開發商必須具備超前意識。以長三角為例,近年來,上海、浙江、江蘇的房地產價格一直不停上漲,很多中低收入家庭都抱怨市區房價太高,脫離老百姓的實際購買力。可房地產一旦進入市場運行范疇,想要讓市區的房價回落到廣大群眾支付能力范圍內的價格,顯然是不合市場規律的,也是無法操作的。最可行的方案應該是以大力規劃、開發價格低廉的郊區住宅為主,適度地為部分住房困難戶提供經濟適用房、解困房等優惠房為輔,既大力發展主流住宅平民化工程。
政府應該在引導主流住宅平民化的過程中發揮積極作用。我國房地產是一個政策性很強的行業,如果政府的相關規劃、政策落實到位,開發商考慮到開發的可行性和利益的空間,自然願意跟著政府的指揮棒走。推動主流住宅,規劃、政策措施必須先行導航。杭州政府目前就提出『大都市』概念:『城市東擴、旅游西進、沿江開發、跨江發展』的戰略規劃。杭州樓市確定了『一主三副六主團,十大板塊』的城市規局,支持開發商到城郊拿地開發。而前些日子有關經濟適用房新政策的出臺,更是進一步表明了政府有關部門對主流住宅大力開發的決心。政府的政策和行為往往是帶動整個房產市場的一面旗幟,它對保證主流住宅朝著最廣大人民群眾的利益方向發展起著決定性的作用。
一個成熟房地產市場的逐步完善,肯定是讓主流住宅真正回歸到以廣大群眾為中心的本位中來的。
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