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今年以來,北京的精裝修項目越來越多,這本是房地產市場進步與發展的重要體現,但記者近日在采訪中發現,由於裝修問題比較細碎,《商品房銷售合同》中不好制定相關條款,買房人對精裝修房補充合同怎樣簽又沒有經驗,精裝修房項目在裝修問題上存在著很大隱患,應當引起有關部門、開發商及買房人的重視。
精裝修房最大癥結:貨不對版
有業主曾對記者說,他買過京城一個有名的精裝修項目,每平方米12000元。看樣板間的時候,衛生間的馬桶是一個非常豪華的科勒產品,但交房時,馬桶雖然還是科勒的產品,但號兒小了,檔次也下降了,跟樣板間的產品完全不一樣,於是他理直氣壯地去找開發商理論,然而樣板間已經拆了,沒有證據,又沒簽合同,他只能吃了啞巴虧。
據了解,這種『貨不對版』的事情在以前的精裝修項目中不在少數,隨著精裝修房越來越多,這種現象更是無法避免。
補充協議抵御精裝修弊端
精裝修房容易出問題的地方有兩個方面,最主要的是上述提到的以次充好、以小充大的『貨不對版』問題,還有一個就是裝修質量問題。
怎樣纔能避免這兩個問題呢?
北京匯源律師事務所的魏曉東律師說,由於目前房地產市場賣的都是期房,目前避免『貨不對版』和裝修質量問題的最好方法,也是惟一的方法就是簽訂一份周詳的補充協議,或再和開發商另簽一份《北京家庭居室裝飾裝修合同》。
魏曉東律師解釋說,有的業主在補充協議中就簡單地簽一條:精裝修標准與樣板間一樣。這樣簽一則會出現上述樣板間拆了,業主死無對證的問題;二則業主看到的樣板間只是裝修表面,裡面是什麼樣並不清楚,比如地板下面的龍骨是什麼材質的,上了混油了木料原本是什麼樣的……如果業主不清楚,出了問題業主就會吃大虧,因為鑒定這些問題都屬於『破壞性鑒定』,一旦掀起地板、擦去混油,東西就沒法用了,而如果這些材質和樣板間一樣,業主又得不到賠償。
因此,業主簽精裝修問題的補充協議一定不要一筆帶過,要對精裝修標准、材質、品牌做一個全面的約定。如果業主不知道該簽哪些內容,可與開發商另簽一份《北京市家庭居室裝飾裝修合同》或參考該合同簽訂補充協議。
有關部門負責人對現行制式《商品房銷售合同》中為什麼沒有相關精裝修的條款解釋說,因為目前北京房地產市場中精裝修房提供的精裝修檔次差別很大,裝修內容又多、又細碎,很難用一個統一的、規范的條款來約定,現在只能通過補充協議來解決。
開發商應自覺維護精裝修質量
雖說精裝修房容易出現『貨不對版』、裝修質量等問題,但也並不是說每個項目都有這樣的問題,而且有的項目在相關方面做得比較到位,值得借鑒。鑒於國家在這方面還沒有統一的標准,所以好的精裝修完全靠開發商的自覺意識。
京貿國際公寓二期共有六種戶型,但裝修方案非常豐富,每種戶型均可選配三種地板,五種廚房方案,六種衛生間方案。為了避免『貨不對版』的問題,京貿國際公寓把精裝修樣板間做在了實樓裡,並將把樣板間一直保留到業主入住,其中6個交房標准樣板間,6個超標准樣板間。樣板間內的變更細節,如實際交房時某戶型陽臺窗臺從1200毫米降至900毫米、某戶型陽臺推拉窗改為上懸窗等,已明確貼條注明,明確告訴買房人。
另外,京貿國際公寓向業主承諾的裝修方案非常細,每個戶型的裝修方案均單獨簽署,包括『裝修位置、做法描述、型號』等,內容細化到戶型中的每一個房間,包括房間裡的牆面、地面、頂棚、門、門套及踢腳等。為保證裝修質量,京貿國際公寓所選的裝修、裝飾公司都是擁有國家資質,並做過許多高檔項目的公司。
因為精裝修的材料即使是一個品牌,也有高、中、低檔之分,同一品牌高檔和低檔產品的價差在幾十元到幾千元不等。為了避免樣板間和實際交房材料『貨不對版』的糾紛,後現代城在和業主簽精裝修部分的補充協議時,把材料的品牌細分到檔次上,如櫥櫃采用科寶銀狐系列、抽油煙機采用科寶博洛尼或同檔次產品。
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