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隨著北京房地產市場逐漸步入成熟與穩定的發展階段,郊區住宅越來越被人們所關注,顯現出勃勃的生機,具有廣闊的發展前景。
郊區化與郊區住宅
按照北京大學經濟地理學家周一星教授的觀點,郊區化簡單地說,就是人口,就業崗位和服務業從大城市中心向郊區遷移的一種分散化的過程。
從上世紀20年代以來,西方發達國家的大城市發生了一次又一次從城市中心推向郊外的浪潮。第一次浪潮是人口的外遷,增加了對住宅的需求。房地產開發者們通過改善進出城市的交通設施,加速在地價相對便宜的郊區投資開發,使不斷富裕起來的、擁有私人交通工具的中產階級首先逃離環境不斷惡化的市中心。此後,又發生了第二次浪潮是工業的外遷;第三次浪潮是零售業的外遷;近年來辦公室也在一些主要城市的郊外得到了強有力的發展,形成了城市郊區化的第四次浪潮。事實上,郊區化只是城市化總進程中的一個階段,即城市由高密度集中向離心低密度擴張的轉變。
由於郊區住宅首先是城市中產階級為逃離市中心不斷惡化的環境所做的一種選擇,那麼它首先在環境和舒適度方面要超過市中心的公寓。因此交通便利、環境優美、布局分散、低密度和戶型舒適是這類住宅的特點。
北京作為一個發展中國家的首都,近年來城市發展建設很快,居住問題也日益突出。在市區可開發用地越來越有限的情況下,郊區化似乎是一個必然的選擇。但目前北京的郊區化還處於第一個階段(第一次浪潮)我們可以稱之為『居住郊區化』。
與發達國家不同,北京的居住郊區化面臨兩個限制條件,一是道路等市政配套滯後,二是城市人口的收入水平相對發達國家低很多。因此,現階段北京居住郊區化的原因有兩個,即主動郊區化與被動郊區化,前者看中的是郊區的優美環境和舒適生活,後者則是被郊區住宅的低廉價格所吸引。與之相對,北京的郊區住宅也存在兩個層面,一是低密度的高檔住宅,即別墅(這裡泛指獨棟、雙拼和Townhouse);二是低價位普通住宅。
郊區住宅走兩端
近年來,北京的郊區住宅一直處於穩步發展的態勢,表明郊區化的概念日益為人們所熟知,郊區住宅也日益被人們接受。
從近幾年推出的郊區住宅來看,主要是由兩大類項目同時並存。一類是高價位、高品質的別墅類項目,這類項目多數位於傳統的別墅聚集區,具有較高的均價和總價以及較多的外籍人士客源,例如溫榆河沿線的香江花園、萊蒙湖別墅等,以及散布於其它遠郊區的湖光山捨、玫瑰山谷等。另一類是低價位的普通住宅項目,這些項目由於地處城市邊緣地帶,具有較低的均價和總價,同時也擁有著北京最廣泛的客戶群體———中低收入家庭,例如分布於各遠郊區的格蘭晴天、清城、平佳園等。
但近年來開發的產品中不乏一些非常有特色、性價比較高的項目。如2000年曾經風靡一時的Town?house,就是在郊區住宅中興起『低密度住宅熱』的代表類型,例如橘郡、康城、金地house.sina.com.cn/exhibit/1044.shtml target=_blank>house.sina.com.cn/exhibit/1044.shtml target=_blank>格林小鎮、新新小鎮等。此外,還有一些品質較高又非Townhouse的低密度住宅,代表項目例如萬科青青家園、月桂莊園等,迅速填補了郊區住宅的中間層次。
根據偉業顧問多年來對北京房地產市場的監測,目前北京郊區在售項目共有300餘個,佔全部在售項目的32%左右,而這些郊區項目主要集中在通州、大興、昌平等區,尤其是通州區由於更接近CBD,成為郊區商品房銷售的主要區域之一。
在價格上,郊區項目要比相同品質的城區項目低很多,但從偉業指數的走勢可以看出:幾個主要郊區縣的住宅價格都呈現一個穩步增長的態勢,說明郊區住宅正處於一個上揚的發展階段,伴隨著品質的不斷提高價格也逐漸走高。
從新盤推出情況來看,2002年全年新推出的郊區住宅項目近60餘個,多數為單價2500—4000元/平方米,不帶裝修的多層板樓;而新推出的郊區別墅類項目檔次較高,以獨棟為主,但也出現了一些創新產品,例如寬HOUSE。2003年前兩月已有6個郊區新項目正式推出,佔年初新項目總數的近20%。相信今年將是郊區住宅大發展的一年,預計郊區項目的供應量還將持續加大。
郊區住宅前景光明
郊區住宅能夠得以快速發展並保持這種發展勢頭,是多方面因素共同作用的結果,一方面是人們置業觀念改變的主觀因素,另一方面是郊區環境不斷變化的客觀因素,這些因素不僅決定了郊區住宅的發展速度,而且也決定了郊區住宅的產品發展方向。
置業觀念的改變:隨著北京經濟不斷發展,居民收入不斷提高,居民的居住和置業觀念也隨之發生改變,不論是解決住房需求的首次置業型,還是改善居住條件的二次置業型,都逐漸接受了郊區置業的觀念。對於首次置業型的購房者來說,郊區住宅更舒適、更便宜、環境更好,而隨著城市鐵路的開通和公交車線路的延長,避開了城區堵車的煩惱,交通時距甚至更短,選擇郊區住宅何樂而不為呢?而對於二次置業型的購房者來說,他們往往收入較高,工作、家庭比較穩定,在城區已有一處不錯的住房,交通方式主要依賴私家車,更希望在郊區擁有一套舒適的第二居所,改善一下生活居住品質。
交通條件的改善:一直以來,交通問題作為制約北京郊區住宅發展的一個瓶頸,是許多人心中揮之不去的痛。但近幾年北京交通設施得到飛速的發展,多條城市快速路、高速公路特別是軌道交通的建成通車,極大地擴大了居民的出行范圍。如京承高速路一期的通車,帶動了整個北京東北方向居住類項目的快速發展,其中受益最大的莫過於別墅類產品。而在2002年秋天,北京終於迎來了第一條城市鐵路的正式開通。這不僅意味著北京與『國際大都市』的稱呼更加貼近,更使北京在走向郊區化的進程中邁進了一大步,同時也極大地帶動了郊區普通住宅的發展,讓許多中低收入家庭有了在郊區購房的可能。
有利政策的扶持:郊區住宅的發展既有市場導向的因素,也有政府宏觀調控的作用,近幾年郊區住宅的發展有了比較好的政策扶持。特別是綠化隔離地區建設的政策以及加快小城鎮建設的政策,使得開發商對郊區住宅的開發更有積極性。
日前,國土資源部在『清理園區用地,加強供應調控』的緊急通知中明確規定,停止別墅類用地的土地供應,過量供應的地方,要認真進行清理。這對於今後郊區住宅的走向有著重要的引導作用。可以預見,今後郊區將出現更多的普通住宅以及大量低密度產品(Townhouse、疊拼等)。
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