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契稅中所涉及的契約,包括兩類:一類是土地使用權轉移,如國有土地使用權出讓或轉讓。另一類是房屋所有權轉移,更規范一點講,應該稱為土地、房屋權屬轉移,如房屋買賣、贈送、交換等。
近兩年,國內市場『冷了股市,熱了樓市』。房地產市場這塊風水寶地,引得淘金者紛至沓來,都想一展身手,大快朵頤,競爭空前加劇。於是,開發商便標榜樓盤的『黃金地段』,宣傳樓房的『經典設計,時尚品味』,甚至還有房地產商打出『買房免契稅』的廣告,宣稱由開發商代購房人繳納契稅。
那麼,房地產商為何要在契稅上做文章呢?
契稅,是指對契約征的稅,屬於財產轉移稅,由財產承受人繳納。對不動產買賣和典當征收契稅,最早可追溯到東晉,當時叫估稅,此後,歷朝歷代延續下來。
契稅是一種重要的地方稅種,在土地、房屋交易的發生地,不管何人,只要所有權屬轉移,都要依法納稅。
目前,契稅已成為地方財政收入的固定來源,1998年,天津契稅收入1600萬元,伴隨著房地產市場的活躍,契稅收入節節攀昇,1999年已達1.3億元,到2000年高達2.7億元,在全國,地方契稅收入呈迅速上昇態勢。
契稅中所涉及的契約,包括土地使用權轉移,如國有土地使用權出讓或轉讓,房屋所有權轉移,應該稱為土地、房屋權屬轉移,如房屋買賣、贈送、交換等。
除了買賣、贈送、交換外,房屋所有權轉移的方式還有很多種。前段時間,拍賣劉曉慶在北京亞運村的房產,充抵其涉嫌偷稅的1458.3萬元。根據國家有關規定,以房屋所有權抵債,與房屋所有權轉移,視為同類契約。也就是說,在劉曉慶房屋拍賣中,中標一方,也要繳納契稅。外資老板到某市辦廠,當地居民以房屋作價入股,也要繳納契稅。
此外,還有兩種常見的房屋權屬轉移,按規定要繳納契稅:因特殊貢獻獲獎,獎品為土地或房屋權屬;或預購期房、預付款項集資建房,只要擁有房屋所有權,就等同於房屋買賣。
上述各類土地、房屋權屬轉移,方式各不相同,契稅定價方法,也各有差異。
契稅的計稅依據,歸結起來有4種:一是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定,形成合同,稅務機關以此為據,直接計稅。這種定價方式,主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。
二是根據市場價格計算。土地、房屋價格,絕不是一成不變的,比如,北京成為2008年奧運會主辦城市後,奧運村地價立即飆昇。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時,定價依據只能是市場價格,而不是土地或房屋原值。
三是依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起,房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元,B房40萬元,A、B兩方交換,契稅的計算,自然是兩房差額,即10萬元。同理,土地使用權交換,也要依據差額。等額交換時,差額為零,意味著,交換雙方均免繳契稅。
最後一類是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年,國家以劃撥方式,把甲單位土地使用權給了乙單位,3年後,經許可,乙單位把該土地轉讓,那麼,乙就要補交契稅,納稅依據就是土地收益,即乙單位出讓土地使用權的所得。
在稅率設計上,契稅采用幅度比例稅率。目前,我國采用3%-5%的幅度比例,這是國家定下的政策,各省、自治區、直轄市,在這個范圍內可以自行確定各自的適用稅率。
上海把契稅稅率確定為3%,北京在2002年7月1日之前,稅率為4%,之後,重新修訂稅率為3%。
近年來,為了擴大內需,引導個人住房消費,啟動房地產市場,各地紛紛從契稅上做文章,契稅的稅率出現了下調的趨勢。上海從1999年開始,對個人購買普通商品住房減半征收契稅。減半後,契稅比例為1.5%。
如50萬元一套的住宅,減稅後,僅契稅一項,就可節省7500元。不過這項優惠,只針對普通住宅,至於高檔住宅、別墅、度假村等,屬於高收入者的奢侈消費,不屬於國家政策的傾斜對象。
稅率下調後,由於減稅極大地刺激了房地產市場,稅收總量往往不降反昇。北京將契稅稅率下調一個百分點後,7個月的時間,房屋土地交易面積達1709萬平方米,交易金額157億元。北京地稅系統征收契稅9.7億元,同比增收2.4億元,增幅高達32.33%。
和其他稅種一樣,契稅也有減免稅規定。如對國家機關、軍事單位、事業單位、社會團體承受的土地,當其房屋用於辦公、教學、醫療、科研、軍事設施的,免征契稅。這項免稅政策的背後,與這些單位經費大多源於預算撥款有關,但更重要的是,免稅措施配合國家產業政策規劃,與發展教育、醫療、科研,加強國防力量有關。
80年代後,住房制度改革逐漸鋪開,為鼓勵職工購買公房,減免稅收,不失為一招好棋。國家適時出臺措施,規定城鎮職工第一次購買公有住房,免征契稅。此外,因不可抗力損失住房,而重新購買住房的,酌情准予減征或者免征。
當然,稅收部門還可根據宏觀調控的需要,適時調整減免稅的范圍、幅度。在契稅征收管理上,交稅時間有著明文規定。這個時間,稅法稱之為納稅義務發生時間。
房地產交易形式多樣,情況復雜,有時頻繁易手,多次成交。如不及時收繳,難免造成稅源流失。正因如此,1997年政府頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,契稅交稅時間為合同簽訂當天,或者是經政府部門確定後,取得契約當天。倘若土地、房屋改變用途,需要補交契稅,交稅時間指用途改變當天。
納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內,到土地、房屋所在地的契稅征收機關,辦理納稅申報,並在其核定的期限內繳納稅款。
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