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把房子建在城區或郊區,表面上是地段問題,實際上關乎城市的發展和居住觀念。由於住宅產業對其他行業的依賴性,使得人們在選擇房子時要考慮到交通、商業、自然環境、價格等各種因素。這樣不管是開發商還是購房人,對住宅都市化和郊區化就有了自己的判斷……
不薄都市厚郊區
從近幾年的情況來看,諸多開發企業都在郊區擁有土地,這是基於他們對城市發展的看好。因為郊區可以取得較大面積、價格相對低一些的地塊,加之自然環境相對較好,造就了西安樓市都市和郊區板塊的共同發展。在談到對郊區和都市板塊的優勢時,天朗地產董事長孫茵女士認為,目前所看到的板塊基本上都是郊區板塊,即使在國內其他地方也大都如此。因為郊區土地儲備量非常大,便於開發,很容易形成板塊概念。實際上,老城區舊城改造的分量非常大,但在城區往往是一個開發商開發一個單體樓的項目,沒有形成區域開發的概念,西安沒有人在都市裡去談板塊。去年,這種情況有所改變,像城東、城西、城南等一些老城區,出現了幾家開發商集中火力,共同開發某一地段的情況,雖然幾家總共擁有的土地還不及一個郊區大盤,但都市板塊的雛形已經出現,而且得到市場追捧。
紫薇田園都市開盤,成功上演了西安大盤時代的序幕。業內人士認為,2003年西安將是大盤比拼的主戰場,在這些主要的大盤項目中,雖然主要是郊區項目,但也不乏大手筆的都市項目。如10萬人的中央居住區尚華城,將在今年以1900元/平方米出售的部分項目,成為都市板塊的重磅炸彈。郊區大盤則同樣體現出自己的魅力,如珠江投資擬開發的4000餘畝社區、立豐集團和萬通集團投資的9000餘畝草堂新新小鎮、高新地產的楓林綠洲和6000畝周至生態園、中銀萬泰的幾千畝滻河花園也將隨後面市,這些郊區甚至遠郊『超級大盤』。
對於都市板塊與郊區化的優劣評價,各開發企業說法紛紜,莫衷一是。倒是學界對郊區化多有微詞,而各家郊區樓盤的可行性論證卻無不出自學者、專家之手,這不能不說是樓市的一大悖論。一位地產專家表示,簡單用『好』或『壞』來描述對郊區化和都市板塊的看法,不僅過於簡單,而且沒有意義。都市板塊和郊區化就目的而言沒有過多差別,但各自對人們生活方式的影響和市場反應不同,西安城區的房子市場狀況不錯,郊區大盤的銷售業績也十分突出。從房地產發展較早的城市情況來看,都市板塊和郊區化本來就像一個哲學問題一樣,永遠也難以論辯出結果。好在兩種選址趨向之爭,引來了市場的繁榮和經濟的發展,所以都市板塊和郊區化不應厚此薄彼,共同發展、共同繁榮是市場的要求。
都市板塊與郊區化之爭
由於房地產極強的地域性,使得任何地段的房子都有自己的既定客戶和消費半徑,市場競爭說白了就是通過產品來搶奪客戶的過程,其間包括價格、地段、戶型、產品質量等等諸多方面與市場的綜合作用。
有人認為,郊區化最大的優點是房價和自然環境等,比如紫薇田園都市、高山流水等在價格和環境上具有較強的優勢,其良好的市場效果就印證了這一點。一位地產策劃人士則認為,在房價門檻成為市場大敵的現狀下,郊區化由於土地成本等原因,使得房價相對較低,對市場有積極的促進作用。近期由於郊區開發量大、投放集中,對於平抑房價作用較大。從去年的幾次排隊買房情況來看,無論是紫薇田園都市還是東方星座,無一不是價格競爭中的佼佼者。但現實情況是郊區房價和城區相比,其優勢和差異並不是特別明顯,加上郊區商業氛圍相對淡化,交通、配套等尚待完善,無形中加大了人們的生活成本,這些都需要周邊產業的不斷發展來彌補。
最早提出都市板塊的天朗地產有關負責人表示,擬在西安市玉祥門外建設蔚藍國際、蔚藍森林、蔚藍陽光和蔚藍雲天等物業類型,希望做成一個都市板塊。這些是基於對周邊商業、人文、交通和未來前景的分析。玉祥門附近是絲綢之路的起點,而且它是改造以後的機場迎賓線,玉祥門就成了西安的迎賓大門,在整個城市規劃中佔有舉足輕重的地位。只是它原有的環境差,原有的規劃有待改變,這就提出了挑戰和難題。因為城區很多現成資源比較成熟可以借用,生活成本較低,加之城區改造速度加快、范圍加大,使得都市板塊具有很大的空間,市場機會也非常豐富。
企業與地方關系不可忽視
在郊區開發房地產是新區開發的重要手段,一個項目的開發會拉動周邊相關行業的提昇,所以會受到轄區內政府的特別重視。事實上在郊區開發項目,會遇到比城區更多的麻煩,從國內一些地方的表現來看,有的項目因為企業和當地政府關系緊張,使雙方吃到不少苦頭。日前,西安市長安區東大鎮鎮長一行來到西安願景,向公司頒發誠心納稅先進企業和創經典之作促地方經濟兩面獎牌,成為郊區開發房地產與當地政府成功合作的典范。
被媒體稱為『西安未來財富走廊』的秦嶺板塊中心地帶就位於東大鎮,高山流水項目是較早啟動的項目,政府本著服務企業的思想,為企業排除項目開發中的障礙;企業也為政府著想,與當地村民和企業之間搞好關系,使項目順利進行,為項目建成後物業管理、業主和當地的合作率先建立了『人緣』。在授牌儀式現場,東大鎮鎮長趙曉民接受了本報記者的采訪。當記者問:『人們習慣把當地的各種力量叫做「地頭蛇」,把強勢的外來者叫「強龍」,龍和蛇之間經常會出現「爭霸」,但最終的結果肯定是「強龍壓不過地頭蛇」。東大鎮政府把龍和蛇的關系處理成魚和水的關系,請問有什麼高招?』趙鎮長介紹說,鎮政府和企業的關系是互相支持。不去壓強龍、不去咬強龍,不去整他們,政府希望通過強龍來帶動經濟,給地方的建設增添生機,互相幫助互相受益。值得一提的是高山流水項目進行中也主動給當地解決了不少問題,比如石子和磚頭統統采用當地的優質產品,90%的錢讓當地農民來掙。他們1000多人的施工隊伍,進行了一年多的施工因為問題處理圓滿,沒有與當地農民發生過一起治安事件。願景公司有關負責人也對東大鎮政府的支持表示滿意,認為東大鎮政府是公司開發13個項目中服務最好的一家,東大鎮是投資環境非常好的地區。
都市板塊和郊區化是樓市發展的必然產物,不僅讓樓市更加豐富,也使得樓市的發展空間更大。兩個板塊具備各自獨特的魅力,這是西安市場成熟和健康的標志,因為市場需要的是百花齊放而不是一枝獨秀。
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