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西安的房地產經過近十多年的發展,已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區五個大的區域市場。同時,在區域市場內部又細分出許多各具特色的板塊,例如北郊的經濟開發區、太華路板塊,東郊的東高新、灞河板塊,南郊的西高新、長安路板塊等。這種區域化、板塊化的格局越來越分明、越來越細化。
先炒板塊後熱樓盤
最初的房地產競爭是以單個的房地產公司為主體的。那時,市場上的房地產公司較少,市場需求量也沒有現在這麼旺盛。後來隨著房改的實行,房地產市場迅猛發展,房地產競爭也趨向於板塊之間的較量。任何一家房地產公司都不可能獨霸一方,左右某一板塊的格局。
最典型的例子莫過於2002年長安區的『聯合宣言』。長安區房產管理局聯合該區域內10餘家開發商共同舉辦了『長安置業聯合宣言』活動,他們希望通過此次活動將長安各開發商聯合起來,共同努力將本地房地產市場做強做大。先炒熱板塊,再分蛋糕,達到共贏的目的。在本次活動上他們達成共識:以『西安市後花園』為統一板塊的市場定位概念,遵守誠信的游戲規則,避免價格戰;共同展開宣傳攻勢,以集體的力量,共同炒熱長安板塊,用區域的熱去輻射各個樓盤。8小盤變成1個大盤,8張小牌捆綁到一起變成了1張大牌,加之媒體的全力支持,一時間『長安板塊』如蛟龍出海,在西安樓市迅速形成品牌效應,形成板塊優勢。板塊價格的整體提昇令這些樓盤的銷售情況如日中天。
這是一種合乎房地產競爭規則的游戲:炒熱板塊,也就炒熱了樓盤;板塊價格上去了,單盤價格自然水漲船高。而樓盤的價格與銷售速度正是每個發展商所渴望的。
板塊競爭初露端倪
如今,西安房地產的板塊競爭已經初露端倪,經過個體的競爭碰撞逐步形成了一些獨具特色和頗具競爭力的房地產板塊格局。最典型的就是總規劃面積達34平方公裡的西高新板塊,這裡原是一片荒地,自1991年開發以來,截至目前,已完成15平方公裡的開發建設。一座座高樓在這裡拔地而起,大片的高尚住宅小區相繼建成。
北郊這個過去天擦黑就不見人影的地方,如今在以西安經濟技術開發區為龍頭區域的帶動下,發生了天翻地覆的變化。西安市很多開發商在這裡紮根,將北郊作為根據地。迎賓大道上的建築高聳雲天,大片的綠地讓人時時感受到一個全新的、充滿活力的新北郊。面對頗受西安市民青睞的南郊,北郊不甘示弱,大踏步地向前跨越。
2002年9月16日,長安縣撤縣改區,長安房產板塊也開始浮出水面。長安環山旅游帶自然環境迷人,有山、有水、有川,是人們居住的良好環境。另外長安區大學城的建立更引起投資者的注目,不少開發商紛紛至此。相信在不久的將來這裡將會成為一個現代化城區。
此外西安的重要板塊還有東郊紡織城板塊以及有著很好發展前景的周至、楊凌等一系列逐漸界限分明的房地產板塊。
從以上這些板塊的發展進程中可以發現,他們在保證自身發展的前提下,還在暗自與其他板塊較勁。南郊以高新開發區、北郊以經濟技術開發區、東郊以灞河開發區各為龍頭,盡可能地開發自身優勢,實現跨越式發展,爭做西安經濟發展的『領頭羊』。
眾人之力眾人受益
城市土地的地域差異是城市房地產開發板塊化格局的前提。城市土地總是以一定面積依附在一定的自然和經濟區位上,每一區位的自然及社會經濟條件各不相同,即地域差異。對房地產開發的數量、質量及種類的競爭各不相同,在宏觀上形成了不同區域房地產開發的不同特征。另外,城市總體規劃格局也是房地產開發板塊化形成的重要原因。一般來說,城市功能規劃總體分為商務中心區、生活居住區、工業生產區等,客觀形成了板塊分布的格局。
從開發商的角度分析,房地產開發規模化、板塊化,有利於總體市政條件的形成和整體統一配套、統一規劃,形成規模經濟,節約開發成本。更有意思的是,一個開發商做廣告,其他樓盤跟著沾光。借他人之勢,銷自己產品,不亦樂乎。這就是相鄰相近帶來的區位效應,也是板塊競爭中體現出來的優勢。
對於消費者來說,選擇在某一板塊買樓時,便有了更多的選擇空間。例如,位於西高新定位相近或相距不遠的各類寫字樓,購房者可以互相作參照物進行比較,慎重抉擇,優而選之,各取所需。
未來房地產市場的競爭將是板塊之間的競爭。板塊的發展現狀好,開發商就受益;相反,每一個板塊的成熟離不開這個板塊之上的開發商的共同努力。因此說,房地產從個盤間的惡性競爭到協作發展的共贏模式,代表著更高層次的競爭水平。
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