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西安的住宅市場不斷繁榮,大小項目脫穎而出。同樣,寫字樓市場也如日中天,近期,高新國際商務中心、高科廣場、華晶商務廣場、正信財富廣場、麥爾斯頓財富中心等寫字樓項目也在西安市場亮相,寫字樓作為城市現代化的名片,見證著區域經濟的發展和興衰。同時,面對競爭日益激烈的市場,寫字樓市場能否讓開發商和入駐企業取得雙贏?
寫字樓見證區域經濟的發展
如果仔細研究西安寫字樓的分布趨勢,就不難看出,西安的寫字樓大多集中在城區、南二環和高新區三個區域。在這些區域中,寫字樓都依托不同區域的優勢帶動著區域的發展。
在城區,數年前開發的高檔寫字樓——中大國際取得了成功,帶動了鬧市區中高檔寫字樓的紛紛崛起,如今,城區內已形成三個集中的寫字樓街區:鍾樓附近,由中貿國際、時代廣場、金鍾大廈等構成;和平路,由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成;西大街,已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發商看好,宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區內的寫字樓市場的形成,與其傳統的商業氛圍、便捷的交通有著必然聯系,由於土地成本較高,這一區域內的寫字樓以中高檔為主。同時,也是因為土地的限制,城區內的寫字樓的綜合配套能力、周邊環境等就稍遜於高新區的寫字樓,而且,西安的頂尖級寫字樓也只能讓位給高新區。
於10月18日開盤的高新國際商務中心的數碼大廈瞄准的客戶是世界500強企業,售價在每平方米萬元左右,這應當是目前西安頂尖級、具有標志性的寫字樓。而在近期,高新區內推出的寫字樓就有高科廣場、正信財富廣場、華晶商務廣場、麗華科技大廈等數座,加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓,高新區堪稱西安市寫字樓市場競爭最激烈的地區。有一組數據可以證明:2002年,西高新在建寫字樓總面積為536493平方米,新開發寫字樓總面積為780742平方米,總面積達到1317235平方米,據業內人士分析,如果按靜態的計算,2002年的供應量最早也需在2006年纔能釋放完畢。
西安的另一個寫字樓『板塊』是南二環,尤其集中在二環路上的朱雀路口到西二環以東至西分別有:華融國際商務大廈、鵬豪園、藍溪科技大廈、煜源大廈、世紀星大廈、現代之窗、志誠大廈、高科廣場、永安大廈、捷瑞大廈等,南二環寫字樓的最大優勢無疑是交通。
寫字樓市場的難與贏
在西部大開發背景下,西安作為橋頭堡,正以巨大的創新優勢、產業優勢、經濟優勢日益煥發出強勁的生命力。而寫字樓市場也見證著西安經濟的騰飛。但是,如何做大市場,化解供應與需求的矛盾,求得開發商和入駐企業雙贏的局面成為每個開發商必須破解的『謎底』。
西安作為快速發展中的城市,為不少致力發展做大的企業帶來了機遇,由此給寫字樓的開發帶來了條件。但是,西安城市的基本布局建設還不是很成熟,如交通、市政配套等方面,;再由於寫字樓的開發也需要便利的地理位置和成熟的周邊配套及其能否適應現代企業辦公的條件,這成為寫字樓開發商的一大難題。
目前,西安的寫字樓市場雖然有著太多的開發量,但開發商競爭重點仍然是服務、位置和產品,同時,適度的性價比也成為寫字樓市場競爭的利器。從目前的各個寫字樓項目來看,由於寫字樓特定的地段優勢及土地價格的昇高,寫字樓項目已很少提到昇值的概念。而項目內部的相關配套設計卻成為開發商的一大賣點。
在外觀上,寫字樓項目不管是從外立面及建築設計上,都盡量顯示現代化的獨特的設計風格。在相關配套上,樓宇自控、保安系統、綜合布線、通訊、網絡、水電、消防等方面體現各自的優勢,從整體上體現人性化的原則。同時,周邊環境室內的環境也成為開發商做好服務的重點。在室外,較高的綠化率,幾千平方米的廣場等都與現代項目相匹配。在室內,盡量保持自然的通風,讓大自然氣息遍布項目,為各入駐企業的辦公創造好的環境。
雖然,開發商在服務、相關配套和物業管理等方面下功夫,滿足入駐企業發展和創業的條件。但面對眾多的寫字樓同時開發,市場供與求的矛盾成為目前市場可以承受而開發商無法承受的傷痛。據了解,僅西高新上市的寫字樓就超過了32萬平方米,而且年內還有20多個項目開工建設,這樣使寫字樓市場競爭更為激烈。
其實,市場不怕競爭,競爭只能使市場更加成熟、更加繁榮。寫字樓的開發對每個開發商來講都希望得到與入駐企業共贏的局面。從目前市場來看,服務;位置和產品以及適度的性價比纔能使雙方共贏。
多元化發展前景廣闊
目前,寫字樓市場雖然在西部大開發及西安經濟騰飛的背景下,項目越來越多,但從規模和定位來看,規模都不斷擴大,同時,中高檔次的寫字樓項目日益增多。從價位上看,從5000-6000元每平方米至上萬元每平方米的佔絕大多數。其實,隨著社會的發展,需求的多樣性愈加明顯,寫字樓開發也應面向不同消費階層提供高、中、低端的產品。
有位業內人士曾分析,寫字樓市場是『劫富濟貧』。由於目前很多企業在不斷發展,原來一些小企業、小公司在發展壯大後,會按市場規律改善其辦公環境,樹立企業自身形象,它要完成自己的昇級換代,勢必要向高端的寫字樓入駐。但同時,原來的辦公環境也為另外些小企業、小公司提供了發展的空間。
在市場上,雖然有商務公寓、商住兩用樓,但由於使用安全性辦公環境和服務等方面適應不了企業的辦公的條件,這並不是未來的發展方向。但作為寫字樓市場也應該有一些適應小型企業或公司辦公的環境。每個項目都應有自己的客戶群,開發商在做高中檔寫字樓的同時,也開發—些適應市場的低端產品。這樣,未來的寫字樓市場將會因地段、產品的品質、物業管理服務不同而劃分成高、中、低檔三類,形成多元化的局面,為西安的經濟發展創造良好的條件,使寫字樓市場更加繁榮。
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