近日，北京市有關主管部門發出通知，對契稅優惠政策進行了調整，在社會上引起了很大反響，記者為此采訪了京城著名的房地產評論家劉宏誠先生。

　　降低契稅對房價影響輕微

　　記者：記得去年7月申奧成功時，幾乎所有報道都預測北京房地產價格會上昇，你卻通過媒介說：在需要購買房屋消費群的構成中，低收入人員佔有比例將不斷擴大，除了降價別無選擇。為了達到改變北京面貌的目的，政府為吸引房地產商參與建設，很有可能會降低地價、減收費用，甚至有可能減免買房人所要交的契稅，以消化新建房屋。目前，根據北京統計局的數字，房價真的在悄悄下降，政府除了免收和減收一些費用外，兩次調整契稅，你認為這次調整契稅會對房價帶來什麼影響？

　　劉：我認為降低契稅對房價的影響是輕微的，目前市場已不具備房地產商可以利用政府減稅提高售價的條件，但對市場的銷售會有一定促進，甚至會有房地產商利用這個『利好』消息加快『出貨』，引發降價或打折也不一定。當政府能夠真正控制賣地後，地價也會下調，面對這些房價下調壓力，媒介的輿論導向應當注意，現在要做的不是要把泡沫一下吹破，而是應配合政府使房價有序的下降。政府也是時候重新考慮控制建房的規模和土地供應量，只有這樣纔能真正有效地避免房價下跌過快對國民經濟和金融體系帶來的衝擊。

　　記者：這次降低契稅，大部分買房人表示歡迎，但也有部分買房人認為新稅改革不公平，您對這個問題怎麼看？

　　劉：我覺得對這個問題首先要澄清一個概念：這次契稅優惠不是稅務改革，北京市政府修改《稅務條例》，將契稅由4%改為3%纔是稅務改革，目前北京市的契稅還是3%，只是政府從國民經濟整體考慮，決定提供一些優惠，至於優惠什麼人，優惠多長時間，從什麼時候開始，政府主管部門有自己的考慮，作為買房人應理性地看待國家的減稅政策，任何劃分都有一個界線，不可能做到絕對公平，買120平方米以上房屋的買房人認為過去以120平方米劃界不合理，現在購買每平方米單價在9432元以上公寓的買房人則會認為以每平方米單價9432元劃分不合理，以辦理過戶的時間為准，雖然優惠了不少沒有辦理產權過戶的買房人，但同一小區剛好辦完過戶手續的買房人則會認為不合理。我們早期買外銷房的交了6%的契稅，現在能說什麼？趕上優惠，高興！趕不上，簽購房合同時也應有預算。人要往高興的地方想，能住高檔房的比買不起房的雖多交了稅，還是幸福多了。

　　代收契稅有無風險

　　記者：你一直在報紙上寫文章，反對房地產商在買房人入住時代收契稅，這次契稅優惠政策規定以繳納契稅時間劃分，剛好暴露了這個問題，有房地產商質疑：這次調整明確了契稅交納的時間為辦理產權過戶的時間，意味著很多買房人將在入住的時候拒絕房地產商代收契稅。如果買房人入住後，交納契稅不及時，房地產商如何纔能保證在約定的時間內為買房人辦理產權證？如果因為買房人不按時交納契稅而引起的沒有在約定的時間內辦完產權證，違約責任應該由誰來承擔？你對這種講法怎麼看？

　　劉：這種說法根本不合邏輯，房地產商只存在『在約定的時間內和買房人共同到國土房管局辦理產權過戶手續』的責任，而不存在『在約定的時間內為買房人辦理產權證』的責任，如果因為買房人不按時交納契稅而引起的沒有在約定的時間內辦完產權證，違約責任當然應該由買房人承擔，房地產商操心的是如何早日繳齊地價款、如何早日解除土地在銀行的抵押，如何按建設部的規定在3個月將應由房地產商報送的產權登記材料按時報送給國土房管局。

　　記者：有一種看法認為：目前，北京賣的多是期房，而多數買房人采取的貸款買房方式是『階段性擔保＋抵押』貸款。以往，為了保證產權證及時辦理完並交給銀行，房地產商會在入住的時候就代收契稅，以保證盡快辦理完產權證，規避風險。你對這種看法怎麼看？

　　劉：我覺得實際上房地產商、中介公司、物業公司『代收』契稅不僅給買房人帶來風險，給國家帶來的風險更大，如果出現將契稅卷走的或挪用後無法償還的情況誰負責呢？我們千萬不能再用過去的眼光認為公司是個組織，比個人好管，個人拖交契稅，跑得了和尚跑不了廟，起碼還有房子在，公司破產了，一清算什麼都沒有了。其實房地產商提供的擔保遠不如從銀行貸的款多，銀行也可以考慮更改房地產商撤銷擔保的條件，房地產商能辦到產權過戶，房子已經沒有什麼風險，按我國高法目前的司法解釋，房子交付後如房地產商出現危機破產，交付的房子即使沒有過戶也不會列入房地產商的財產進行清算。

　　契稅政策不會隨意修改

　　記者：目前社會流傳一種說法：契稅優惠的時間劃分由簽合同日期改為辦理產權過戶日期會讓那些不按時繳稅的人佔便宜，有關部門還會更改，你怎麼看這個問題。

　　劉：有關部門隨時調整稅收優惠是他們的權力，你說的傳說可能是房地產商散布的，房產過戶拖延的責任主要出在房地產商方面，如果房地產商需要補繳的地價款和償還的用土地抵押的貸款大於為買房人提供的擔保款，又有『代收』的契稅可以無償使用，你要是房地產商，你會怎麼做？社會上還有一種說法：房地產商要退的契稅被用於滾動開發了，按新政策一時退不出來，所以政策要往回收。如果有關部門因偏聽偏信去盲目修改政策，副作用會更大。有關部門要想確認哪些買房人應該在7月1日前繳納契稅，但因買房人的原因沒有交，他們可以針對這部分人制定辦法，而不應一竹篙打沈一船人。

　　記者：你過去一直力主按使用面積售房，有人問：如果房子價格剛好按建築面積計價在契稅優惠線以下，按使用面積計價在契稅優惠線以上，那麼按使用面積計價會不會得不償失？

　　劉：我想這是一個誤會，合同裡標明建築面積和使用面積不是我的主張，而是國務院的《房地產管理條例》中的要求，我主張約定使用面積或套內建築面積是為了解決面積出現誤差時的糾紛如何處理，而登記產權過戶的面積標准只有一個，目前北京是按建築面積登記產權過戶，即使合同按套內建築面積或使用面積計價，產權過戶登記面積時仍會登記建築面積，如果套內建築面積或使用面積的單價折回建築面積的單價後每建築平方米少於9432元，按規定仍可以享受這次的契稅優惠政策。

　　契稅優惠不等於取消契稅

　　記者：現在還有一種擔心：認為這次契稅調整，明確了交納契稅的時間為辦理過戶手續的時間，在這時，買房人往往都已經入住，今後，拖交契稅的買房人是否會變多？

　　劉：這個問題，分兩種情況，第一種情況：買房人入住時不交契稅。這本來就不叫拖交，因為這時買房人還沒有產生繳納契稅的義務，契稅管理規定雖然規定了稅務部門可以委托其它部門代收，但直到今天稅務部門並沒有委托國土房管局以外的任何其它部門代收，假使將來有委托，還要看委托代收的時間，如果沒有明確必須在入住時收，買房人仍然可以在入住時不交。第二種情況：買房人已經可以辦理產權過戶了，卻故意拖著不辦。對這種情況輿論應起正確的引導作用，契稅可以優惠，但並不等於優惠不可以取消或改變，在政府規定的契稅范圍內，今天調低，不等於明天不能收回，過去對買1998年6月底以前建成的別墅可以免稅，今年就取消了，過去買120平方米以上房屋的，120平方米以下的部分契稅減半，現在如果你買的房屋單價超過9432元，這個減半就沒有了。這次契稅優惠政策，雖然大部分買房人會受惠，但並不能說明越晚繳稅越好，我相信政府制定政策時首先考慮的是法律法規的嚴肅性。